Locazione e morosità, un caso emblematico

[eloxford]

Buonasera a tutti, sottopongo alla vostra esperienza per chiedere qualche consiglio, questo caso che credo di questi tempi possa essere considerato emblematico.
Immagino che chi opera come agente, per inciso io sto studiando per intraprendere quest’attività, si scontri purtroppo sempre più spesso con problemi di morosità ed inadempienze contrattuali e quindi cerchi di adottare tutte le cautele e gli strumenti per cautelare i propri clienti.
Qualche mese fa un mio parente ha dato in locazione un ufficio ad una società francese che avrebbe dovuto iniziare un’attività di formazione nella mia città.
Le trattative e la stipula del contratto di locazione sono stati conclusi da un delegato della società (congiunto del legale rappresentante munito di regolare delega), il tutto mediato da un’agenzia.
Considerati i tempi, a titolo di garanzia, è stata richiesta una fideiussione bancaria a prima richiesta valida per la durata del contratto con rinnovo annuale tacito, per un’importo pari a sei mensilità, anche a copertura anche di eventuali danni, garanzia che il conduttore avrebbe dovuto consegnare entro 30 giorni dalla conclusione del contratto.
Le cose purtroppo invece sono andate così: Il conduttore rimanda di mese in mese la consegna della fideiussione, accampando scuse diverse quali, la necessità della chiusura del bilancio della società francese richiesto dalla banca anch’essa francese per la costituzione della garanzia oppure la maggior convenienza di fare la cosa in Italia e quindi l’apertura di un conto presso una banca italiana, ecc…
Ora dopo vari ritardi, seppur contenuti, nel pagamento dei canoni precedenti, il conduttore deve ancora versare il canone del mese in corso.
Ovviamente sono stati inoltrati numerosi solleciti, inizialmente via email o verbalmente successivamente per mezzo di raccomandata r.a. sia al domicilio eletto presso i locali che alla sede della società in Francia, queste ultime sono risultate non ricevute e non ritirate dal conduttore (di quella spedita in Francia per mezzo del servizio raccomandata online di posteitaliane, se ne sono perse le tracce).
Non trascurabile il fatto che l'immobile non è ancora stato allestito ed utilizzato per lo scopo a cui era destinato.
Ora stanti questi presupposti, che comunque denotano la poca affidabilità del conduttore, il locatore è combattuto tra l’attendere pazientemente che questo rispetti gli accordi e le promesse, sperando di non perdere l'inquilino e l’intraprendere un’azione di sfratto, anche in virtù della clausola risolutiva espressa riportata sul contratto relativamente al pagamento dei canoni.
Voi cosa fareste?
Naturalmente questo post non vuole essere la richiesta di una consulenza legale ma lo spunto per dibattere una questione che rappresenta bene ciò che chiunque si accinge a locare un’immobile vorrebbe evitare.

 

[ab.qualcosa]

anche in virtù della clausola risolutiva espressa riportata sul contratto relativamente al pagamento dei canoni.

Non ce ne è una anche per la mancata consegna della fideiussione?

Ora dopo vari ritardi, seppur contenuti, nel pagamento dei canoni precedenti, il conduttore deve ancora versare il canone del mese in corso.

Per le vie brevi cosa dicono in proposito?
Quanto è il deposito cauzionale?

 

[eloxford]

Per quanto riguarda la fideiussione, è fissato il termine entro cui consegnarla ma non c'è clausola risolutiva.
Per ora le vie brevi non hanno dato risultati.
Il deposito cauzionale non c'è in quanto sostituito dalla fideiussione.

 

[Pennylove]

Qualche mese fa un mio parente ha dato in locazione un ufficio ad una società francese che avrebbe dovuto iniziare un’attività di formazione nella mia città.
Le trattative e la stipula del contratto di locazione sono stati conclusi da un delegato della società (congiunto del legale rappresentante munito di regolare delega), il tutto mediato da un’agenzia.
Considerati i tempi, a titolo di garanzia, è stata richiesta una fideiussione bancaria a prima richiesta valida per la durata del contratto con rinnovo annuale tacito, per un’importo pari a sei mensilità, anche a copertura anche di eventuali danni, garanzia che il conduttore avrebbe dovuto consegnare entro 30 giorni dalla conclusione del contratto.
Le cose purtroppo invece sono andate così: Il conduttore rimanda di mese in mese la consegna della fideiussione, accampando scuse diverse quali, la necessità della chiusura del bilancio della società francese richiesto dalla banca anch’essa francese per la costituzione della garanzia oppure la maggior convenienza di fare la cosa in Italia e quindi l’apertura di un conto presso una banca italiana, ecc…
Ora dopo vari ritardi, seppur contenuti, nel pagamento dei canoni precedenti, il conduttore deve ancora versare il canone del mese in corso.
Ovviamente sono stati inoltrati numerosi solleciti, inizialmente via email o verbalmente successivamente per mezzo di raccomandata r.a. sia al domicilio eletto presso i locali che alla sede della società in Francia, queste ultime sono risultate non ricevute e non ritirate dal conduttore (di quella spedita in Francia per mezzo del servizio raccomandata online di posteitaliane, se ne sono perse le tracce).
Non trascurabile il fatto che l'immobile non è ancora stato allestito ed utilizzato per lo scopo a cui era destinato.
Ora stanti questi presupposti, che comunque denotano la poca affidabilità del conduttore, il locatore è combattuto tra l’attendere pazientemente che questo rispetti gli accordi e le promesse, sperando di non perdere l'inquilino e l’intraprendere un’azione di sfratto, anche in virtù della clausola risolutiva espressa riportata sul contratto relativamente al pagamento dei canoni.
Voi cosa fareste?
Naturalmente questo post non vuole essere la richiesta di una consulenza legale ma lo spunto per dibattere una questione che rappresenta bene ciò che chiunque si accinge a locare un’immobile vorrebbe evitare.

Se ho ben compreso, il termine prefissato per la consegna del contratto di fideiussione bancaria è scaduto: se è vero quanto finora affermato, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto di locazione in forza dell’art. 1457 del cod. civ. “Termine essenziale per una delle parti”, stante l’inadempimento del conduttore. Non potrà essere attivata la proceduta di sfratto, di cui all’art. 658 cod, proc. civile, ma il tuo parente dovrà agire con ricorso all’art. 447-bis cod. proc. civ. La durata del giudizio, in genere, non è breve e a tale giudizio seguirà l’azione esecutiva di rilascio, qualora il conduttore non rilasci spontaneamente l’immobile locato. Ovviamente era consigliabile che, già alla sottoscrizione del contratto di locazione, il conduttore avesse consegnato al locatore il contratto di fideiussione bancaria ovvero l’inserimento nel contratto di una clausola risolutiva espressa, a norma dell’art. 1456 cod. civ., nel caso in cui il conduttore, entro 15/20 giorni dalla stipula del contratto, non avesse provveduto a consegnare la fideiussione pattuita nonché, in occasione del rinnovo tacito del contratto, non avesse provveduto al rinnovo della fideiussione entro un termine prefissato contrattualmente.

 

[eloxford]

Grazie Pennylove,
io pensavo avesse maggior peso l'inadempienza nel pagamento dei canoni, per la quale esiste una clausola risolutiva espressa, che permetterebbe lo scioglimento del vincolo contrattuale "de jure" senza che occorra una pronuncia giudiziale.
In questo caso, mi pare che unico adempimento da parte del locatore sia quello di comunicare al conduttore l'intenzione di avvalersi di detta clausola.

 

[Pennylove]

In questo caso, mi pare che unico adempimento da parte del locatore sia quello di comunicare al conduttore l'intenzione di avvalersi di detta clausola.

Se il locatore intende avvalersi della clausola risolutiva espressa può rimanere inerte per un tempo limitato: la perdurante tolleranza nel ricevere l’affitto oltre il termine stabilito rende inoperante detta clausola.

L’azione di risoluzione del contratto immobiliare in questione, art. 1456 cod. civ., tende ad una pronuncia di mero accertamento della risoluzione di diritto già maturata in conseguenza dell’inadempimento previsto come determinante per la sorte del rapporto locativo dalla clausola citata (il meccanismo risolutorio si è già perfezionato), ma, per il suo accoglimento, necessita anche della esplicita dichiarazione del contraente risolvente legittimato a valersene.

Ciò, però non è sufficiente a risolvere il contratto. La Corte di legittimità ha più volte ribadito il principio secondo il quale l’azione di risoluzione contrattuale, art. 1456 cod. civ., tende ad una pronuncia dichiarativa, in quanto implica l’accertamento dell’inadempienza (violazione della clausola risolutiva) e, come tale, non ha l’idoneità di una efficacia anticipata rispetto al momento del passaggio in giudicato della relativa decisione: il locatore che intende servirsi di detta clausola in conseguenza della morosità del conduttore deve farlo comunque giudizialmente. Pertanto, fino al momento della definitività della sentenza di accertamento (i tempi processuali anche in questo caso non sono brevissimi), il rapporto contrattuale non si scioglie affatto, anzi permane e, con esso, l’obbligo del conduttore di continuare a corrispondere quanto da lui dovuto.

 

[eloxford]

Grazie ancora Pennylove,
da neofita del diritto, mi sembra purtroppo che le norme abbiano un discreto margine di discrezionalità; infatti la sentenza qui sotto sembra contraddire o per lo meno dettagliare meglio quanto hai riportato.

Cass. n. 5455/1997
L'operatività della clausola risolutiva espressa viene meno in conseguenza della rinunzia della parte interessata ad avvalersene, ma, qualora si deduca la rinunzia tacita — che è pur sempre un atto di volontà abdicativa, ancorché non manifestato espressamente, bensì mediante comportamenti incompatibili con la conservazione del diritto — l'indagine del giudice volta ad accertarne l'esistenza, implicando la risoluzione di una questio voluntatis, deve essere condotta in modo che non risulti alcun ragionevole dubbio sull'effettiva intenzione del preteso rinunziante. La tolleranza dell'avente diritto — che può estrinsecarsi sia in un comportamento negativo (mancata comunicazione della dichiarazione di avvalersi della clausola subito dopo l'inadempimento), che in un comportamento positivo (accettazione di un adempimento parziale) — non costituisce di per sé prova di rinunzia tacita, ove non risulti determinata dalla volontà di non più avvalersi della clausola, ma da altri motivi, e il giudice, qualora accerti che non è configurabile una rinunzia tacita ma solo un comportamento tollerante, non può attribuire ad esso alcuna rilevanza giuridica ai fini della inoperatività della clausola risolutiva.

In entrambi i casi comunque, il percorso per giungere al rilascio dell'immobile, nonostante le "cautele" adottate in fase contrattuale, sembra essere piuttosto lungo e tortuoso.

A questo punto mi chiedo se per arginare comunque un eventuale danno, non convenga proporre al conduttore di sostituire la fideiussione con il canoninco deposito cauzionale di 3 mensilità, considerato che ad oggi il locatore è completamento scoperto, non avendo ricevuto la fideiussione.
Quali sarebbero le modalità per ratificare tale accordo?
Stipulare un accordo scritto e sottoscritto dalle parti che verrebbe registrato quale appendice del contratto medesimo?

 

[Pennylove]

Mi sembra purtroppo che le norme abbiano un discreto margine di discrezionalità; infatti la sentenza qui sotto sembra contraddire o per lo meno dettagliare meglio quanto hai riportato.

Cass. n. 5455/1997
L'operatività della clausola risolutiva espressa viene meno in conseguenza della rinunzia della parte interessata ad avvalersene, ma, qualora si deduca la rinunzia tacita — che è pur sempre un atto di volontà abdicativa, ancorché non manifestato espressamente, bensì mediante comportamenti incompatibili con la conservazione del diritto — l'indagine del giudice volta ad accertarne l'esistenza, implicando la risoluzione di una questio voluntatis, deve essere condotta in modo che non risulti alcun ragionevole dubbio sull'effettiva intenzione del preteso rinunziante. La tolleranza dell'avente diritto — che può estrinsecarsi sia in un comportamento negativo (mancata comunicazione della dichiarazione di avvalersi della clausola subito dopo l'inadempimento), che in un comportamento positivo (accettazione di un adempimento parziale) — non costituisce di per sé prova di rinunzia tacita, ove non risulti determinata dalla volontà di non più avvalersi della clausola, ma da altri motivi, e il giudice, qualora accerti che non è configurabile una rinunzia tacita ma solo un comportamento tollerante, non può attribuire ad esso alcuna rilevanza giuridica ai fini della inoperatività della clausola risolutiva.

In entrambi i casi comunque, il percorso per giungere al rilascio dell'immobile, nonostante le "cautele" adottate in fase contrattuale, sembra essere piuttosto lungo e tortuoso.

A questo punto mi chiedo se per arginare comunque un eventuale danno, non convenga proporre al conduttore di sostituire la fideiussione con il canoninco deposito cauzionale di 3 mensilità, considerato che ad oggi il locatore è completamento scoperto, non avendo ricevuto la fideiussione.
Quali sarebbero le modalità per ratificare tale accordo? Stipulare un accordo scritto e sottoscritto dalle parti che verrebbe registrato quale appendice del contratto medesimo?

Al quesito posto non può che darsi una risposta articolata. E’ chiaro che solo il tuo parente può sapere quale sia la via più proficua al fine della realizzazione del proprio interesse. Qualora egli non dichiari di valersi della clausola risolutiva (da quanto capisco non ancora formalizzata), in presenza dell’inadempimento della sua controparte, si danno tre possibilità:

a) tolleranza, qualora confidi che la società in questione continui a adempiere, seppure tardivamente;

b) richiesta di adempimento, qualora ritenga maggiormente proficuo per lui tenere fermo il contratto;

c) richiesta di risoluzione, art. 1453, co. 1 cod. civ., nel caso sia trascorso uno spazio di tempo rilevante, a partire dal momento in cui si è verificato l‘inadempimento.

Che cosa accade, invece, di fronte all’inerzia del locatore, qualora l’inadempimento assuma caratteristiche temporali tali da legittimare l’operatività della clausola risolutiva (non è stabilito un termine entro cui inviare la dichiarazione di avvalersi di detta clausola)?

Nell’ipotesi in cui il silenzio del creditore e l’inadempimento del debitore si protraggano a lungo, l’attesa del creditore è da intendersi quale tolleranza del ritardo oppure il creditore ha comunque interesse a invocare la clausola risolutiva e a liberarsi del rapporto? Secondo l’orientamento prevalente, ove il debitore si opponga alla risoluzione di diritto, in forza dell’atteggiamento tollerante del creditore che implicitamente avrebbe rinunciato ad avvalersi della clausola in parola, il giudice valuterà quale interesse debba prevalere, tenuto conto delle singole posizioni sostanziali. Si tratta, appunto, di sondare le (vere) intenzioni dei contraenti, risolvendo la quaestio voluntatis della massima di legittimità sopra richiamata.

Tolleranza del creditore non dovrebbe – come osservato - significare inequivocabilmente rinuncia ad avvalersi della clausola, ma in giurisprudenza si afferma, al contrario, che il creditore non può avvalersi della clausola risolutiva espressa se, di fronte all’inadempimento del debitore, ha mostrato un atteggiamento inerte tale da ingenerare nell’altra parte il legittimo affidamento sulla sua volontà di non sciogliere il vincolo contrattuale. In sostanza, il debitore non può rimanere in questo stato di incertezza in eterno, in caso contrario si vedrebbe costretto ad eseguire la prestazione molto tempo dopo il momento in cui si è verificato l’inadempimento, tanto da potersi ritenere che, nel frattempo, il creditore abbia perso interesse all’adempimento e agli effetti propri della clausola risolutiva (altrimenti si sarebbe attivato).

Se il creditore aveva interesse a mantenere il rapporto, avrebbe potuto concedere al debitore una dilazione, fissando un nuovo termine per l’adempimento dell’obbligazione originariamente pattuita, ma solo anteriormente alla data di scadenza. Non solo. In giurisprudenza si afferma che la dichiarazione della parte risolvente di volersi avvalere della clausola risolutiva, resa dopo il pur tardivo adempimento dell’obbligazione, non produce la risoluzione di diritto, in sostanza, è priva di efficacia, con la conseguenza che il giudice di merito, deve, a questo punto, pesare la gravità dello specifico inadempimento, previsto dalla clausola risolutiva inoperante, al fine di stabilire se - ai sensi dell’art. 1455 cod. civ. (Importanza dell’inadempimento), non sussistendo nei contratti ad uso diverso dall’abitazione il criterio di gravità normativamente predeterminato (venti giorni dalla scadenza prevista) e la possibilità di concedere il termine di grazia, previsti dal disposto degli artt. 5 e 55 della legge n°392/1978 - il contratto si possa o meno risolvere.

I giudici ragionano secondo questo schema: se il creditore ha interesse alla risoluzione, dichiarerà in breve tempo di volersi avvalere della clausola risolutiva, stante l’inadempimento della controparte; in caso contrario (e cioè, se il creditore fa passare molto tempo senza chiedere la risoluzione), è ragionevole ritenere che egli non sia più interessato né all’esecuzione né allo scioglimento del rapporto. Ecco che ritorna il problema della tolleranza del creditore e dell’affidamento del debitore: concetti che non possono essere avulsi dalla concreta vicenda negoziale, perché solo analizzando essa in dettaglio (e solo un giudice può farlo) è possibile determinare – in virtù del principio di ragionevolezza, che trova il suo fondamento nelle regole di buona fede – l’esistenza e la rilevanza dei contrapposti interessi contrattuali.

Se il creditore intende mutare la forma di garanzia dell'adempimento del contratto (cartina d tornasole che svela l’intenzione del creditore di mantenere in vita il rapporto) può ratificare tale accordo che va a modificare la convenzione locativa originaria prevedendo la redazione di una scrittura privata modificativa che faccia riferimento all’atto registrato. Tale scrittura privata sottoscritta dalle parti ha valenza legale. La registrazione ufficializza la modifica apportata al documento contrattuale originario, dà data certa all’atto e lo rende opponibile nei confronti di terzi. Gli atti integrativi o di modifica di locazione scontano l’imposta di registro in misura fissa pari a € 67,00 oltre l’imposta di bollo sull’atto portato in registrazione.

Come vedi, lo scrivere mi prende la mano. Perdonami per questo lungo post. Insomma, queste (scombinate) parole per dire semplicemente che l’istituto in questione va maneggiato con cautela, avvalendosi di un buon legale, e, se avessi capito poco di quello che ho scritto, non ne sarei affatto sorpresa.

Penny

 

[eloxford]

Grazie Pennylove per la risposta articolata, ritengo che nel caso specifico, la tolleranza del locatore non possa essere scambiata per inerzia, in quanto pur non richiamando la clausola risolutiva, si è più volte richiamato il conduttore all'adempimento delle obbligazioni per mezzo di lettera raccomandata A.R.
Qui vorrei aprire una breve parentesi relativa alle comunicazioni tra conduttore e locatore; cosa succede se le raccomandate non vengono ritirate? Quale valenza hanno in un'eventuale giudizio?

Nel frattempo, giusto per mantenere aggiornato chi segue, il conduttore raggiunto dopo qualche peripezia al telefono, ha provveduto a versare il canone,
della fideiussione però non si è ancora vista traccia, quindi credo che non resti altro che proporre la soluzione della garanzia alternativa.

grazie e buone feste

Eloxford

 

[Pennylove]

Qui vorrei aprire una breve parentesi relativa alle comunicazioni tra conduttore e locatore; cosa succede se le raccomandate non vengono ritirate? Quale valenza hanno in un'eventuale giudizio?

Mi pare di capire che tra le parti siano intercorse non solo raccomandate, ma anche e-mail. Ciò che realmente conta per legge è l’avvenuta comunicazione e non il mezzo con cui è fatta. Il mezzo conta solo per la dimostrabilità.

Se il locatore va dal giudice e gli dice che ha comunicato più volte al conduttore il ritardo nell’adempiere le sue obbligazioni contrattuali via e-mail, la comunicazione, di per sé, è valida: in questo caso viene certificato, con valore legale, però, solo l’invio del messaggio, non l’avvenuta consegna o il contenuto (in questo caso il giudice darebbe la comunicazione per non avvenuta o non dimostrabile). Solo con lo scambio tra PEC il mittente ottiene anche l’attestazione di avvenuta consegna, con valore legale equiparata all’avviso di ricevimento. In questo caso è irrilevante la mancata apertura della posta elettronica dovuta ad incuria del destinatario per considerare effettuata la notifica a mezzo PEC.

Per le notifiche effettuate da privati via lettera raccomandata AR, valgono gli artt. 1334 (Efficacia degli atti unilaterali): “Gli atti unilaterali producono effetto dal momento in cui pervengono a conoscenza della persona alla quale sono destinati” e 1335 cod. civ. (Presunzione di conoscenza): “La proposta, l’accettazione, la loro revoca e ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all’indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia”.

La comunicazione inviata mediante lettera raccomandata, e non consegnata ad es. per l’assenza (voluta o vera che sia) del destinatario, si ritiene pervenuta all’indirizzo dello stesso, nel momento del rilascio dell’avviso di giacenza: è in tale momento che scatta la presunzione di conoscenza. La comunicazione inviata a mezzo raccomandata, in sostanza, si ha per conosciuta anche in caso di rifiuto o mancato ritiro della raccomandata. Se la stessa rimane in giacenza per oltre un mese senza che nessuno la ritiri, Poste Italiane riconsegna la raccomandata al mittente con data di consegna e compiuta giacenza. In questo caso il mittente non deve aprirla: in caso di contenzioso, sarà il giudice a farlo e a verificarne il contenuto.