Locazione - garanzia rischio locativo

[Judgeofchange]

Sto pensando in qualità di proprietario dell'immobile di proporre all'eventuale locatario la stipula di una polizza assicurativa sulla casa in cui rientri anche il cosiddetto "rischio locativo", da inserire, in quanto ad onere, direttamente nel contratto. Mi domandavo come l'agenzia delle entrate valuterebbe la cosa e se vi fosse l'obbligo, solo per questo fatto, di effettuare un versamento aggiuntivo, un pò come avviene, nei limiti del paragone, per quanto concerne le fideiussioni o altre forme di garanzia. Grazie per le vostre opinioni.

 

[enrikon]

Non mi risulta che per le fidejussioni assicurative ci sia alcuna imposta di registro "aggiuntiva" da pagare.

 

[Key]

Le fideiussioni assicurative in genere sono tutte bufale.

 

[Tobia]

Alcuni colleghi sono contenti delle formule affitto assicurato che a mio avviso ha come controindicazione il fatto di far stare "comodo" per più tempo possibile l 'inquilino moroso nella tua casa "tanto poi paga l'assicurazione".. Sperando poi che arrivi il rimborso e che non ci metta più del periodo massimo assicurato

Io preferisco fare terrorismo psicologico in fase di selezione indicando (anche nel contratto con rif. art. CC 1260 e ss.) che in caso di mancati pagamenti il proprietario cederà SUBITO il suo credito alla società recupero credito "mòtemeno" di Gela via della Legnata 1.

Se cambiassero le condizioni economiche dell'inquilino questi non avrà più come interlocutore un padrone di casa petulante ma un risoluto esattore di una ditta privata.

Se non paghi non alloggi tranquillamente,
Capito mi hai?

 

[eldic]

 

[Key]

Cioe'un factoring pro soluto?
Ma esiste per un affitto?

 

[Tobia]

Cioe'un factoring pro soluto?
Ma esiste per un affitto?

non operano su tutto il territorio nazionale ma ci sono alcune piccole società che si occupano anche di questo.

Ovvio che verresti liquidato con una percentuale bassa rispetto al dovuto, però la cessione ti toglie quella sgradevole sensazione di trovarsi inerte di fronte ad un inquilino che si sente a casa sua.

un poco come dire:
"fai pure come se fossi a casa tua, da oggi me ne lavo le mani, quindi non dovrai più rendere di conto a me ma a quei professionisti della riscossione coatta"

PS
non è la soluzione a tutti i mali,
però considero questa soluzione l'alter ego di una "pacifica" assicurazione

 

[Key]

Giustissimo.
Io alternativamente proporrei nel contratto l uso della pec,obbligatoria ad oggi solo per le societa'
Con il d.l.90/2014,avere anche il conduttore con la pec accelera la procedura di sfratto.
E pure il decreto ingiuntivo.

 

[pasqualedf]

Condivido in pieno quanto scritto da key. Diffidi delle agenzie fideiussorie. Nel momento in cui servono, diventono irreperibili. Meglio se richiede una persona fisica con provata solvibilità (con bustapaga, e/c bancario/postale, titoli, bot, ecc.) quale garante contrattuale e non già una persona giuridica.

Ad ogni modo, in risposta alla Suo quesito, mi pregio rimettere quanto segue.

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE ED IL GARANTE
L’art. 4 comma 1-bis del D.L. n. 16/2012 ha apportato una modifica al comma 2 dell’art. 3 del D.Lgs n. 23/2011, stabilendo che ai contratti di locazione assoggettati al regime fiscale della cedolare secca, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, non si applicano le imposte di registro e di bollo alla fidejussione prestata da terzi per il conduttore.
Pertanto, il pagamento dell’imposta di registro sulle garanzie personali previste in un contratto di locazione rimane limitato al solo regime ordinario.

Alcuni Esempi: 1.
Contratto 4+4 in regime di cedolare secca.
Canone di locazione mensile: € 1.000,00
Imposta di registro prima registrazione: non dovuta
Imposta di registro garante persona fisica: non dovuta
Esempio 2.
Contratto di locazione 4+4 in regime IRPEF
Canone di locazione mensile: € 1.000,00
Imposta di registro prima registrazione: € 240,00 - 2% canone annuo - (codice 115T)
Imposta di registro garante persona fisica: € 240,00 (codice 109T)
Il calcolo dell’imposta dovuta sul garante viene effettuato applicando l’aliquota proporzionale dello 0,50% sul canone annuale (non del deposito cauzionale), da versare anticipatamente per l’intera durata contrattuale, con un minimo di 200 euro (ex 168 euro fino al 31/12/2013). Infatti, l’imposta in questione non può essere, in alcun caso, inferiore alla misura fissa stabilita dall’articolo 11 della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. n. 131/86.

 

[Judgeofchange]

Grazie innanzitutto per le gentili e competenti risposte. Ho dunque abbandonato la strada della garanzia assicurativa-fideiussoria optando per un garante personale di cui ho avuto modo di costatare la solidità.
Nel contratto di locazione mi è stato suggerito inoltre di inserire la seguente clausola:
"i Conduttori si obbligano a sottoscrivere a loro spese, a partire dalla data del presente contratto e per tutta la durata dello stesso, sull’appartamento locatogli, una polizza assicurativa per la conduzione dell’unità immobiliare, responsabilità civile, incendio, scoppio, ricorso vicini ecc. con compagnia di primaria importanza e di importo adeguato, producendo al Locatore copia della polizza e del successivo pagamento annuale delle quietanze."
A vostro avviso da parte dell'Agenzia delle Entrate questo tipo di onere potrebbe comportare un "obbligo a contrarre" passibile, al pari di altre forme di garanzia, del pagamento delle spese di registro di Euro 200,00. Lo domando perchè mi è stato espressamente richiesto, con causale 109T, alla voce di "garanzia d'obbligo" ma mi ha lasciato perplesso. Grazie.