Locazione parziale immobile commerciale non frazionato

[AlbyON]

Quando registri un contratto di locazione di due porzioni, fai due contratti (che, secondo me, è sempre meglio) e scrivi "sub parte", poi alleghi il contratto con la planimetria della porzione segnata in rosso.

alla fine il commercialista mi ha consigliato di
affittare tutto a affittuario A
che sub-affitterà una parte a sub-affittuario B
in pratica avendo io già un contratto in essere con A
sarà sufficiente registrare il contratto di subaffitto a B
con conseguente risparmio rispetto a registrarne 2

 

[Bagudi]

E se A non volesse subaffittare ?

Tieni presente che il subaffittuario B dovrà sottostare alle scadenze e alle decisioni di A.

 

[AlbyON]

E se A non volesse subaffittare ?
Tieni presente che il subaffittuario B dovrà sottostare alle scadenze e alle decisioni di A.

A è già d'accordo,
il contratto che ho in essere con lui non verrà modificato,
solo tramite scrittura privata verrà fatta una variazione
aumentando il canone della somma che lui percepirà da B, e aggiungendo che, diversamente da quanto indicato nel contratto originale, sarà permesso il subaffitto dei locali.
Così ha detto il commercialista
e spero che queste modalità siano in regola..

 

[il_dalfo]

scenario2: tu affitti a A e regisrti 1 contratto. A subaffitta ad B e registra 1 contratto.

pian: in questo modo, tu affitti tutto il locale ad A, non stai facendo una locazione parziale come avevi questuato inizialmente.

A è già d'accordo,
il contratto che ho in essere con lui non verrà modificato,

aumentando il canone della somma che lui percepirà da B, e aggiungendo che,

relativamente alla possibilità di sublocare: si, è possibile inserire la clausola anche successivamente con scrittura privata (comunque, per propria tutela, il conduttore farebbe bene a registrare tale integrazione).
relativamente all'aumento del canone: ritengo sia improbabile poter aumentare il canone di locazione al di fuori dei parametri (siano questi istat relativi al normale aggiornamento o siano quelli relativi ad opere straordinarie).
Oltretutto, da un punto di vista fiscale A avrebbe un maggiore ingresso di denari che, se ben interpreto la proposta del commercialista, dovrebbero poi passare a te: a quale pro A rischia di vedersi alzare l'imponibile e di conseguenza la relativa aliquota fiscale?
Chiedo, perché letta così non mi pare sia una soluzione applicabile, ma può essere che io abbia mal interpretato o non conosca qualche legge che permette di fare quanto proposto.

 

[AlbyON]

pian: in questo modo, tu affitti tutto il locale ad A, non stai facendo una locazione parziale come avevi questuato inizialmente.

quello che mi interessa è affittare a 2 aziende separate 2 parti dello stessa unità immobiliare, è indifferente la modalità, l'importante che sia tutto in regola

..relativamente all'aumento del canone: ritengo sia improbabile poter aumentare il canone di locazione al di fuori dei parametri (siano questi istat relativi al normale aggiornamento o siano quelli relativi ad opere straordinarie).

in realtà il canone era già stato abbassato causa covi, ora si rialzerebbe ma non da raggiungere la cifra iniziale, dunque credo rientri nei parametri

Oltretutto, da un punto di vista fiscale A avrebbe un maggiore ingresso di denari che, se ben interpreto la proposta del commercialista, dovrebbero poi passare a te: a quale pro A rischia di vedersi alzare l'imponibile e di conseguenza la relativa aliquota fiscale?
Chiedo, perché letta così non mi pare sia una soluzione applicabile, ma può essere che io abbia mal interpretato o non conosca qualche legge che permette di fare quanto proposto.

gli aumenta l'affitto di tot per poi subaffittare a tot e dunque riprendere quella cifra

in effetti sarei stato più propenso a fare 2 contratti, e non è detta che non si proceda in tal senso, anche perchè poi alla fine le spese di registrazioni varie non differiscono di molto

 

[il_dalfo]

in realtà il canone era già stato abbassato causa covi, ora si rialzerebbe ma non da raggiungere la cifra iniziale, dunque credo rientri nei parametri

In questo caso, si: è possibile diminuire la riduzione applicata al canone originale

gli aumenta l'affitto di tot per poi subaffittare a tot e dunque riprendere quella cifra

matematicamente corretto. fiscalmente eccepibile se il percepito da A non fosse interamente deducibile. Inoltre, potrebbe risultare un'attività non ricompresa in quelle per cui l'azienda può operare. O, si potrebbe configurare l'impossibilità per A di accedere ad aiuti statali per una mancanza di perdita di fatturato.
Ovviamente son solo alcune ipotesi, facilmente sconfessabili analizzando il regime fiscale e/o operativo di A (meglio se l'analisi vien fatta dal suo commercialista).

Penso che, se A e B son d'accordo, potresti proporre di concludere il contratto esistente con A (se ho ben capito è attualmente in essere per la locazione dell'intero immobile) e stilare 2 nuovi contratti di locazione parziale.