Se la discesa di prezzi continua sarebbe probabilmente sbagliato.
Se compri nel momento del picco massimo probabilmente ci rimetti, qualsiasi operazione metti in atto.
Se compri ai minimi e dintorni e comincia la salità è difficile rimetterci e il b.e.p. arriva anche prima di quanto immagini.
Se ad esempio, comprando il tuo bilocale OGGI tu avrai pagato
30.000
oltre a rata di € 468,44
Riassunto pagamenti (Euro)
Capitale restituito 50.000,00
Interessi corrisposti 6.054,97
Spese 898,40
Totale 56.953,37
Aggiungi le spese e l'agenzia, che per questi importi direi di mantenere intorno ai 6k notaio compreso si arriva a 92.953.
A questi devi togliere la differenza che avresti guadagnato mettendo i 30k (i 50 mica li hai tu, che fai li conteggi?) in investimenti diversi.
mettiamo ch ei 30k mediamente in 10 anni ti rendano 6-8k togliamoli ancora e si arriva a
quindi aggiungi alle perfdite gli 8k del capital-gain che hai mancato. siamo a 100.953
Aggiungici imposte e tasse varie direi altre 600 anno. 107k circa spesi
Ho tralasciato il fatto che la rata mensile è pagata dall'affitto, non mi interessa in questo conto (anche se in realtà è importante).
Io ho tirato fuori 107k in 10 anni. quindi in 10 anni devo superare un aumento del 15% rispetto a quanto ho pagato, in media l'1,5% l'anno.
Se vi pare una proiezione storicamente mai avvenuta...
Se considero che l'affitto poi sia uguale a 500 euro mese, e considero di pareggiare la tassazione dello stesso a quanto detraggo in interessi passivi posso arrivare ad aver "tirato fuori" circa 50mila euro per un oggetto che ho aquistato al prezzo di 93.
Si, non conviene, probabilmente tra 10 anni quell'immobile varrà molto meno di 93mila euro
.
La cosa cambia di colpo se il bilocale costa 200k e l'affitto arriva a 1000k.
Timing, importi, zona, ...
Tutte cose che nelle riflessioni sopra sono stati omessi.
