Ma voi come le fate le Proposte d'acquisto?

[Umberto Granducato]

Vorrei sapere cosa ne pensate (oris e seroli in particolare)
Esempio di proposta (visto che il termine è un po inflazionato chiamiamola come ci pare) stipulata in data 1 marzo.

.......................
Il prezzo offerto è di € 100.000,00 (diconsi euro CENTOMILA) che sarà pagato secondo le seguenti modalità:
a) €. 20.000,00 (diconsi euro VENTIMILA/00) da imputarsi a titolo di caparra confirmatoria e principio di pagamento. Quanto a €. 10.000,00 (diconsi euro DIECIMILA/00) vengono da me versati, contestualmente alla firma della presente proposta, con assegno bancario numero XXXXXXXXXXX intestato al venditore, tratto sulla BANCA XXXXXXXXXXXXXXXXXXX, per la trasmissione al venditore al momento dell’accettazione della presente. Quanto a €.10.000,00 (diconsi euro DIECIMILA/00) saranno versati entro e non oltre il 20 marzo 2010.
b) €. 80.000,00 (diconsi euro OTTANTAMILA/00) da versare alla stipula dell’atto notarile .........................................


Entro e non oltre il 20 marzo significa che entro quella data si farà un preliminare (dal notaio o meno poco importa) che congloberà tutta la caparra, una sola registrazione, non c'è la promessa di promessa.

 

[Seroli]

mah, direi, parto dal fondo:

gli 80 mila sono il rogito
i 10.000 entro il 20 marzo 2010 sono un acconto al prezzo, pagamento intermedio
i 20.000 sono caparra confirmatoria
i 10.000 della proposta sono ???? ....manca il titolo, dedurrei che è una caparra, messa cosi' parrebbe una penitenziale....non so'....

si, io capisco cosi'....forse sbaglio.....la forma è un po' angusta.....secondo me ci si espone "in toto" all'interpretazione di un giudice, cioè non dicendo nulla sul titolodei primi 10,000 e mancando il termine temporale dei 20,000, mi viene in mente che è un po' come dire al giudice "scegli te".......ovviamente posso sbagliarmi.......occhio alla Simulazione....cioè si dice che è una proposta in realtà è un compromesso oppure si sottintende che è un compromesso ma in realtà è una promessa ad adempie ad una promessa (promessa di promessa).........ti dico la verità, io a questo punto, preferisco rischiare alla meno.......

 

[Seroli]

....a malincuore.......sia chiaro.....a malincuore....

 

[Umberto Granducato]

gli 80 mila sono il rogito
i 10.000 entro il 20 marzo 2010 sono un acconto al prezzo, pagamento intermedio
i 20.000 sono caparra confirmatoria
i 10.000 della proposta sono ???? ....manca il titolo, dedurrei che è una caparra, messa cosi' parrebbe una penitenziale....non so'....

Gli 80000 sono il rogito: non ho completato xchè non era importante.
Tutti i 20000 sono caparra confirmatoria. 10000 vengono consegnati subito e 10000 entro il 20 marzo. Ho messo 20 marzo perchè entro quella data l'accettazione formale puo non essere comunicata.

 

[Seroli]

umberto: allora non ho capito, se vuoi spiega meglio perchè non ho capito.

Una cosa l'ho capita, che qui in questa storia chi ci rimette sono i clienti....i clienti che vorrebbero adempiere ma che non hanno gli strumenti per farlo, non per carenza di certezza del diritto ma per mancanza di strumenti giuridici idonei al 21esimo secolo......il diritto romano è fonte solo di orgoglio per tutti noi, ma ha le sue lacune....piu' andiamo avanti con il "futuro" e piu' verranno a galla in mancanza di "aggiornamenti"....cosi' non siamo appetibili al mercato mondiale.....abituato a certezze ed a veder riconosciuti i propri voleri-intenti-promesse dentro mezzi efficaci....questa è una certezza.

Siamo qui a cercare di tutelare chi ne ha diritto perchè vuole essere onesto, ma la verità è che non ci sono gli strumenti per farlo....perchè anche se prendo un pre-contratto e poi lo metto in pasto a sti' giuristi amici, lo masticano come una mollica....e non è colpa del pre-contratto....è colpa di carenza di strumenti certi.....o quantomeno accertabili.

Poi addirittura, se sbagli e all'adempiente succede un danno, ti danno anche la colpa (di fatto te la daranno, ci sei tu Agenti Immobiliari nella trattativa, la faccia è la nostra quando si deve dire "abbiamo fatto il possibili, è andata cosi'".

Sono molto amareggiato, non perchè la viva come una sconfitta personale (inventare la Proposta d'Acquisto Italiana non era facile) penso che pero' c'è da essere tristi sapendo che si muovono i destini delle persone con mezzi inefficaci.

 

[Umberto Granducato]

Sono COMPLETAMENTE d'accordo con cio che hai detto. Ormai non si riesce neanche piu a lavorare.......
Allora ti spiego la mia proposta nella sostanza (la forma poi sarà da modificare...).
20000euro di caparra confirmatoria: 10000 il cliente li lascia subito (al momento della proposta chiamiamola ancora così) con assegno intestato al venditore ect., 10000 li verserà entro 20gg (è sempre caparra, versata in due momenti, ma è sempre caparra). Saldo a rogito.

Cosi facendo non viene menzionato il maledetto riferimento a promessa di promessa (ma solo una caparra versata in due momenti), entro 20gg riesci ad andare a compromesso e fare una sola registrazione (con 2 versamenti separati, ma la caparra è una sola). Se io nn comunico l'accettazione formale non sono obbligato a registrare la proposta iniziale e quindi registrerò solo il compromesso. La proposta non è nulla e l'ADE non può contestarti nulla.
Sicuramente perfettibile, ma il senso mi pare giusto no???

 

[Roby]

Luffico delle entrate ti obbliga alla registrazione di qualsiasi scrittura peggio ancora se è un acconto prezzo (capirai gli scappa il 3%) anche se a onor del vero secondo il codice quando non viene menzionato nulla si intende sempre caparra-confirmatoria.

A mio parere nella tua "proposta" ci sono troppe caparre.

INsomma non se ne esce..................

Ma io ribadisco il conecetto della scrittura privata integrativa non era male o no?? nella quale si riproduce quanto sancito in proposta e si delineano meglio tutti i punti, alla fine chiamiamolo compromesso o scrittura privata, sempre in contratto scritto e controfirmato dalle parti no??

Non vogliono il comprepomesso del compromesso, bene non lo chiamo compromesso, ma integrazione della proposta/compromesso.

 

[Seroli]

x Umberto: si pero' quindi la proposta è un compromesso a tutti gli effetti ed in caparra confirmatoria...un compromesso quindi alla proposta...e i secondi 10.000 sono solo una modalità di versamento della caparra confirmatoria originale (parte dei 20.000).

Si il senso è giusto e l'AdE non ti dice nulla, ma io non miravo a questo...il tuo cosi' fatto è un compromesso in fase di definizione (si aspetta l'accettazione).

Puo' andare bene ma io cercavo un'altra cosa, cercavo la soluzione delle soluzioni, perchè cosi' puo' funzionare se vai al compromesso entro 20 giorni, ma se ci vai entro 40 o 60 giorni? Te lo accetta il compratore?...se gli dai prima l'accettazione è un compromesso a tutti gli effetti, perfezionato ed opponibile a terzi...io non voglio fare compromessi, non ne sono capace come il 90% degli Agenti Immobiliari....io volevo che sul piatto ci fossero 5.000 euro della proposta, ballano quelli come dice Oris, se va bene bene, se non si arriva a fare il vero compromesso in confirmatoria, chi si ritira perde 5.000 euro e stop.

 

[immpittaro]

Vedo che cominciate a capire che la proposta d'acquisto nel 2010 è defunta, fonte solo di casini di vario tipo e ...alla fine se uno si vuol ritirare dalla compravendita cosa credete che vi aiuti avere la proposta firmata??? anzi solo probleni perchè bisogna andrla a registrare,,,
Fate una intesa preliminare senza assegno se proprio vi serve altrimenti direttamente al compromesso o rogito...

UNA DOMANDA visto che il Bersani non c'è più si può sapere da FIAIP quando verranno tolte le astiose norme introdotte dal carissimo sopracitato????? Sono norme ( rispondere in solido, dichiarare la provvigione, registrazione obbligatoria ) che suonano come un insulto alla categoria, è come affermare che siamo invisi alla maggior parte dei consumatori altro che campagna per affermare il ns ruolo

 

[Oris]

Il problema di fondo non è la forma della proposta, ma l'abuso che se ne fa trasformandola in compromesso...

Avete tutti questi problemi perchè FORZATE un ATTO UNILATERALE trasformandolo in quello che non è (SINNALAGMA), per questo avete problemi.

LA proposta non ha tutela, perchè non è prevista una tutela per un atto unilaterale, semmai un obbligo per chi la formula (1329) di tenerne fede fino alla sua scadenza.

Al momento della ricezione, e della accettazione si apre il pre-contratto, per forza, quello che è stato fatto da molti di noi PER TUTELARE i NOSTRI INTERESSI, è una scelta a mio parere scellerata.

Ribdisco il consiglio di non firmare una proposta con 5000 euro di caparra confirmatoria che diventa eseguibile, cosa che non convinene la compratore (perchè spesso sono pure nulle) ne al venditore (che si trova impelagato l'immobile con 5000mila euro).

Per questo avete difficoltà

Se isaste la propost aper quello che è, con un impegno che sia dimensionato al momento della trattativa (la penale) non averste problemi di sorta.

L'unico problema è che la vostra provvigione maturerebbe al compromesso o al rogito, ma per me questo non è un problema, ma motivo di vanto.

@impittaro: gli obblighi rimarranno probabilmente perchè il ruolo sostituito dal rea identifica comunque la società o la ditta individuale come "Agenzia Immobiliare"