Mancato buon esito del contratto d'affitto

[Bastimento]

Sempre in tema di lettura delle leggi, rimando ancora al post 67:

Ritengo che possano considerarsi esclusi da queste 2 leggi, e quindi riconducibili al 1571 c.c. solo poche situazioni: quelle che non riguardano locazioni di immobili ad uso abitativo , ad uso artigianale, industriale, commerciale e di interesse turistico/alberghiero; si aggiungono pure quelli richiamati dall'art. 42 della 392/78 (immobili adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali.) Secondo me restano fuori pochissimi casi: a mente direi la locazione di box, e il contratto di foresteria, ammesso secondo molti solo se il conduttore è una società di capitali.

Dove appunto seguendo i vari Capi 1 e 2, il cerchio si restringe: non ho ancora visto che H&F sia stato nominato interprete autentico della legislazione sulle locazioni

 

[nuova H&F]

Confermo integralmente i miei post. Il Capo 2 vale per l'uso NON abitativo.
Vale a dire scopi assistenziali ma non abitativi : cioè consultori, ambulatori etc.....
NON si abita un immobile ad uso NON abitativo

Più chiaro di così

 

[CheCasa!]

Il dato letterale dell'art. 42 della L. n. 392 del 1978 - relativo a quei rapporti locatizi, estranei alla previsione del precedente art. 27, ma concernenti immobili adibiti ad attività che per le finalità perseguite (ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche o politiche) o per i soggetti che le attuano, sono ritenuti meritevoli di particolare tutela - comporta che qualsiasi contratto di locazione o di sublocazione di immobile urbano stipulato, in qualità di conduttore, dallo Stato o da altro ente pubblico territoriale, sia assoggettato, in virtù di detto esclusivo criterio soggettivo ed indipendentemente dall'uso cui l'immobile è destinato, alla disciplina propria delle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo nelle parti richiamate dalla citata norma (segnatamente, con riguardo alla durata, all'aggiornamento del canone liberamente determinabile ed al preavviso di rilascio, alle disposizioni di cui agli artt. 27, 32 e 28 della legge medesima). (Nella specie, la Suprema Corte ha affermato il principio di cui alla massima con riguardo ad un contratto di locazione stipulato dal Comune di Roma come conduttore e relativo ad un complesso immobiliare massimamente costituito da appartamenti da destinare ad alloggio di famiglie sfrattate o disagiate, giusta delibera comunale richiamata nel contratto).

* Cass., sez. III, 4 marzo 1988, n. 2274, Comune di Roma c. Soc. Immobiliare Catullo.

 

[CheCasa!]

Questo articolo ci chiarisce meglio quali siano i dettami dell'art. 42 che H&F vorrebbe limitare alle sole locazioni non abitative per la sua collocazione all'interno del Capo II.

In realtà l'art. 42 non è collocato a caso alla fine del Capo II.
Una volta analizzate le locazioni abitative e quelle non abitative il legislatore evidenzia delle situazioni "particolari" che potrebbero riguardare sia l'uso abitativo che l'uso non abitativo e che, per la loro importanza sociale, dovrebbero godere di un particolare regime di tutela.

Ora, questo non significa naturalmente che il contratto menzionato debba necessariamente ricondursi all'art.42. Se lo avessi dovuto redigere io avrei fatto le modifiche necessarie affinché potesse essere ricondotto a detta fattispecie. Ma, ripeto, si tratta di un mio punto di vista.

 

[nuova H&F]

Sempre in tema di lettura delle leggi, rimando ancora al post 67:



Dove appunto seguendo i vari Capi 1 e 2, il cerchio si restringe: non ho ancora visto che H&F sia stato nominato interprete autentico della legislazione sulle locazioni

Questo articolo ci chiarisce meglio quali siano i dettami dell'art. 42 che H&F vorrebbe limitare alle sole locazioni non abitative per la sua collocazione all'interno del Capo II.

In realtà l'art. 42 non è collocato a caso alla fine del Capo II.
Una volta analizzate le locazioni abitative e quelle non abitative il legislatore evidenzia delle situazioni "particolari" che potrebbero riguardare sia l'uso abitativo che l'uso non abitativo e che, per la loro importanza sociale, dovrebbero godere di un particolare regime di tutela.

Ora, questo non significa naturalmente che il contratto menzionato debba necessariamente ricondursi all'art.42. Se lo avessi dovuto redigere io avrei fatto le modifiche necessarie affinché potesse essere ricondotto a detta fattispecie. Ma, ripeto, si tratta di un mio punto di vista.

Mi spiace insistere che il tuo punto di vista è smentito dalle legge stessa .
Ogni legge ha una sua struttura .
L'art.42 legge 392/78 fa parte del Capo II.
Esso è solo relativo ad immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione.
Assistenziali non abitativi.

 

[Bastimento]

Carissimo collega, sappiamo bene entrambi che nessuno dei due ha titoli accademici per sedersi in cattedra per dar lezioni di diritto e lettura delle leggi.

Ma per la comprensione dell'Italiano, dovremmo essere perfettamente in grado di comprenderci.

Insisti sull'art. 42: ma non rispondi allo svarione sulle condizioni di ammissibilità del contratto foresteria, e dimentichi che la discussione è sorta su un contratto ad uso abitativo, che non è conforme al dettato imposto a tali contratti.

 

[dormiente]

ma non esiste l'uso assistenziale, puoi svolgere una attività assistenziale non commerciale anche in un immobile ad uso abitativo. Se l'Associazione voleva prendere un immobile e svolgere la sua attività assistenziale, avrebbe dovuto fare un contratto di locazione secondo il decreto del ministero per la solidarietà sociale del 21 maggio 2001 n.308 oppure rivolgersi alle Regioni ove sorge l'immobile e si intenda destinarlo ad ospitare famiglie o soggetti di cui all'art. 1 comma 4 e 5 della legge 328 del 2000. Ma quello riportato da abcdef è un transitorio della legge 431/98. Ora se l'Associazione è convenzionata con la Prefettura o il Comune, può darsi che lo possa portare avanti, ma prima di fare dei contratti del genere, bisognerebbe avere le idee chiare a chi si affitta e per il futuro, in casi del genere, un Commercialista, può essere di aiuto.

 

[nuova H&F]

Diceva una canzone ( mi sembra ): la noia, l'abbandono..........che sarà ?.....
Comunque io ho l'abilitazione di agente immobiliare e queste cose le insegnano anche ai corsi delle CCIA e fanno parte del programma di esame.
Le ricordo bene ed ho comunque i testi delle leggi.Non è un titolo accademico, ma è comunque un titolo ufficiale che non tutti hanno.
La 431/1998 non ha abrogato art. 2 della 392/78 e ciò comporta la non applicabilità della 392/78.
Le durate dei contratti abitativi sono fissate dalla legge 431/1998 per i vari casi.
Ciò che non può rientrare ( come il caso del 3D ) nell'una nè nell'altra legge deve fare riferimento all'art.1571 del Codice Civile : locazioni libere.
Quindi l'associazione e abcdefghilmo potevano solo stipulare una locazione libera mettendevi tutte le condizioni necessarie. A mio parere manca di fatto il nominativo dell'utilizzatore-terzo nonchè i riferimenti giuridici appropriati (art. 1571 CC e segg.)
Trovo inquietante che bastimento, dormiente e CheCasa dissentano fra di loro quasi su tutto.
Bastimento non è chiaro nelle sue conclusioni, cioè che contratto e con quale riferimento giuridico avrebbe stipulato nel caso del 3D.
CheCasa fa riferimento alle 392/78 e alla 4131/98 e parla di locazioni che hanno caratteristiche ben definite compresa la lunga durata e tutto il resto.
Dormiente giustamente richiama le norme per i contratti transitori non applicabili al 3D .

 

[Bastimento]

Trovo inquietante che bastimento, dormiente e CheCasa dissentano fra di loro quasi su tutto.

Questo lo dici tu: a me sembra invece che concordino "quasi" su tutto: dissentono invece da quanto sostenuto da te.

Ciò che non può rientrare ( come il caso del 3D ) nell'una nè nell'altra legge deve fare riferimento all'art.1571 del Codice Civile : locazioni libere.

E' proprio su questo punto che trovo una sostanziale convergenza di tutti quelli che sono intervenuti, dissentendo dal tuo assunto.

Tu sostieni che il "caso" del 3D non rientri nelle due citate leggi, e quindi possa essere un contratto libero art. 1571.

Io, e mi pare anche gli altri, sosteniamo invece che le due leggi abbiano di fatto normato la quasi totalità delle locazioni, che di fatto non sono più libere in senso generale. Soprattutto sembra così inteso dalla magistratura, quando reputa illegali alcune scappatoie atte a svincolarsi dal dettato delle leggi.

Mi chiedo cosa emergerebbe da un sondaggio su questo forum: ricordo che un AI tempo fà mi diceva che in buona sostanza gli unici contratti "legali" per un immobile di categoria A, erano ormai quelli sottostanti le due leggi: anche il contratto foresteria aveva contorni dubbi.

 

[nuova H&F]

Il sondaggio del forum è già avvenuto. A volte i silenzi sono molto eloquenti. Per me è stata una bella occasione per richiamare l'esistenza dell art.1571 del Codice Civile.