Mandato agenzia ma vendita tra privati

[nookie]

Ciao a tutti, vi chiedo cortesemente un parere in merito allo scenario che si è venuto a configurare nella compravendita di un appartamento. Mio padre ha dato incarico con esclusiva ad un'agenzia con provvigione al 3% e penale al 98% (+IVA). Il mandato scadrà a Ottobre. Nel frattempo mio padre ha trovato privatamente un possibile acquirente disposto a rogitare quando il mandato con l'agenzia sarà scaduto, non dovendo quindi passare per l'intermediario.
Detto ciò, qualora oggi, nonostante il mandato con l'agenzia ancora in essere, mio padre decidesse di firmare un preliminare di vendita con il futuro acquirente in forma privata con rogito successivo alla scadenza del mandato, rischierebbe di incorrere in qualche penale da parte dell'agenzia? Specifico che l'agenzia non ha avuto alcun contatto con il possibile acquirente.
Altra cosa che mi chiedo: qualora mio padre decidesse invece di revocare il mandato all'agenzia pagando la penale, questo 98% (a cui ci sarebbe da aggiungere l'IVA?!) potrebbe configurarsi come clausola vessatoria e quindi impugnabile?
Grazie mille.

 

[Perizio]

Rischiate anche che l agenzia vi faccia causa
Il prezzo pattuito privatamente è molto differente da quello pubblicizzato?

 

[nookie]

Il privato darebbe circa il 10% in meno rispetto al prezzo fissato con l'agenzia. Per quale motivo potrebbe fare causa? Il rogito avverrebbe a mandato scaduto.

 

[Perizio]

Senza chiedere mutuo e il vostro immobile non ha problemi?

 

[francesca63]

Nel frattempo mio padre ha trovato privatamente un possibile acquirente

Non si capisce perché tuo padre si è messo a cercare acquirenti, avendo dato esclusiva all'agenzia.

Detto ciò, qualora oggi, nonostante il mandato con l'agenzia ancora in essere, mio padre decidesse di firmare un preliminare di vendita con il futuro acquirente in forma privata con rogito successivo alla scadenza del mandato, rischierebbe di incorrere in qualche penale da parte dell'agenzia?

Direi di no, se non lo scoprono.
Ma resta la possibilità che l'agenzia trovi un acquirente a prezzo pieno ( con proposta conforme all'incarico), nel qual caso tuo padre si troverebbe nella scomoda situazione di dover pagare la penale all'agenzia, o dover rendere al "suo" acquirente il doppio della caparra ricevuta.

qualora mio padre decidesse invece di revocare il mandato all'agenzia pagando la penale, questo 98% (a cui ci sarebbe da aggiungere l'IVA?!) potrebbe configurarsi come clausola vessatoria e quindi impugnabile?

Clausola vessatoria lo è, ma normalmente si mette una doppia firma proprio per l'approvazione di eventuali clausole vessatorie; la penale al 98 % peraltro è ritenuta troppo alta , in caso di revoca del mandato o di esclusiva non rispettata, mentre è ritenuta giusta per mancata accettazione proposta conforme all'incarico.

Ultima considerazione; non è detto che l'acquirente privato sia quello giusto; oltre al prezzo e alle tempistiche, ci possono essere altre clausole che vuole, e non mi pare saggio firmare contratti scritti da altri , se non si è particolarmente esperti.
Inoltre l'agenzia potrebbe trovare un cliente che offre di più...

Quasi quasi a tuo padre converrebbe farsi seguire dall'agenzia, pagando il suo 3%, mentre nulla dovrebbe il privato (se l'agenzia accetta).

 

[nookie]

Non si capisce perché tuo padre si è messo a cercare acquirenti, avendo dato esclusiva all'agenzia.

Passaparola tra conoscenti

Direi di no, se non lo scoprono.

Se venissero a saperlo ci sarebbero gli estremi per citarlo? Nonostante il rogito dopo la scadenza del mandato?

Quasi quasi a tuo padre converrebbe farsi seguire dall'agenzia, pagando il suo 3%, mentre nulla dovrebbe il privato (se l'agenzia accetta).

Già fatta questa proposta all'agenzia che ha anche accettato.
Il problema è che per 'esperienze pregresse non felici', l'acquirente non ha nessuna intenzione di passare per un'agenzia (anzi proprio quella!).
D'altronde l'agenzia in alcune circostanze è sembrata poco seria anche a me, un pò come il possibile acquirente.
Per questo le opzioni sono due: attendere che il mandato scada per poi rogitare ma nel frattempo l'acquirente vuole fare un preliminare oppure rifiutare l'offerta e affidarsi ancora all'agenzia che però ci sembra un pò lavativa e quindi con poche speranze di concludere qualcosa.

 

[francesca63]

Già fatta questa proposta all'agenzia che ha anche accettato.

Ottimo; se l'aspirante acquirente non accetta che tuo padre sia seguito dall'agenzia, senza che lui debba pagare qualcosa, a me sembra che non sia l'acquirente giusto; sembra quasi che abbia qualcosa da nascondere...

Nonostante il rogito dopo la scadenza del mandato?

Se c'è il vincolo di esclusiva, anche firmare un preliminare è scorretto.
Ovviamente il preliminare potrebbero non scoprire che c'è stato.
Ma perche mettersi in una situazione simile, visto che l'agenzia ha dato la sua disponibilità a seguire la compravendita per conto di tuo padre, senza chiedere nulla all'acquirente ?

D'altronde l'agenzia in alcune circostanze è sembrata poco seria anche a me, un pò come il possibile acquirente.

Che bella compagnia... Comunque trattare privatamente con un acquirente non serio non mi pare consigliabile.

Per questo le opzioni sono due

Poi c'è opzione 3; se l'agenzia non trova altro acquirente entro la scadenza dell'incarico, tuo padre può affidarsi ad altra agenzia, che magari anche a te sia più gradita.

 

[MauroScherlin]

Il 10% in meno non è cosa da nulla. Io direi all'agenzia di abbassare il prezzo di vendita del 6/7% e non mi fiderei assolutamente di un acquirente che non vuole che l'agenzia rediga il preliminare (o faccia l'adeguata verifica della clientela).

 

[-csltp-]

Con una penale così alta rischiate poco, ma non è detto.

Io offrirei il 50% all’agenzia e starei tranquillo

 

[nookie]

Grazie a tutti, avete alimentato i miei dubbi sul possibile acquirente. E' inspiegabile il non volersi affidare a un'agenzia praticamente a costo zero. Per me è sinonimo di poca trasparenza.