ho letto tutti i messaggi in tre giorni e mi è venuta voglia di aggiungere la mia...
il prezzo delle case: quando si dice che le case dovrebbero costare la metà o un terzo, di fatto, generalizzando, si fa disinformazione. escludiamo per un momento i grandi centri dove l'area edificabile ha incidenze superiori al costo di costruzione e parliamo di quei piccoli centri estranei alle prime 30 città (le quali non arrivano a 20 milioni di residenti, il che mi fa supporre che altri 40 milioni vivano nei paesi in esame).
In questi contesti, spesso l'incidenza dell'area è risibile o poco significativa, le case nuove si vendono anche a prezzi vicini ai 1.400/1.500 euro, l'invenduto a volte anche meno. l'usato in generale costa in proporzione, spesso meno della metà del nuovo.
Posto che una commessa o un infermiere o anche in generale un operaio o un bancario guadagnano a Roma quanto guadagnano a Colorno o Rottofreno, se il problema fosse il prezzo in termini assoluti, gli andamenti dei due mercati dovrebbero essere clamorosamente diversi. Invece semplicemente non lo sono.
Il che suggerisce l'idea che un generico ribasso potrebbe anche non innescare alcuna corsa all'acquisto, per chi ritiene che l'ostacolo alle vendite sia l'infelice rapporto tra il reddito ed il costo della casa.
Si può aggiungere che costruire un appartamento in condominio in generale non possa costare meno di 900/1000 euro/mq, al netto del costo dell'area, oneri, spese tecniche ecc.. e quindi per sostenere che le case dovrebbero costare la metà, nei comuni presi in esame, bisognerebbe allargare il discorso ai mattoni, al cemento, alla mano d'opera, ecc. il che è praticamente impossibile. quindi, al di là del valore percepito, avremo sempre un costo del nuovo pari al valore dell'area (variabile in base al luogo) + costo di costruzione (fisso o quasi). dal costo del nuovo in qualche termine dovrebbe derivare il costo dell'usato.
Focalizzandoci per semplificare solo sugli acquisti per finalità di abitazione (e non di investimento) l'impressione è che sia cambiato il mood delle persone. Fino a pochi anni fa acquistare veniva considerata una cosa saggia, forse la più saggia. Oggi spesso si pensa l'opposto, perchè potrebbe essere difficile rivendere o perchè si rischia di perdere parte del capitale in caso di vendita, o entrambe le cose.
personalmente credo che comprare oggi non sia nè più nè meno consigliabile che comprare anni fa o 20 anni fa.
Il che mi porta ad una conclusione, anzi 2: 1) spesso partiamo dall'assunto che una volta gli immobili fossero un buon investimento ma ora non lo siano più, ma se osserviamo l'andamento dell'inflazione ufficiale in italia negli ultimi 50 anni ad i prezzi delle case (nel rilievo ad esempio del CESFIM) vediamo che tra il 1960 e il 1970 l'inflazione è stata sempre oltre il 5% mentre i prezzi delle case erano immobili (ok altri tempi...). in questo decennio però chi ha comprato nel 1960 e venduto nel 1970 in media ha ricevuto denaro che aveva perso potere di acquisto. tra il 1970 e il 1985 l'inflazione è stata sempre oltre mediamente il 10% con picchi del 20, mentre le case sono passate da un valore iniziale 100/110 ad un valore finale 200/210 (stessa fonte). si sono rivalutate al netto dell'inflazione? no. hanno perso valore. dal 1985 al 1995 inflazione sul 5% prezzi delle case dal 200/210 al 230/240. rivalutate al netto dell'inflazione? no, hanno perso valore. tra il 1995 e il 2005 inflazione attorno al 2/3% prezzi delle case da 230 a 280 circa. L'unico periodo in controtendenza. infatti l'abbiamo chiamata BOLLA.
E penso di poter dire che gli unici che vendendo oggi rimettono soldi abbiano in effetti comprato tra il 2001 e il 2009.
la verità che mi suggeriscono questi dati è che LE CASE NON SI RIVALUTANO.
anzi, non mantengono il loro valore al netto dell'inflazione, ergo, (conclusione 2) le case SI SVALUTANO.
perchè invecchiano. le case, come tutti gli altri beni provvisti di un valore d'uso (non solo di un valore di scambio, quali denaro, oro, diamanti, titoli ecc.) hanno un tempo di ammortamento. lungo, per carità. ma che inesorabilmente fa tendere il valore verso lo 0.
Se devo spingermi oltre, non mi sembra uno scandalo che dopo 10 anni di tassi e inflazione quasi a 0, una casa perda annualmente una piccola parte dal suo valore o meglio del suo costo. è la norma. fatta eccezione per l'attico vista duomo, o la villa sulla scogliera o la chitarra di jimi hendrix. A ben vedere, l'unico periodo in cui questo non si è verificato (benchè mascherato dall'inflazione negli altri periodi) è proprio il decennio della bolla e dei prezzi scriteriati.
nessuno si scandalizza del resto se la Golf acquistata a 25000 euro dopo 7/8 anni (quindi oltre metà della sua vita) interessi a 5/6.000 euro. è la norma. è un oggetto che si compra e si paga per il suo valore d'uso, facendo affidamento su un suo valore di scambio RESIDUALE.
Non volevo polemizzare con nessuno anzi, solo buttare lì alcune considerazioni che mi frullavano da un pò
fine. scusate, è lunghissimo.
il prezzo delle case: quando si dice che le case dovrebbero costare la metà o un terzo, di fatto, generalizzando, si fa disinformazione. escludiamo per un momento i grandi centri dove l'area edificabile ha incidenze superiori al costo di costruzione e parliamo di quei piccoli centri estranei alle prime 30 città (le quali non arrivano a 20 milioni di residenti, il che mi fa supporre che altri 40 milioni vivano nei paesi in esame).
In questi contesti, spesso l'incidenza dell'area è risibile o poco significativa, le case nuove si vendono anche a prezzi vicini ai 1.400/1.500 euro, l'invenduto a volte anche meno. l'usato in generale costa in proporzione, spesso meno della metà del nuovo.
Posto che una commessa o un infermiere o anche in generale un operaio o un bancario guadagnano a Roma quanto guadagnano a Colorno o Rottofreno, se il problema fosse il prezzo in termini assoluti, gli andamenti dei due mercati dovrebbero essere clamorosamente diversi. Invece semplicemente non lo sono.
Il che suggerisce l'idea che un generico ribasso potrebbe anche non innescare alcuna corsa all'acquisto, per chi ritiene che l'ostacolo alle vendite sia l'infelice rapporto tra il reddito ed il costo della casa.
Si può aggiungere che costruire un appartamento in condominio in generale non possa costare meno di 900/1000 euro/mq, al netto del costo dell'area, oneri, spese tecniche ecc.. e quindi per sostenere che le case dovrebbero costare la metà, nei comuni presi in esame, bisognerebbe allargare il discorso ai mattoni, al cemento, alla mano d'opera, ecc. il che è praticamente impossibile. quindi, al di là del valore percepito, avremo sempre un costo del nuovo pari al valore dell'area (variabile in base al luogo) + costo di costruzione (fisso o quasi). dal costo del nuovo in qualche termine dovrebbe derivare il costo dell'usato.
Focalizzandoci per semplificare solo sugli acquisti per finalità di abitazione (e non di investimento) l'impressione è che sia cambiato il mood delle persone. Fino a pochi anni fa acquistare veniva considerata una cosa saggia, forse la più saggia. Oggi spesso si pensa l'opposto, perchè potrebbe essere difficile rivendere o perchè si rischia di perdere parte del capitale in caso di vendita, o entrambe le cose.
personalmente credo che comprare oggi non sia nè più nè meno consigliabile che comprare anni fa o 20 anni fa.
Il che mi porta ad una conclusione, anzi 2: 1) spesso partiamo dall'assunto che una volta gli immobili fossero un buon investimento ma ora non lo siano più, ma se osserviamo l'andamento dell'inflazione ufficiale in italia negli ultimi 50 anni ad i prezzi delle case (nel rilievo ad esempio del CESFIM) vediamo che tra il 1960 e il 1970 l'inflazione è stata sempre oltre il 5% mentre i prezzi delle case erano immobili (ok altri tempi...). in questo decennio però chi ha comprato nel 1960 e venduto nel 1970 in media ha ricevuto denaro che aveva perso potere di acquisto. tra il 1970 e il 1985 l'inflazione è stata sempre oltre mediamente il 10% con picchi del 20, mentre le case sono passate da un valore iniziale 100/110 ad un valore finale 200/210 (stessa fonte). si sono rivalutate al netto dell'inflazione? no. hanno perso valore. dal 1985 al 1995 inflazione sul 5% prezzi delle case dal 200/210 al 230/240. rivalutate al netto dell'inflazione? no, hanno perso valore. tra il 1995 e il 2005 inflazione attorno al 2/3% prezzi delle case da 230 a 280 circa. L'unico periodo in controtendenza. infatti l'abbiamo chiamata BOLLA.
E penso di poter dire che gli unici che vendendo oggi rimettono soldi abbiano in effetti comprato tra il 2001 e il 2009.
la verità che mi suggeriscono questi dati è che LE CASE NON SI RIVALUTANO.
anzi, non mantengono il loro valore al netto dell'inflazione, ergo, (conclusione 2) le case SI SVALUTANO.
perchè invecchiano. le case, come tutti gli altri beni provvisti di un valore d'uso (non solo di un valore di scambio, quali denaro, oro, diamanti, titoli ecc.) hanno un tempo di ammortamento. lungo, per carità. ma che inesorabilmente fa tendere il valore verso lo 0.
Se devo spingermi oltre, non mi sembra uno scandalo che dopo 10 anni di tassi e inflazione quasi a 0, una casa perda annualmente una piccola parte dal suo valore o meglio del suo costo. è la norma. fatta eccezione per l'attico vista duomo, o la villa sulla scogliera o la chitarra di jimi hendrix. A ben vedere, l'unico periodo in cui questo non si è verificato (benchè mascherato dall'inflazione negli altri periodi) è proprio il decennio della bolla e dei prezzi scriteriati.
nessuno si scandalizza del resto se la Golf acquistata a 25000 euro dopo 7/8 anni (quindi oltre metà della sua vita) interessi a 5/6.000 euro. è la norma. è un oggetto che si compra e si paga per il suo valore d'uso, facendo affidamento su un suo valore di scambio RESIDUALE.
Non volevo polemizzare con nessuno anzi, solo buttare lì alcune considerazioni che mi frullavano da un pò
fine. scusate, è lunghissimo.
