Buongiorno, vi chiedo info per una situazione che ancora non mi è capitata. Ho un immobile in affitto, regolarmente registrato, e sul contratto era stata apposta la clausola che in caso di vendita dell'immobile il locatario avrebbe avuto diritto di prelazione. La mia domanda è:
1) se decido di dare mandato ad un agenzia, devo PRIMA chiedere all'inquilino se vuole acquistarlo lui o posso anche darlo all'agenzia e poi parlare con l'inquilino? E nel secondo caso, se l'inquilino decidesse successivamente di acquistarlo (dopo che ho già dato il mandato all'agenzia) il rapporto sarebbe solo fra noi 2 oppure subentrerebbe anche l'agenzia a cui avevo dato precedentemente il mandato?
2) Se all'inquilino non interessa, l'agenzia è libera di far visitare l'immobile (cioè posso lasciar loro le chiavi) ?
Grazie
Ti dico come la penso.
In merito alla prelazione sulle locazioni bisogna fare una certa chiarezza.
Se parliamo di locazione abitativa il diritto di prelazione può essere di tipo volontario (l'inquilino ha il diritto di prelazione in qualsiasi momento io proprietario dacida di vendire l'immobile, ad esempio).
O può essere di tipo legale. In particolar modo ci si riferisce all'Art.3 comma 1 capo g della legge 431/98 che dà la possibilità al proprietario di recedere dal contratto alla prima scadenza: "quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392."
Ora, secondo me, è diversa la natura delle due prelazioni. La prima viene "istituita" mediante una scrittura contrattuale e, come tale, può essere anche abrogata da una successiva scrittura integrativa e/o correttiva che possiamo anche, per brevità, definire: "rinuncia generica al diritto di prelazione".
Quando la prelazione è di tipo legale, deve essere esercitata nelle modalità appunto stabilite dalla legge e, benchè la giurisprudenza abbia sostanzialmente stabilito la liceità della rinuncia preventiva rispetto al momento della "denuntiatio" che corrisponde, in parole povere, all'invito formale ad esercitare il diritto contenente le modalità del prezzo, dei pagamenti e di aventuali altre pattuizioni, questa rinuncia non è ammessa in forma generica ma deve contenere le principali condizioni economiche.
Va ulteriormente specificato che la prelazione "legale" in riferimento alla locazione abitativa può essere esercitata solo nel momento in cui venga inoltrata alla prima scadenza disdetta motivata appunto dall'interesse del proprietario alla vendita. Non è invece concessa alcuna prelazione "legale" durante il periodo di validità del contratto.
Così pure la prelazione sulle locazioni di natura commerciale, che invece può essere sempre esercitata, durante il periodo di validità del contratto, è una prelazione di tipo legale che non ammette la possibilità della rinuncia generica.
Per questo motivo si suole evitare di notificare all'inquilino condizioni che poi potrebbero essere disattese nelle successive trattative, aspettando il momento di conoscere le effettive condizioni economiche espresse dal mercato.
Certo è però opportuno sondare l'interesse dell'inquilino all'acquisto che, se allineato sin da subito alle pretese del venditore, può evitare inutili tempi di attesa.
A che tipo di contratto ci stiamo quindi riferendo?
Abitativo o commerciale?
Che tipo di prelazione stiamo esaminando? Quella stabilita per contratto o quella stabilita dalla norma (che il contratto si limita a ricordare)?
