Modalità di calcolo mq commerciali

[eldic]

Non sono certo che sia la sezione del forum giusta... nel caso perdonatemi.

ieri per l'ennesima volta ho ripreso in mano i conteggi sui quali costruttore e intermediario hanno formulato la richiesta economica.

beh.. la faccio breve: mi "ballano" la bellezza di 17 mq.
premetto che, per quanto non del mestiere, conosco discretamente bene le specifiche di calcolo; ho considerato nel calcolo superficie spazzabile, 100% delle tramezze, 100% dei muri esterni, 50% di quelli condivisi con parti comuni.
Chiarisco anche che non si tratta nemmeno di "mancato conteggio" di parti comuni/pertinenze o di coefficienti di riduzione.
il prospetto dettaglia infatti la metratura delle singoli corpi (appartamento, terrazzi, sottotetto, box, quota di parti comuni); la "squadratura" riguarda proprio la superficie dell'appartamento.

Ovviamente, in preparazione del prossimo appuntamento ho già affilato l'ascia di guerra... e, a questo punto, ho intenzione di spaccare il capello in quattro su ogni singolo centimetro quadro (prenderò per buono solo il proquota delle parti comuni che davvero non saprei come calcolare)
Non conosco però le modalità di ponderazione del "buco" nella soletta dove passa la scala interna che mette in comunicazione l'appartamento con il sottotetto abitabile.
Va ponderato come il resto del sottotetto (50%) o, essendo a tutti gli effetti un... buco non costituisce metratura?

 

[Ponz]

Se fai la trattativa sui€/ metri quadri parti già perdente.

Usi un parametro di confronto ( che presuppone una parità di condizioni ) che è quanto di meno indicativo del vero valore di un cespite che c'è. Un mero indicatore (di solito medio) che poco ha a che vedere con qualsiasi valutazione, infatti ne può essere il risultato, ma non indica, di per se, niente.

Purtroppo questa è una sotto cultura fasulla instillata dai portali e dai borsini e da semplificatori da forum.

Sarebbe come cercare di capire come funziona un motore avendo solo in mano una biella.

Tu sei un cliente non devi fare il tecnico, devi proporre quanto vuoi proporre e non contestare (la polemica serve a poco) ma ragionare e controproporre a prescindere dal €/mq che devi tenere come parametro, certo, ma non affidartici come unica arma (che potrebeb rivelarsi un autogol). Se venissi da me con codeste argomentazioni te le smonterei in 1 minuto con esempi pratici.

Poi fai te.

 

[eldic]

Non so se può fare la differenza, ma non ho specificato che l'immobile in questione è ancora da edificare (pensavo fosse scontato nel momento in cui ho citato il costruttore)

considerato che, almeno in parte, l'appartamento è stato "ritagliato" sulla base della metratura disponibile sul piano, la scelta di calcolare il prezzo sulla base del valore al metro quadro è tornata comoda a me.
almeno fino a quando non ho preso carta, calcolatrice e righello...

poi, per carità... è ovvio che la mia offerta - rigorosamente al ribasso - la farò "sul corpo"; però non mi sarebbe dispiaciuto poter ribattere con gli stessi argomenti.

Se venissi da me con codeste argomentazioni te le smonterei in 1 minuto con esempi pratici.

beh, senti...
se sei tu che mi dici "costa 100 perchè sono 50 metri a 2 euro al mq" e poi, carte alla mano, i metri sono 40, non so quanto mi smonti...

 

[Ponz]

Non c'è gara, se è una persona competente non sarà una discussione, ma una lezione.

Se non lo è, capirai che diventa inutile portare la discussione su quel piano.

 

[marcellogall]

Acquistare un appartamento non è come acquistare un paio di scarpe e quindi bisogna essere convinti della spesa relativa.
Giustamente Ponz ti ha messo in guardia da quelle che potrebbero essere le argomentazioni del costruttore ma io penso che non ci sia nulla di male nel pretendere una spiegazione convincente da parte sua.
Tutti sappiamo che i mq. cambiano nei calcoli dell'acquirente e del venditore e
una piccola differenza non viene di solito considerata dato che si vende "visto e piaciuto"; dobbiamo però tener presente che, trattandosi di nuova costruzione,
il prezzo al mq. ha la sua importanza.
Fai quindi bene a chiedere spiegazioni.
Mi piacerebbe conoscere il seguito della vicenda.

 

[eldic]

farò senz'altro seguito, non appena avrò riscontro.
sono comunque reduce dall'incontro con un conoscente architetto che (oltre ad avermi chiarito che TUTTO lo spazio occupato dalla scala va computato su uno solo dei piani che collega) mi ha confermato la correttezza dei calcoli che ho effettuato; non che ci fosse spazio per grandi errori, comunque.
poi sono perfettamente d'accordo che ognuno sbaglia i conti come più gli conviene.
ma un conto sono 2 metri; un altro 17.

ah, un'altra cosa che forse non ho chiarito.
il prezzo al metro quadro non è il "valore medio" che ho preso dell'ADE o da qualche forum di annunci; quello lo so bene anch'io che è un valore medio.
il prezzo è quello al quale il costruttore ha esplicitamente dichiarato di voler vendere.

 

[Ponz]

E di cosa te ne fai se non lo confronti con valori medi?
A quali valori lo confronti?
E a cosa ti serve?

Dammi retta, cosa consideri nella computazione? Quali sono i comparabili?

Il prezzo al mq è solo uno dei parametri e NON è il più importante, a meno che non sia computato a modo da chi sa quello che fa.

Rimani sul pezzo che ti riguarda... su ste robe ci si capisce troppo poco pure noi..

 

[eldic]

delle due l'una; o non mi spiego o non capisci... eppure mi pareva semplice ^^;
non mi serve per "confrontare"; mi serve per verificare i calcoli che mi sono stati sottoposti (SOTTOPOSTI! non ho chiesto di "giustificare" il costo dell'immobile)

per farla semplice...discorso del costruttore:
"vendo a 2000 euro mq: l'appartamento è di 100 mq... -> prezzo di vendita 200.000 euro
io non metto in discussione, non comparo, non valuto il prezzo al mq: lo prendo per buono (anche perchè di fatto lo è...i prezzi richiesti sul nuovo, a parità di zona e di tipologia li conosco tanto quanto lui)
però che se, calcolatrice e squadra alla mano, i metri quadri commerciali sono 90 e mi dici che vendi a 2000 e m/q non puoi chiedermi 200.000 euro.

a scanso di ulteriori equivoci ti ribadisco che

il prospetto dettaglia infatti la metratura delle singoli corpi (appartamento, terrazzi, sottotetto, box, quota di parti comuni); la "squadratura" riguarda proprio la superficie dell'appartamento).

se necessario (non si sa mai) ti chiarisco che il dato delle parti comuni l'ho preso assolutamente per buono, mentre il calcolo le superfici delle pertinenze, prese singolarmente senza compensazioni squadra per meno del 2% nel caso più rilevante.

 

[Ponz]

e quindi un esercizio inutile di matematica?

Chemmenefrega di sapere che vende a 2000 euro mq se non faccio confronti?

 

[eldic]

scusa, sarà l'ora tarda... ma allora ci fai.
se dici che vendi a 2000 euro al metro quadro, mi spieghi come fai a chiedere 200 kilosacchi per 90 metri quadri?
quella che per te è inutile matematica per me sono 10.000 euro (nell'esempio: nella realtà 35.000).

se ti vuoi vendere l'appartamento "a corpo", fallo. ma allora non inventarti conti farlocchi.

Rimani sul pezzo che ti riguarda... su ste robe ci si capisce troppo poco pure noi..

non faccio fatica a crederci....