Mutuo a tasso fisso

[Roberta43]

Finalmente sono riuscita ad ottenere l'ok dell'istruttoria per un mutuo prima casa. Ho scelto il tasso fisso con una banca online. Al momento del contratto (Aprile) era stato stabilito un tasso fisso del 4,71. A distanza di un mese è stato modificato per una serie di ragioni...e il tasso fisso è passato a 4,88. Sul contratto c'è scritto che l'ultimo tasso è quello calcolato il giorno prima del rogito, a Luglio, sinceramente mi spaventa il pensiero che possa crescere ulteriormente. Forse era meglio fare un variabile con cap dal momento che il mutuo richiesto non è una grande cifra (da estinguere in 18 anni.)

Cosa ne pensate?



Grazie
Roberta

 

[Livingston69]

Il discorso è lungo e complesso.
La scelta andava fatta, a prescindere dal fatto che il tasso del mutuo è quello calcolato il giorno prima dell'atto, perchè per tutti i tipi di prodotto sarebbe stato uguale ( il variabile avrebbe avuto il suo amumento, il cap uguale etc etc) .
la valutazione se hai fatto bene o meno la devi fare ( visto che il tasso non è male) sulla base di diversi parametri:
1) tipologia di reddito ( dipendente o autonomo)
2) incidenza della rata sulla tua economia familiare ( se troppo alta o pesante alla lunga potresti far fatica a pagare il mutuo)
3) il cap sicuramente non è uno dei prodotti migliori in circolazione......anzi.....
4) oggi ci sono dei prodotti come i variabili rata costante che possono darti i vantaggi dei variabili ( rata bassa) , ma con la sicurezza dei fissi.....( quasi mai cambia la rata)
In bocca al lupo

 

[Graziano Cavallini]

Il discorso è lungo e complesso.
La scelta andava fatta, a prescindere dal fatto che il tasso del mutuo è quello calcolato il giorno prima dell'atto, perchè per tutti i tipi di prodotto sarebbe stato uguale ( il variabile avrebbe avuto il suo amumento, il cap uguale etc etc) .
la valutazione se hai fatto bene o meno la devi fare ( visto che il tasso non è male) sulla base di diversi parametri:
1) tipologia di reddito ( dipendente o autonomo)
2) incidenza della rata sulla tua economia familiare ( se troppo alta o pesante alla lunga potresti far fatica a pagare il mutuo)
3) il cap sicuramente non è uno dei prodotti migliori in circolazione......anzi.....
4) oggi ci sono dei prodotti come i variabili rata costante che possono darti i vantaggi dei variabili ( rata bassa) , ma con la sicurezza dei fissi.....( quasi mai cambia la rata)
In bocca al lupo

Concordo quanto detto ed aggiungo che se avessi potuto avere a disposizione delle simulazioni basate sui tassi storici, forse avresti fatto una scelta diversa. A proposito ti segnalo che sul mio sito ho aggiunto proprio in questi giorni una sezione dedicata all'analisi dei diversi tipi di mutuo, basata sui dati storici. In altre parole proviamo su strada il mutuo ipotizzando che esistesse in passato, in questo modo abbiamo la possibilità di osservare come il variare dei tassi ed il trascorrere del tempo incidono sulla rata.
Mutuo a tasso variabile euribor 1 mese
Mutuo a TF 20 anniGe.S.A.F. Consulting - Mutuo TF 20 anni

 

[camisa]

Finalmente sono riuscita ad ottenere l'ok dell'istruttoria per un mutuo prima casa. Ho scelto il tasso fisso con una banca online. Al momento del contratto (Aprile) era stato stabilito un tasso fisso del 4,71. A distanza di un mese è stato modificato per una serie di ragioni...e il tasso fisso è passato a 4,88. Sul contratto c'è scritto che l'ultimo tasso è quello calcolato il giorno prima del rogito, a Luglio, sinceramente mi spaventa il pensiero che possa crescere ulteriormente. Forse era meglio fare un variabile con cap dal momento che il mutuo richiesto non è una grande cifra (da estinguere in 18 anni.)

Cosa ne pensate?



Grazie
Roberta

Cerco di rispondere alla tua domanda, ma prima occorre fare una premessa.
Sono un consulente finanziario indipendente attivo sia nel campo degli investimenti che in quello dei mutui. Da sempre appassionato di finanza, ho dedicato gli ultimi 2 anni ad approfondire la tematica dei tassi d'interesse, in quanto non si può comprendere il funzionamento dell'economia e della finanza se non si comprende la dinamica dei tassi d'interesse intorno ai quali tutto ruota. I miei approfondimenti mi hanno portato ad elaborare un modello di gestione mutui, e delle posizioni finanziarie debitorie in generale, che fa leva sui differenziali tra tassi a lungo termine, IRS decennale, e tassi a breve termine, EURIBOR a 3 mesi. Il risultato è un indice da me elaborato che suggerisce che tipo di tasso adottare al momento dell'accensione del mutuo, e soprattutto i cambiamenti di tasso che l'evoluzione degli stessi tassi dovesse rendere opportuni durante la vita dello stesso mutuo. Non voglio portarla tanto per le lunghe, il discorso è molto complesso. Cerco di riassumere il succo di quanto fatto dicendo che in via generale le simulazioni effettuate nell'arco degli ultimi 40 anni dimostrano la convenienza del tasso variabile rispetto al tasso fisso, tranne alcuni casi. In questo momento siamo in una situazione che richiederebbe, in generale, perchè poi ogni situazione va affrontata caso per caso, un tasso protetto, in quanto:
- il tasso variabile conserva ancora un buon margine di risparmio rispetto al tasso fisso; il differenziale si aggira oggi intorno a 190 punti base;
- il rischio di un aumento futuro dei tassi è elevato, per cui il cap garantirebbe il blocco del tasso.
Ora posso rispondere alla tua domanda.
1) è normale che il tasso definitivo venga fissato al momento della stipula. E' quello il momento in cui parte l' obbligazione della banca a darti il denaro e tua a pagare gli interessi, e di conseguenza è quello il riferimento per i tassi di mercato applicati. Non fidatevi fai di chi vi dice che il tasso fisso proposto non cambierà fino alla stipula del mutuo;
2) la scelta tra tasso fisso e tasso variabile con cap dipende ovviamente dalle condizioni proposte dalla banca per uno e per l'altro; io posso solo dirti che oggi esistono dei variabili con cap come soluzione migliore rispetto al tasso fisso;
3) ma soprattutto mi preme dirti che la convenienza di un mutuo non si costruisce solo al momento della sua accensione, ma soprattutto attraverso la sua gestione nel corso della sua esistenza. A proposito io uso dire che il mutuo è un investimento al rovescio. L'investimento viene continuamente monitorato per cercare di tirare fuori il massimo guadagno, il mutuo deve essere continuamente monitorato per cercare di tirare fuori il massimo risparmio.
Spero di essere stato chiaro. Nel caso contrario sono pronto ad ulteriori approfondimenti.

 

[Livingston69]

tra tasso fisso e tasso variabile con cap dipende ovviamente dalle condizioni proposte dalla banca per uno e per l'altro;

Ciao collega,
come mai non citi tra i protetti , il variabile rata costante???

ma soprattutto mi preme dirti che la convenienza di un mutuo non si costruisce solo al momento della sua accensione, ma soprattutto attraverso la sua gestione nel corso della sua esistenza.

Bravo!!!!! sai è una delle cose che dico ai clienti.. "L'importante non è trovarsi bene all'inizio del pagamento del muto, ma bensi il cliente si deve trovar bene durante tutta la durata".. anche se ora la vita media di un mutuo è tra i 5 e 7 anni

 

[camisa]

Ciao collega,
come mai non citi tra i protetti , il variabile rata costante???

Bravo!!!!! sai è una delle cose che dico ai clienti.. "L'importante non è trovarsi bene all'inizio del pagamento del muto, ma bensi il cliente si deve trovar bene durante tutta la durata".. anche se ora la vita media di un mutuo è tra i 5 e 7 anni

ciao,
per quanto riguarda la prima domanda ti rispondo dicendo che il variabile a rata costante ha 2 problemi che ne sconsigliano l'uso:
1) il meccanismo è quello del tasso variabile puro con in più l'effetto psicologico della rata che non varia. E' chiaro che tutta la tranquillità accumulata fino alla scadenza naturale del mutuo si trasformerà in un infarto nel momento in cui la banca ti comunicherà per quanti altri anni devi pagare la rata nel caso in cui i tassi sono saliti di molto. In breve il cap ti protegge, la rata costante no;
2) l'ammortamento del capitale in un mutuo variabile a rata costante produce effetti negativi sul costo del mutuo per quella componente del mutuo che io definisco "effetto ammortamento" (fattore che non approfondisco ulteriormente in quanto complesso e lungo). In breve in caso di aumento dei tassi, il debito residuo di un mutuo a rata costante anzichè diminuire di un certo importo, diminuisce molto meno, con tutte le conseguenze che ne derivano.

Per quanto riguarda la seconda osservazione faccio una precisazione. Quando parlo di gestione del mutuo, non mi riferisco solo alla scelta migliore iniziale, cioè quella che è migliore oggi ma anche domani, ma mi riferisco ad una gestione attiva, tipo faccio il tasso fisso oggi perchè la dinamica dei tassi è in una situazione particolare, pronto a passare al tasso variabile appena la dinamica dei tassi lo consiglia.

 

[Graziano Cavallini]

ciao,
per quanto riguarda la prima domanda ti rispondo dicendo che il variabile a rata costante ha 2 problemi che ne sconsigliano l'uso:
1) il meccanismo è quello del tasso variabile puro con in più l'effetto psicologico della rata che non varia. E' chiaro che tutta la tranquillità accumulata fino alla scadenza naturale del mutuo si trasformerà in un infarto nel momento in cui la banca ti comunicherà per quanti altri anni devi pagare la rata nel caso in cui i tassi sono saliti di molto. In breve il cap ti protegge, la rata costante no;
2) l'ammortamento del capitale in un mutuo variabile a rata costante produce effetti negativi sul costo del mutuo per quella componente del mutuo che io definisco "effetto ammortamento" (fattore che non approfondisco ulteriormente in quanto complesso e lungo). In breve in caso di aumento dei tassi, il debito residuo di un mutuo a rata costante anzichè diminuire di un certo importo, diminuisce molto meno, con tutte le conseguenze che ne derivano.

Per quanto riguarda la seconda osservazione faccio una precisazione. Quando parlo di gestione del mutuo, non mi riferisco solo alla scelta migliore iniziale, cioè quella che è migliore oggi ma anche domani, ma mi riferisco ad una gestione attiva, tipo faccio il tasso fisso oggi perchè la dinamica dei tassi è in una situazione particolare, pronto a passare al tasso variabile appena la dinamica dei tassi lo consiglia.

Concordo in pieno con quanto dici ed aggiungo alcune precisazioni:

1. Le rate di un mutuo a rata costante sottoscritto in una fase di tassi bassi come quella attuale può far si che se i tassi aumentano di molto la rata non copre neanche gli interessi. Provocando un aumento del debito invece che diminuirlo.
2. Se i tassi salgono di molto diverse banche prevedono il ricalcolo della rata se il debito residuo al termine supera determinate soglie o se la durata va oltre quella prevista nell'atto.
3. Non tutti i variabili con CAP proteggono realmente perchè alcune banche mettono "in coda" le eventuali differenze tra rata pagata con tasso protetto e rata con can tasso reale.
4. Gli spread dei mutui con CAP sono mediamente 50-70 punti base sopra gli spread del tasso variabile con punte che superano l'1%. Perciò il cliente deve essere conscio del fatto che per avere la protezione paga più interessi. Inoltre lo spread più alto fa sì che si raggiunga il tetto prima del variabile.
5. Se i tassi dovessero salire velocemente durante i primi anni del mutuo la protezione è più di carattere psicologico che pratico perchè la rata si alzerebbe comunque di parecchio.

 

[camisa]

Concordo in pieno con quanto dici ed aggiungo alcune precisazioni:

1. Le rate di un mutuo a rata costante sottoscritto in una fase di tassi bassi come quella attuale può far si che se i tassi aumentano di molto la rata non copre neanche gli interessi. Provocando un aumento del debito invece che diminuirlo.
2. Se i tassi salgono di molto diverse banche prevedono il ricalcolo della rata se il debito residuo al termine supera determinate soglie o se la durata va oltre quella prevista nell'atto.
3. Non tutti i variabili con CAP proteggono realmente perchè alcune banche mettono "in coda" le eventuali differenze tra rata pagata con tasso protetto e rata con can tasso reale.
4. Gli spread dei mutui con CAP sono mediamente 50-70 punti base sopra gli spread del tasso variabile con punte che superano l'1%. Perciò il cliente deve essere conscio del fatto che per avere la protezione paga più interessi. Inoltre lo spread più alto fa sì che si raggiunga il tetto prima del variabile.
5. Se i tassi dovessero salire velocemente durante i primi anni del mutuo la protezione è più di carattere psicologico che pratico perchè la rata si alzerebbe comunque di parecchio.

Noto con piacere che il mio intervento ha suscitato interesse. Faccio anch'io delle precisazioni.
Naturalmente quando parlo di tasso protetto mi riferisco a quello autentico, senza postille poste dalla banca, per cui è sempre bene verificare. Non sono un fanatico del tasso protetto, per vari motivi, ma a volte serve. Io stesso ho un mutuo variabile puro, e la protezione me la faccio da solo con i futures sull'EURIBOR. E arriviamo al problema fondamentale del cap, il costo esorbitante che le banche chiedono per la copertura. In sè l'opzione a copertura è uno strumento indispensabile per coprirsi dal rischio di rialzo dei tassi. Le stesse aziende la usano insieme alle operazioni di swap per coprire i loro rischi. La copertura diretta fatta sul mercato con gli strumenti che questo mette a disposizione è molto ma molto più conveniente. Il problema è che opzioni cap e operazioni swap richiedono grandi volumi di trattazione, e quidi non si addicono al mercato retail, ad un mutuo di 100.000 euro per intenderci ( parliamo di milioni di euro). In parole povere sarebbe possibile effettuare coperture direttamente sul mercato a costi molto più bassi, ma manca la massa critica per poterlo fare. Ho in corso un progetto tramite conoscenze che ho su Londra per coperture dirette, ma la cosa è un pò complessa. Per adesso bisogna accontentarsi di quello che offrono le banche, e con un pò di ricerche è possibile trovarne qualcuna che offre spread accettabili.

 

[navigator77]

Ti parlo da persona che ha da poco fatto "la scelta", e mi sono orientato sul variabile puro, un pò a seguito di "considerazioni generali", ed un pò a seguito di considerazioni personali su come io intendo gestire il mio mutuo.

- mi pare che sia appurato che a medio-lungo termine l'opzione variabile è la migliore, a meno di eventi incredibili tipo tassi ai massimi per anni
- gli attuali mutui con CAP, non sono convenienti! Hanno un CAP molto alto, ed il costo da sostenere intanto (circa il 10% in più sulla rata iniziale, per cui 60€ su una rata attuale di 600€), a MIO avviso tenendo conto di quanto pagheremo in più fino a quando non si raggiunge e supera il CAP, e di quanto si supera e per quanto tempo (ovviamente parliamo di previsioni), non conviene per nulla. Con una gestione "oculata" si può tirar via l'equivalente differenza e metterla da parte, qui entra in ballo il pensare a come si sa gestire il proprio denaro.
- Altro vantaggio del variabile, per chi ha la prospettiva di entrate extra a breve termine da poter "investire" nel mutuo, è quella che a parità di rata, con un variabile all'inizio paghi più quota capitale rispetto a quella interessi, per cui se dopo un periodo abbastanza breve da non aver visto aumenti significativi di rata si decidere di immettere questo capitale nella riduzione (o estinzione addirirttura) del mutuo, a parità di soldi usciti dalle nostre tasche si sarà versato più capitale. Ma questo appunto è molto personale, dipende da come NOI abbiamo capacità/possibilità di gestirci.
- Se non si "vogliono rischi" e/o non ci si può permettere una rata più di TOT e non si hanno prospettive significative di introiti, ecc. allora al CAP preferirei un fisso (dato che il "mutuo-affitto" non lo concedono tutti gli istituti bancari, come ad esempio quello a cui mi sono rivolto io, altrimenti non mi sarebbe dispiaciuta come opzioni).

 

[camisa]

Ti parlo da persona che ha da poco fatto "la scelta", e mi sono orientato sul variabile puro, un pò a seguito di "considerazioni generali", ed un pò a seguito di considerazioni personali su come io intendo gestire il mio mutuo.

- mi pare che sia appurato che a medio-lungo termine l'opzione variabile è la migliore, a meno di eventi incredibili tipo tassi ai massimi per anni
- gli attuali mutui con CAP, non sono convenienti! Hanno un CAP molto alto, ed il costo da sostenere intanto (circa il 10% in più sulla rata iniziale, per cui 60€ su una rata attuale di 600€), a MIO avviso tenendo conto di quanto pagheremo in più fino a quando non si raggiunge e supera il CAP, e di quanto si supera e per quanto tempo (ovviamente parliamo di previsioni), non conviene per nulla. Con una gestione "oculata" si può tirar via l'equivalente differenza e metterla da parte, qui entra in ballo il pensare a come si sa gestire il proprio denaro.
- Altro vantaggio del variabile, per chi ha la prospettiva di entrate extra a breve termine da poter "investire" nel mutuo, è quella che a parità di rata, con un variabile all'inizio paghi più quota capitale rispetto a quella interessi, per cui se dopo un periodo abbastanza breve da non aver visto aumenti significativi di rata si decidere di immettere questo capitale nella riduzione (o estinzione addirirttura) del mutuo, a parità di soldi usciti dalle nostre tasche si sarà versato più capitale. Ma questo appunto è molto personale, dipende da come NOI abbiamo capacità/possibilità di gestirci.
- Se non si "vogliono rischi" e/o non ci si può permettere una rata più di TOT e non si hanno prospettive significative di introiti, ecc. allora al CAP preferirei un fisso (dato che il "mutuo-affitto" non lo concedono tutti gli istituti bancari, come ad esempio quello a cui mi sono rivolto io, altrimenti non mi sarebbe dispiaciuta come opzioni).

Come ho detto precedentemente ci sono delle regole "universali" da seguire nella scelta del mutuo, ed un adattamento caso per caso alla singola situazione personale. E' vero tutto quello che hai detto ma non condivido l'ultima parte per i motivi che ho spiegato sopra. Non è affatto vero che che il mutuo a rata costante elimina i rischi ( e un variabile dove anzichè la rata aumenta la durata del mutuo con degli svantaggi in più rispetto al variagile puro) e non è affatto vero che il tasso fisso non ha rischi. Anzi se guardiamo la cosa da una prospettiva "non comune" il paragone tra fisso e variabile si pone in questi termini:
- tasso fisso: certezza, e non soltanto rischio ( quindi non rischio di pagare di più ma certezza di pagare di più), di pagare di più in un contesto come l'attuale che vede quasi due punti percentuali di differenza tra il tasso fisso e il tasso variabile; certezza di non vedere la rata aumentata; rischio di non usufruire di una diminuzione dei tassi;
- tasso variabile: certezza di pagare di meno (ripeto, oggi. Se i differenziali di tasso dovessero mutare si valuta di conseguenza), certezza di usufruire di un'eventuale discesa dei tassi; rischio di aumento dei tassi, ma relativo. Il rischio è relativo perchè non è sufficiente che i tassi aumentino, ma devono aumentare ad un livello tale da oltrepassare il tasso fisso che avrei adottato. In più finchè questo accade avrò pagato comunque meno interessi.