Come hai calcolato la rata massima? Perché il valore che dai tu di 463,97 è valido se il tuo tasso 3,5% fosse su un mutuo a tasso fisso. Su un mutuo variabile con cap non è corretto
Ps non so se si possano inserire link esterni ma qui è spiegato bene il calcolo da fare
Mutuo variabile con Cap: come si calcola realmente la rata massima.
Effettivamente il calcolo della rata massima era errato come dici tu, questo calcolo è valido solo per un tasso fisso.
Io prima di stipulare il mutuo mi sono affidato ad un consulente finanziario consigliatomi dall'agenzia immobiliare, che mi ha fatto il calcolo della rata massima in modo errato.
Documentandomi un pò infatti, quello che varia con il variabile con CAP è la quota di interessi, mentre la quota capitale rimane fissa, quella calcolata al momento della stipula del contratto di mutuo e quindi calcolata con il tasso al momento della stipula.
La rata massima effettiva si ha nel momento in cui il tasso aumenta subito al valore del CAP, cosa che praticamente è successa a me. O meglio, in dettaglio, alla prima rata il tasso è passato dal 2.8 % (quello alla stipula) al 3.2%, alla seconda rata è aumentato al 3.5 % (CAP). Facendo il calcolo, l'importo di questa seconda rata è pari a 482,23€ (a cui vanno aggiunti 2.75€ per le spese di incasso rata), e questa è effettivamente la rata massima del mio mutuo, circa 20€ in più della rata massima calcolata erroneamente come se fosse un mutuo a tasso fisso.
In ogni caso c'è un errore sul calcolo della rata effettuato dalla banca, infatti secondo il loro calcolo la rata sarebbe pari a 494.98€ (sono già aggiunti 2.75€ per le spese di incasso).
In allegato la comparazione tra il calcolo fatto su un foglio excel e quello relativo alla banca.
Diciamo che il consulente finanziario non è stato chiaro su questo prodotto, anche perchè quando sono andato a chiedere spiegazioni settimana scorsa mi ha risposto dicendomi che questa cifra in più sulla rata massima (errata) era quota capitale e non interessi, cosa impossibile perchè la quota capitale come caratteristica di questa tipologia di mutuo rimane fissa dal momento della stipula.