Mutuo e casa da ristrutturare. come comportarsi?

[milom89]

Buonasera a tutti.
Sto valutando un acquisto di una casa di circa 60 anni, completamente da ristrutturare (impianti, caldana, infissi/serramenti).
Ora, il prezzo di vendita in questo stato è pari a quanto necessito di mutuo, in quanto per i lavori di ristrutturazione avrei la liquidità.
La casa non sembra messa male: ovvio, è una casa degli anni 60, vecchio stile e tutto quanto. però le prese della corrente sembrano ok, i contatori sono nuovi, il termostato è nuovo.
Per il mutuo come comportarsi? Stato avanzamento lavori o compravendita normale finanziando il 100% del valore di acquisto nella speranza che l'immobile valga di piu' in considerazione dei lavori da fare?
Altra cosa: agibilità e abitabilità, come fare a stabilirla? L'agenzia immobiliare sostiene di avere la documentazione degli impianti dell'epoca, che ovviamente non sottostavano esattamente alle medesime normative ora in vigore.
Come comportarsi? Problemi eventuali con la banca o col notaio qualora non risulti agibile o abitabile? O basta specificare che l'acquisto è finalizzato alla ristrutturazione per ovviare al problema?
Grazie saluti.

 

[ingelman]

Buonasera a tutti.
Sto valutando un acquisto di una casa di circa 60 anni, completamente da ristrutturare (impianti, caldana, infissi/serramenti).
Ora, il prezzo di vendita in questo stato è pari a quanto necessito di mutuo, in quanto per i lavori di ristrutturazione avrei la liquidità.
La casa non sembra messa male: ovvio, è una casa degli anni 60, vecchio stile e tutto quanto. però le prese della corrente sembrano ok, i contatori sono nuovi, il termostato è nuovo.
Per il mutuo come comportarsi? Stato avanzamento lavori o compravendita normale finanziando il 100% del valore di acquisto nella speranza che l'immobile valga di piu' in considerazione dei lavori da fare?
Altra cosa: agibilità e abitabilità, come fare a stabilirla? L'agenzia immobiliare sostiene di avere la documentazione degli impianti dell'epoca, che ovviamente non sottostavano esattamente alle medesime normative ora in vigore.
Come comportarsi? Problemi eventuali con la banca o col notaio qualora non risulti agibile o abitabile? O basta specificare che l'acquisto è finalizzato alla ristrutturazione per ovviare al problema?
Grazie saluti.

Ciao milom89

Difficile rispondere coerentemente senza conoscere l'entità dell'acquisto che stai portando avanti soprattutto se menzioni la possibilità di farti finanziare l'acquisto con un mutuo al 100%.
Comunque provo a dirti la mia.
Difficile oggi trovare un Istituto di Credito che riesca a finanziarti come mutuo riferito all'acquisto il 100% ( se lo fà è perche il mutuatario ha agito con inganno )

Le banche prendono come riferimento due parametri per erogare al massimo 80% del valore d'acquisto, ovvero prendono come riferimento il valore più basso tra quello di perizia e quello riportato nelle scritture private preliminari.
Se il perito valuta 100 ma nel preliminare hai il prezzo reale di 90 è proprio 90 che la banca prende come riferimento sul quale erogare 80% e viceversa (salvo qualche eccezione).

Ovvio che ti converrebbe farti finanziare il più possibile come mutuo per acquisto, la cosa che ti potrebbe aiutare è riuscire ad ottenere una perizia preventiva ma non tutti gli istituti di credito sposano questa causa.
L'alternativa potrebbe essere il mutuo per acquisto e un delta in più per la ristrutturazione.
Ovviamente devi essere un soggetto con tutti i requisiti ad hoc per essere finanziabile.

Per il discorso degli impianti anni 60 dubito che se pur funzionanti possano ritenersi a norma se non rifatti in epoca recente ... comunque hai detto che l'immobile và ristrutturato ...
L'abitabilità/agibilità è una certificazione che ti deve fornire il venditore prima d'intraprendere qualsiasi negoziazione anche se è ante 67.

 

[Ponz]

L'abitabilità/agibilità è una certificazione che ti deve fornire il venditore prima d'intraprendere qualsiasi negoziazione anche se è ante 67.

Dipende: potrebbe averlo messo in vendita senza agibilità/abitabilità. Non è obbligatorio vendere con...

 

[milom89]

ok ma il discorso agibilità e abitabilità influenza su mutuo x acquisto normale o x acquisto e ristrutturazione a sal?

grazie

 

[Ponz]

http://www.notariato.it/sites/defau..._il_cittadino_Acquisto_certificato_set_14.pdf

 

[Ponz]

Specie in una risrutturazione, il certificato di abitabilità è un orpello, visto che quando tu modificherai tutto dovrai riottenerlo, importante è ceh l'immobile abbia le caratteristiche epr ottenrlo (e lo dice un tecnico, NON un notaro).

Tra l'altro ricordo che c'è la legge sugli impianti pure, che qualche avvocato ha interpetrato da talebano, e invece segue gli stessi principii: va ben specificato il che e il come.

Per quanto mi riguarda sono rarissime le banche che fanno problemi sulla abitabilità...se no non si potrebbero vendere immobili da ristrutturare

 

[ingelman]

Dipende: potrebbe averlo messo in vendita senza agibilità/abitabilità. Non è obbligatorio vendere con...

vero
anche se tale mancanza andrebbe specificata ed accettata dalla parte acquirente
anche se l'immobile riferito alla singola unità dello stabile dopo la vendita deve subire trasformazioni tali da richiedere nuovamente l'agibilità, ciò non toglie che la presenza di tale certificazione precedente è importantissima anche ai fini di una nuova richiesta, semplifica molto anche ai fini della documentazione da presentare.

Qui da noi a Roma si è sempre stipulato anche se devo dire che ultimamente la gente ha iniziato a prestarci molta attenzione anche i periti di banca la chiedono sempre più spesso.
Nel viterbese hanno iniziato a pretenderla altrimenti difficilmante erogano e i notai difficilmente stipulano se non opportunamente manlevati da responsabilità specificandolo in atto.
Quindi sarebbe opportuno per chi deve vendere preoccuparsi sin da subito di tale aspetto per non incagliarsi dopo una volta trovato il probabile acquirente.
Diciamo che quello che avverto io personalmente che i tempi stanno cambiando, quello che era semplice ieri riferito alle compravendite (oltre la crisi) oggi si è complicato.
L'unica cosa positiva è che con il decreto del fare si sono introdotte molte semplificazioni anche riferite all'agibilità stessa.

Poi si sà che l'Italia è una ma ogni Municipio è paese a se.

 

[Ponz]

Chiedere l'agibilità/abitabilità su alcuni immobili non ha senso, si deve invece asseverare prima se l'immobile può ottenerla, cioè ha i requisiti o le potenzialità.
I periti delle banche la chiedono quando non vogliono erogare
Come anche da te detto, va però ben specificato contrattualmente.

La guida del notariato è ottima.

 

[CheCasa!]

Buonasera a tutti.
Sto valutando un acquisto di una casa di circa 60 anni, completamente da ristrutturare (impianti, caldana, infissi/serramenti).
Ora, il prezzo di vendita in questo stato è pari a quanto necessito di mutuo, in quanto per i lavori di ristrutturazione avrei la liquidità.
La casa non sembra messa male: ovvio, è una casa degli anni 60, vecchio stile e tutto quanto. però le prese della corrente sembrano ok, i contatori sono nuovi, il termostato è nuovo.
Per il mutuo come comportarsi? Stato avanzamento lavori o compravendita normale finanziando il 100% del valore di acquisto nella speranza che l'immobile valga di piu' in considerazione dei lavori da fare?
Altra cosa: agibilità e abitabilità, come fare a stabilirla? L'agenzia immobiliare sostiene di avere la documentazione degli impianti dell'epoca, che ovviamente non sottostavano esattamente alle medesime normative ora in vigore.
Come comportarsi? Problemi eventuali con la banca o col notaio qualora non risulti agibile o abitabile? O basta specificare che l'acquisto è finalizzato alla ristrutturazione per ovviare al problema?
Grazie saluti.

Puoi impostare, come ha sottolineato @ingelman, un mutuo di acquisto + ristrutturazione, dove la banca ti finanzierà l'80% del costo di acquisto ed una parte della ristrutturazione.
Con la consapevolezza che i soldini della ristrutturazione li erogheranno probabilmente a fine lavori o durante, in una o più trance, previa ulteriore perizia sull'immobile redatta da un loro incaricato...

Per far fronte a questo inconveniente sarà comunque possibile concordare con le maestranze il saldo dei conti ad avvenuta erogazione.

Sulla questione dell'abitabilità/agibilità... "certificato" che, a mio parere, andrebbe abolito. Concordo con chi ha scritto che la banca difficilmente escluderebbe l'erogazione in caso di sua mancanza, tanto più se il mutuo fosse per ristrutturazione. Ma è ugualmente importante definire tra le parti una precisa pattuizione scritta al riguardo ed informare l'istituto di credito...

 

[ingelman]

Sulla questione dell'abitabilità/agibilità... "certificato" che, a mio parere, andrebbe abolito.

permettimi da dissentire su quest'ultima affermazione ....
Secondo me è un certificato importante per il semplice motivo che la rilascia il Comune
Se è il Comune che assevera rilasciandone certificazione è lui il responsabile qualora la documentazione in suo possesso o fornitagli e che avrebbe dovuto controllare e verificare non corisponde a verità.

Ti dico questo perchè con la storiella delle semplificazioni si stà facendo di tutto per snellire il lavoro dei dipendenti Comunali lasciando ricadere esclusivamente le responsabilità al tecnico asseverante ..
Mi spieghi per quale motivo dici che andrebbe abolito?