Mutuo ristrutturazione per immobile in comproprietà

[Immasly]

Buongiorno sono qui per porvi un quesito di un caso per me particolare.

A dicembre scorso è venuto a mancare il padre del mio ragazzo che ha lasciato in eredità parte della casa bifamiliare così suddivisa:

Primo piano (1 appartamento) era di sua intera proprietà

Piano terra (2º appartamento) 51% sua proprietà 49% sua moglie (superstite)

Piano interrato (taverna e garage) 50% sua proprietà 50% sua moglie (ricordiamo ancora viva)

Dopo la sua morte, la successione per la parte di sua proprietà è stata divisa equamente tra gli eredi: sua moglie e i 2 figli.

Adesso sua madre vorrebbe far venire al piano terra io e il mio ragazzo e al primo piano vive già sua sorella con marito.

Noi se dovessimo andare avremmo pensato di accendere un mutuo per ristrutturarla ma nel caso dovessimo istituirlo alla condizione attuale sia sua madre che sua sorella dovrebbero essere terzo datore di ipoteca perché detengono anche loro una porzione di casa vero?? E la perizia verrebbe fatta su tutto l’immobile o solo la parte dove noi andremmo a vivere?

L’alternativa potrebbe essere intestare direttamente a noi tutto il piano terra tramite una vendita per la parte rimanente non di proprietà del mio ragazzo (83%)?
Ci sono alternative?

In molti mi stanno sconsigliando la donazione per mettermi al riparo da possibili rivalse ereditarie.
Grazie mille

 

[brina82]

Buongiorno sono qui per porvi un quesito di un caso per me particolare.

A dicembre scorso è venuto a mancare il padre del mio ragazzo che ha lasciato in eredità parte della casa bifamiliare così suddivisa:

Primo piano (1 appartamento) era di sua intera proprietà

Piano terra (2º appartamento) 51% sua proprietà 49% sua moglie (superstite)

Piano interrato (taverna e garage) 50% sua proprietà 50% sua moglie (ricordiamo ancora viva)

Dopo la sua morte, la successione per la parte di sua proprietà è stata divisa equamente tra gli eredi: sua moglie e i 2 figli.



Adesso sua madre vorrebbe far venire al piano terra io e il mio ragazzo e al primo piano vive già sua sorella con marito.

Noi se dovessimo andare avremmo pensato di accendere un mutuo per ristrutturarla ma nel caso dovessimo istituirlo alla condizione attuale sia sua madre che sua sorella dovrebbero essere terzo datore di ipoteca perché detengono anche loro una porzione di casa vero?? E la perizia verrebbe fatta su tutto l’immobile o solo la parte dove noi andremmo a vivere?



L’alternativa potrebbe essere intestare direttamente a noi tutto il piano terra tramite una vendita per la parte rimanente non di proprietà del mio ragazzo (83%)?



Ci sono alternative?

In molti mi stanno sconsigliando la donazione per mettermi al riparo da possibili rivalse ereditarie.



Grazie mille

Prima cosa l'importante è che siano unità immobiliari distinte e separate, e non un qualcosa di promiscuo suddiviso per finta.

Si spera quindi che la parte urbanistica e catastale stia a posto.

Prevedendo una ristrutturazione ripartirei dalle carte, facendo analizzare il tutto ad un tecnico di fiducia che poi si occuperà anche del progetto di ristrutturazione, eventualmente.

Ammesso che stia tutto a posto, l'importante è essere chiari dall'inizio, e che cioè se adesso voi state spendendo soldi in quell'immobile, si presuppone rimanga vostro, così come l'altro immobile resti all'altro fratello; diversamente, si verrebbero a creare delle situazioni non tanto chiare, da evitare.

A quel punto tanto vale suddividersi le quote mediante atto di divisione dal Notaio, anche perchè dubito che la banca conceda il mutuo in una situazione del genere: anche se non ci sarebbe nessun rischio in più per la banca, in presenza di appartamento in comproprietà in cui vi è un comproprietario debitore e gli altri fanno da datori di ipoteca; non si capisce il motivo, tuttavia la banca non concede volentieri mutui in situazioni del genere; secondo me per ignoranza da parte del direttore, ma è un pensiero mio cioè un'idea che mi sono fatto. Solitamente vogliono che le quote di proprietà coincidano con le quote di mutuo, e siccome è una faccenda tua, terrei alla larga dai debiti gli altri comproprietari; quindi il mutuo lo intesterei solamente a te.

 

[Immasly]

Le unità immobiliare sono distinte anche perché nell’atto di successione compaiono 3 sezioni divise “PS1” “PS1-S2” “PS1-T”.
Posto che le carte siano tutte in regola e in ogni caso andrò al più presto a farle controllare, la volontà da parte di tutti è già “suddividere” l’immobile dividendo in 3 la proprietà: primo piano intestarlo alla prima erede (figlia) e marito, piano terra a me e al mio ragazzo (figlio), piano interrato lasciarlo alla madre (superstite). Questo per dividere già la casa per mettere “a posto” entrambi i figli e anche per pagare meno la successione quando verrà a mancare la madre. Quindi il presupposto di chiarezza tra le parti c’è senz’altro.

Per quanto riguarda l’atto di divisione dal notaio, da quello che ho letto è una sorta di “ridistribuzione delle quote di proprietà” ma in ogni caso non si riuscirebbe ad ottenere la proprietà dell’intero appartamento al piano terra.

Solitamente vogliono che le quote di proprietà coincidano con le quote di mutuo,

Però mi sovviene un dubbio: la proprietà è ovviamente intestata al mio ragazzo ma il resto si vorrebbe cointestare sia a me che a lui. Poi cosa risulta: parte dell’appartamento di proprietà solo sua e l’altra parte intestata ad entrambi? Cosa comporta?

Comunque sto leggendo anche in altri post del forum di questa reticenza da parte delle banche di concedere un mutuo in queste situazioni: ma quale sarebbe una soluzione adatta?? Cioè la gente nella mia stessa situazione che cos’ha fatto in passato? Dalla tua esperienza e da quella di chiunque altro aiuta in questo forum.

Grazie mille

 

[plutarco]

E il vecchietto... Dove lo metto? In strada, ovviamente! Per l'ottenimento di mutui escludo a priori atti di donazione. Unica alternativa è che la suocera ceda mediante compravendita la propria quota indivisa ad ambo i figli che poi mediante una permuta si suddivideranno gli appartamenti. Ma tu cosa c'entri? Stanne fuori!

 

[brina82]

Le unità immobiliare sono distinte anche perché nell’atto di successione compaiono 3 sezioni divise “PS1” “PS1-S2” “PS1-T”.
Posto che le carte siano tutte in regola e in ogni caso andrò al più presto a farle controllare, la volontà da parte di tutti è già “suddividere” l’immobile dividendo in 3 la proprietà: primo piano intestarlo alla prima erede (figlia) e marito, piano terra a me e al mio ragazzo (figlio), piano interrato lasciarlo alla madre (superstite). Questo per dividere già la casa per mettere “a posto” entrambi i figli e anche per pagare meno la successione quando verrà a mancare la madre. Quindi il presupposto di chiarezza tra le parti c’è senz’altro.

Per quanto riguarda l’atto di divisione dal notaio, da quello che ho letto è una sorta di “ridistribuzione delle quote di proprietà” ma in ogni caso non si riuscirebbe ad ottenere la proprietà dell’intero appartamento al piano terra.


Però mi sovviene un dubbio: la proprietà è ovviamente intestata al mio ragazzo ma il resto si vorrebbe cointestare sia a me che a lui. Poi cosa risulta: parte dell’appartamento di proprietà solo sua e l’altra parte intestata ad entrambi? Cosa comporta?

Comunque sto leggendo anche in altri post del forum di questa reticenza da parte delle banche di concedere un mutuo in queste situazioni: ma quale sarebbe una soluzione adatta?? Cioè la gente nella mia stessa situazione che cos’ha fatto in passato? Dalla tua esperienza e da quella di chiunque altro aiuta in questo forum.

Grazie mille

Ok quindi sono 3 subalterni. Sì l'atto di divisione ridistribuisce tutto, e come no, si riuscirebbe ad intestarsi gli interi subalterni: ciascuno si intesta il proprio.
No non ho capito cosa dovresti intestarti tu: mezzo appartamento del tuo ragazzo? A quel punto, dopo l'atto di divisione, dovreste fare un altro atto, ma sarebbe una faccenda vostra.

...che poi mediante una permuta si suddivideranno gli appartamenti.

Esiste l'atto di divisione che è fatto a posta; in effetti anche la permuta dovrebbe funzionare. A questo punto mi viene il dubbio di quando si utilizza l'uno piuttosto che l'altro.

 

[francesca63]

PS1” “PS1-S2” “PS1-T”.

E dov’è indicato il primo piano ?

Per quanto riguarda l’atto di divisione dal notaio, da quello che ho letto è una sorta di “ridistribuzione delle quote di proprietà” ma in ogni caso non si riuscirebbe ad ottenere la proprietà dell’intero appartamento al piano terra.

Sul primo piano i tre eredi hanno ora il 33% ciascuno.
Sul piano terra la madre dovrebbe avere il suo 49%, più il 17 % ereditato dal padre. Sul piano seminterrato pochissimo di più.
Pare del tutto evidente che con la sola divisione della comunione ereditaria non si otterrebbe l’obiettivo , quindi oltre alla divisione serve una cessione , (donazione o vendita), con relative problematiche.
Con la donazione difficilmente avreste un mutuo (oltre ai problemi successori, a maggior ragione se anche tu diventassi donataria) e per la vendita ci vuole il reale passaggio di soldi.
Serve la consulenza del notaio, per capire se quello che avete in mente è fattibile e con che costi .
L’alternativa di chiedere mutuo ristrutturazione per un immobile di cui avreste quota minoritaria mi pare sconsigliabile: generalmente non è una buona idea investire soldi su immobile anche altrui.

La madre vive o vivrebbe poi altrove ?

 

[Immasly]

E il vecchietto... Dove lo metto? In strada, ovviamente! Per l'ottenimento di mutui escludo a priori atti di donazione. Unica alternativa è che la suocera ceda mediante compravendita la propria quota indivisa ad ambo i figli che poi mediante una permuta si suddivideranno gli appartamenti. Ma tu cosa c'entri? Stanne fuori!

Ok chiaro! Dici che è meglio che io ne stia fuori anche se il mutuo per ristrutturare la casa è intestato ad entrambi?

 

[Immasly]

No non ho capito cosa dovresti intestarti tu: mezzo appartamento del tuo ragazzo?

Non lo consigli? Se io faccio un investimento consistente come accendere un mutuo assieme al mio ragazzo perché non dovrei essere comproprietaria?

 

[Immasly]

Esiste l'atto di divisione che è fatto a posta; in effetti anche la permuta dovrebbe funzionare. A questo punto mi viene il dubbio di quando si utilizza l'uno piuttosto che l'altro.

Qualcuno riesce a districare questo dubbio?

 

[francesca63]

Qualcuno riesce a districare questo dubbio?

La permuta di quote è un’alternativa alla divisione, ma dipende anche punto siete con la successione; anche i costi vanno valutati .
E resta il problema delle quote della madre, che sono molto maggiori di quelle dei figli, e quindi servirebbe anche una cessione.
Ti serve un notaio; non è detto che quello che volete ottenere sia fattibile, senza una certa disponibilità economica.