Nullità dei contratti di affitto senza attestato energetico

[Utente Cancellato 50408]

Ho parlato con A.E.(meglio che andar di notte.........)
Certo è che l'Agenzia non entra nel merito della "nullità"poichè concetto civilistico e cmq normativa su APE è regionale.
A livello fiscale non si deve allegare nulla, per loro non cè sanzione e ciò che si allega ha efficacia solo di entrata tributaria per i bolli da pagare.in ogni caso si puo specificare nel contratto sia di compravendita o locazione l'attestazione di consegna ACE.

 

[Irene1]

Ciao Paola, io andrei meglio di notte, che detta cosi suona male, anzi malissimo........... ma magari guadagno anche di più ...

 

[Utente Cancellato 50408]

Ciao Paola, io andrei meglio di notte, che detta cosi suona male, anzi malissimo........... ma magari guadagno anche di più ...

concordo Irene.
cmq l'unica cosa certa, a loro dire, è che non va allegata,se si allegasse..bolli.
poi se ci fosse problema nullità penso sia ovvio che qualsiasi atto posto in essere "sia travolto "dalla nullità...credo...non sono sicura piu di niente..ci vuole l'avvocato .....ciao Irene.

 

[Pennylove]

Vorrei ritornare sull'aspetto pratico dell'allegare l'ACE/APE ai contratti di locazione per via telematica . Qual'ora usassimo "Contratti di locazione Web 9.4.8 " possiamo allegarlo dalla prima schermata e, se ho capito bene, pagare 16,00 euro. Ma in caso di registrazione telematica con cedolare secca usando l'applicazione S.I.R.I.A come secondo voi si dovrebbe fare ?

qualcuno ha una idea ?

Ciao Roberto65, non so come si potrebbe fare, ti dirò cosa farò io:

Registro con contratti di locazione 9.4.8. fleggo esente imposte, inserico all'utimo articolo che il presente contratto è assoggettao a cedolare secca bla, bla, bla, e fleggo 16,00 per l'allegato

Quando arriverà la lettera dell'ufficio delle entrate che chiederà il versamento delle imposte, mi recherò presso lo sportello, preparo l'istanza con lettera di dichiarazione di non dovuta versamento dell'imposta con la specifica, contratto, delega del cliente e carta d'identità.

A me sembra che ci sia il caos all'Ade. Il call center nazionale mi rimanda all'ade locale che mi dice di usare contratti di locazione web anche in presenza di cedolare secca. Qualcuno ha qualche informazione aggiornata e sopratutto certa ?[DOUBLEPOST=1376040429,1376040420][/DOUBLEPOST]A me sembra che ci sia il caos all'Ade. Il call center nazionale mi rimanda all'ade locale che mi dice di usare contratti di locazione web anche in presenza di cedolare secca. Qualcuno ha qualche informazione aggiornata e sopratutto certa ?

Rieccoci qui. Col capo cosparso di cenere e lapilli, mi scuso con la spettabile clientela di Immobilio per la prolungata assenza dovuta ad un periodo di ferie in terre remote e inospitali. Ah, che soddisfazione tornare in Italia, disfare i bagagli e ritemprarsi col solito placido universo di leggi oscure e inafferrabili! Non vedevo l’ora, eh…Mancava una regoletta statale, minuta e di dettaglio (si fa per dire), che, nel gran libro delle leggi, paralizzasse sotto Ferragosto l’attività negoziale...

Vabbe’, in attesa di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, alcune considerazioni sul tema e sui relativi risvolti locativi, prima di chiudere il trolley e ripartire verso nuovi approdi (la ripresa delle trasmissioni è prevista a settembre).

Comincio col dire che la violazione della disposizione attualmente in vigore ha rilievo esclusivamente civilistico (non fiscale) e si applica solo alle nuove locazioni (non si applica a rapporti locativi già in corso o a taciti rinnovi o proroghe), nulla rilevando se l’atto venga registrato o meno.

Ne consegue che:

a) L’ufficio di competenza, trattandosi di materia civilistica, non può entrare nel merito dell’attestato energetico, contestarlo né rifiutarsi di registrare un contratto di locazione privo dell’allegato in parola: non spetta all’Agenzia delle Entrate sollevare la nullità dell’atto;

b) Il vincolo (di ampio spettro) vale anche per i contratti di locazione di durata inferiore ai trenta giorni (ad es. locazioni a uso turistico, locazioni transitorie per uso diverso da quello abitativo ecc.) non portati in registrazione. In merito si rammenta che il fatto che l’attestato energetico non venga registrato, al pari del contratto (in tale circostanza, non si verifica il caso d’uso, che, ai sensi dell’art. 2 del DPR n°642/1972, ha luogo “[…] quando gli atti, i documenti e i registri vengono presentati all’ufficio del registro per la registrazione”), non esonera il contribuente dall’obbligo dell’imposta di bollo sul medesimo che, nella specie, è dovuto sin dal momento della formazione del negozio giuridico, ossia dalla sua stipula: un contratto non registrato non è infatti elencato tra i documenti esenti dall’imposta di bollo in modo assoluto (Tabella, Allegato B, DPR citato).

Affrontando ora nello specifico il tema dell’ammontare del tributo (in genere contrattualmente posto a carico della parte conduttrice), l’attestato in questione sconta l’imposta di bollo ai sensi del disposto di cui all’art. 28 della Tariffa, Allegato A, Parte seconda, DPR citato. A parere di chi scrive, l’imposta è dovuta nella misura minima di € 1,00 solo in caso di certificazione in originale timbrata e firmata da un professionista abilitato ovvero € 16,00 in caso di allegazione di copia del suddetto attestato (art. 2, Tariffa, Allegato A, Parte prima, DPR citato: le copie hanno lo stesso valore delle scritture private). A titolo di informazione, si segnala, tuttavia, che alcuni uffici locali ritengono (con interpretazione discutibile) che anche le copie di “scritti o calcoli tecnici”, nel cui novero rientra una certificazione di tale natura, scontino l’imposta di bollo nella misura minima di € 1,00.

Deve sottolinearsi che tali modalità di calcolo non rimangono, però, le uniche adottate in questi giorni dagli uffici. Il panorama rimane variegato e ancora confuso. La questione si dibatte sostanzialmente tra due diverse opinioni. La prima è quella di coloro che, alla luce della novità introdotta dal DL 63/2013, ritengono che l’attestato energetico diventi obbligatoriamente parte integrante del contratto e conseguentemente non debba essere tassato a parte, rientrando nel computo delle 100 righe: occorre, pertanto, contare le righe dell’attestato e sommarle a quelle del contratto e sul totale delle righe calcolare l’imposta di bollo, applicando un contrassegno telematico da € 16,00 ogni 4 pagine o 100 righe. La seconda opinione è quella di coloro che ritengono che il certificato costituisca, invece, un documento a corredo del contratto e vada tassato a parte nei modi sopra illustrati.

Pertanto, trattandosi, di un tema di dubbia interpretazione, nella tormentata materia delle locazioni, prima di effettuare il pagamento dell’imposta (se dovuta), si consiglia, posto che il certificato in commento è soggetto ad avviso di liquidazione, di “sondare” l’ufficio competente.

Un altro aspetto sul quale è opportuno soffermarsi è quello della gestione telematica dell’attestato energetico.

Regime ordinario (IRPEF)

Per potere assolvere telematicamente all’imposta di bollo dovuta sul certificato in questione è possibile servirsi dei software di compilazione denominati Contratti di locazione, Locazioni web e IRIS disponibili gratuitamente sul portale dell’Agenzia delle Entrate.

Vediamo in dettaglio come procedere con gli strumenti predisposti dall’Agenzia.

Contratti di locazione: nella sezione di compilazione DATI GENERALI, in basso a sinistra, immediatamente sopra LUOGO DI STIPULA è presente la casella ALLEGATI. Il box è grigio: la casella non è attiva. Mettere il flag. Spunta baffo di scelta. Digitare quanto dovuto. Non si deve allegare fisicamente l’attestato (è possibile, però, richiamarlo nel testo contrattuale). Il software di compilazione cura solo il pagamento del tributo. Null’altro.

Locazioni web: l’ambiente grafico è diverso, ma la logica alla base di tale applicazione è identica a quella di Contratti di locazione. Nella sezione di compilazione IMPOSTE è presente un primo box grigio: non è attivo perché calcola in automatico l’imposta di bollo sul contratto, mentre il secondo box “IMPOSTA DI BOLLO ALLEGATI” (si distingue dal primo perché è bianco) è flaggabile. Digitare l’importo dovuto. Cliccare e confermare.

IRIS: si tratta di un modello semplificato di denuncia che - al pari del “gemello” SIRIA, predisposto per aderire alla cedolare secca - non gestisce allegati di alcun tipo. Pertanto, in tale fattispecie, è possibile procedere direttamente ad assolvere all’imposta di bollo in due modi. Considerato che gli esemplari originali del contratto vengono trattenuti dalle parti, unitamente alla ricevuta di avvenuta presentazione rilasciata dal servizio telematico, la procedura più semplice e indolore per coloro che, per scelta o per obbligo (possessori di almeno 10 unità immobiliari e agenti di affari in mediazione), si avvalgono della modalità telematica, consiste nell’applicare un contrassegno telematico dell’importo richiesto su ogni attestato energetico e allegarlo al contratto di locazione.

In alternativa (con l’assenso dell’ufficio di competenza), una volta versata l’imposta di registro e bollo sul contratto (gli importi sono calcolati automaticamente dal software sulla base dei dati inseriti), è possibile assolvere all’imposta di bollo sull’attestato (senza passare in Agenzia), utilizzando il mod. F23 (cod. trib. 456T), eventualmente indicando, nella sezione DATI DEL VERSAMENTO, al campo 12 (Descrizione) ALLEGATO ACE/APE. Sarà compito del contribuente spillare sull’attestato energetico copia del mod. F23, allegandolo al contratto.

Regime sostitutivo (cedolare secca)

Per potere assolvere telematicamente all’imposta di bollo dovuta sul certificato in questione è necessario utilizzare solo ed esclusivamente il software SIRIA. Non si entra in cedolare dalla porta di servizio, utilizzando gli altri software (ad es. Contratti di locazione) che l’Amministrazione finanziaria ha predisposto per il solo regime ordinario. SIRIA è un modello semplificato di denuncia che - al pari di IRIS, predisposto per il regime ordinario – non gestisce allegati di alcun tipo.

Accertarsi preliminarmente se l’ufficio competente, in assenza di prassi e stante l’obbligatorietà dell’allegato in questione, ritenga che il regime da adottare in merito all’imposta di bollo sulla documentazione a corredo del contratto, sia quello dell’atto principale, ovvero quello dell’esenzione dall’imposta di bollo. Alcuni uffici locali ritengono che l’imposta di bollo non sia dovuta sul contratto e sugli allegati: se non si applica l’imposta di bollo sul contratto, per trascinamento non si applica neanche sugli allegati (ad es. Ufficio delle Entrate di Cagliari). Altri uffici non condividono tale interpretazione estensiva (ad es. Ufficio delle Entrate di Modena).

Nell’ipotesi in cui il tributo venga comunque richiesto, valgono le considerazioni fatte per IRIS (a cui si rimanda).

E su questa nota, riprendo il largo.

La vostra devotissima scrivente

Penny

 

[Roberto65]

Cari colleghi, non so come vi comportate voi in questo caso ma per non sbagliare io accompagno i proprietari a registrare il contratto di locazione con allegato APE /ACE (dipende dalla regione) direttamente all'A.d.e . Questo perché' non ho compreso come si possa allegare l'attestato durante la registrazione telematica. Avete qualche suggerimento da darmi ?

 

[frmrudy]

io ne ho uno martedì, lo inserisco in basso come allegato, l'unica cosa che non riesco a capire di quanto è il bollo, inoltre come hai scritto la condizione sul contratto? io così " La parte conduttrice dichiara di essere stato informato riguardo ai consumi energetici dell'immobile oggetto della locazione e che lo stesso è catalogato in classe "G" con IPE >105.038. A tal uopo si allega al presente contratto l'Attestazione di Prestazione Energetica così come previsto dal comma 3-bis dell'art.6 del D.lgs n.192/2005 approvata dalla legge di conversione del D.L.n.63/2013 redatto dal Tecnico Abilitato Geometra __ con sede in Via __ in data ______"

 

[Roberto65]

ma che applicazione usi per registrare i contratti ?

 

[frmrudy]

contratti di affitto e poi per generare il fiole e spedirlo entratel, comunque ho chiamato ora l'AdE e mi ha confermato che l'allegato sconta il bollo da 16 E.

 

[Roberto65]

Scusa rudy , ma mi potresti spiegare meglio quale applicazione usi e come fai in caso di cedolare secca

 

[frmrudy]

allora... x quanto riguarda tutti i tipi di contratto il programma contratti di locazione, x la C.S. il programma siria, poi x preparare il file e spedirlo Entratel (qui trovi i programmi http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...ilazione/Software+-+Modelli+di+registrazione/. Come ben saprai noi agenti immobiliari siamo obbligati alla registrazione telematica e su questo forum c'è una ottima discussione (http://www.immobilio.it/threads/registrazione-telematica-contratti-di-locazione.21286/). buon lavoro