Nullità della disdetta di locazione inviata dal Locatore

[francesca63]

qui è spiegato bene,

Avevo letto anch’io l’articolo che hai postato, e devo dire che mi ha fatto
venire dei dubbi proprio quello …
Nel senso che parte bene, ma poi evolve in una disamina lunga e complessa delle varie interpretazioni possibili sull’unicità della prestazione , etc.
In più, la sentenza è parecchio datata.
Comunque argomento spinoso

 

[cristian casabella]

Avevo letto anch’io l’articolo che hai postato, e devo dire che mi ha fatto
venire dei dubbi proprio quello …
Nel senso che parte bene, ma poi evolve in una disamina lunga e complessa delle varie interpretazioni possibili sull’unicità della prestazione , etc.
In più, la sentenza è parecchio datata.
Comunque argomento spinoso

Già…non ho letto/capito chi erano i conduttori ma tra marito e moglie mi sembrerebbe assurdo poter essere valida la disdetta solo a 1 dei 2
Al massimo, comunque, 1 potrebbe restare e cambiare partner 😅

 

[Michela_]

l'unica raccomandata è stata inviata materialmente soltanto al sottoscritto, pur riportando (solo sul foglio interno e non all'esterno del plico) la duplice intestazione con l'indicazione dei nominativi di entrambi conduttori.

La raccomandata è stata inviata ad un solo conduttore, ma indirizzata ad entrambi. Sarebbe assurdo inviare 2 raccomandate differenti visto che il contratto è uno solo e la raccomandata cita entrambi i coniugi coinquilini.

 

[Sommadeiquadrati]

Salve a tutti e un ringraziamento particolare a tutti coloro che potranno darmi una mano in merito al quesito che esporrò di seguito.

Dopo solo cinque anni di locazione (contratto agevolato 3+2), mi sono visto recapitare dal proprietario una raccomandata di disdetta del contratto, entro il termine dei 6 mesi dalla scadenza dello stesso.
E' il caso di dire che la notizia mi è piombata addosso come un fulmine a ciel sereno, dal momento che mi sono sempre premurato in questi cinque anni di mantenere con la controparte un rapporto collaborativo di massima correttezza e disponibilità, a quanto pare inutilmente (pagamenti puntuali, ecc.).
Ovviamente ho mal digerito la notizia, anche perchè il locatore in modo disonesto non ha mai dato a intendere che avesse dei propositi in tal senso, anzi tutto sembrava presagire il contrario.
Ho sentito parlare della possibilità di considerare "nulla" la disdetta inviata dal locatore nella fattispecie precisa in cui la Raccomandata/PEC non sia stata recapitata separatamente con plichi distinti a tutti i conduttori intestatari del contratto ed al fideiussore (colui che figura all'interno del contratto in qualità di garante), anche qualora i conduttori (io e mia moglie) abbiano la stessa residenza nell'immobile locato.
Nel nostro caso invece, l'unica raccomandata è stata inviata materialmente soltanto al sottoscritto, pur riportando (solo sul foglio interno e non all'esterno del plico) la duplice intestazione con l'indicazione dei nominativi di entrambi conduttori. Oltre a ciò rimane comunque il fatto che non è stata inviata alcuna notifica scritta della "disdetta" al fideiussore che risiede in un'altra località, diversa dalla nostra.
Vi chiedo pertanto se questa informazione sia fondata o meno, e in caso affermativo quali probabilità di successo (orientativamente) ci siano nel caso in cui si dovesse andare in giudizio, appellandoci a questo vizio di carattere burocratico!?
Grazie mille

La disdetta del contratto costituisce un atto recettizio.

A me pare, anche leggendo l’articolo sopra richiamato, che la disdetta debba essere comunicata a entrambi i conduttori, come accade nella comunicazione dell’opzione per la cedolare secca (cfr. circolare 26/2011, pag.12).

Peraltro, nel caso in cui due conduttori siano domiciliati allo stesso indirizzo e nella stessa abitazione, come, suppongo, nel caso di specie, in presenza di due coniugi stipulanti, dovrebbe essere sufficiente un’unica comunicazione, avente, appunto natura di atto unilaterale recettizio, indirizzata a ciascuno di essi, che costituiscono la parte conduttrice, in senso sostanziale, oltre che formale, del contratto concluso.

 

[francesca63]

Ho cercato di informarmi meglio, e concludo confermando quanto sostenuto dalla sentenza del 1999 menzionata nell’articolo postato da @cristian casabella :
"La disdetta del locatore, in quanto volta a determinare la cessazione del rapporto di locazione alla scadenza del termine contrattuale e, conseguentemente, a imporre al conduttore la riconsegna del bene locato e cioè l'esecuzione di una prestazione indivisibile, è efficace nei confronti di tutti i conduttori, ancorché intimata ad uno solo di essi" (Cass. Civ., Sez. III, 17/05/1999, n. 4797).

 

[ab.qualcosa]

Da ciò impariamo una cosa nuova.
Per essere più realisti del re meglio indirizzare comunque a tutti.

Ad eccezione del fideiussore, costui mi pare irrilevante in questa situazione avendo più che altro un vantaggio (il venir meno della sua obbligazione) dalla cessazione del rapporto contrattuale.

 

[SuperLeo16]

forse il proprietario, conoscendo il suo inquilino (vedasi sterili elucubrazioni sull' intestazione della busta e sulla mancata comunicazione al fideiussore), ha pensato di non preavvisare la propria intenzione di cessare il rapporto locativo alla scadenza contrattuale onde evitare tentativi di speculazione sul recapito della raccomandata. Disdetta pienamente valida ed efficace: prepari le valigie.

 

[tuckville]

Non meriteresti nemmeno una risposta per il modo in cui ti sei posto, davvero poco rispettoso nei confronti di chi una risposta oggettiva ti ha dato.
Continuo a non capire il problema. Avete ricevuto disdetta entro i 6 mesi di preavviso, dove sta scritto che la disdetta deve essere inviata ad ogni inquilino in parte e idem al fideiussore? Dove hai letto questa cosa? Ribadisco: la maggior parte degli utenti attivi sul forum siamo agenti immobiliari, ergo se ti serve un avvocato cerca meglio. Saluti.

Quanta arroganza e stupidità da parte di chi non sà e ha la presunzioni e la pretesa di venire appoggiato a prescindere, bittandola in caciara pseudo politico/sociale.

Mi associo al collega: ad uno come te non affitterei neppure un pollaio.

 

[tuckville]

dal coro unanime di op

Da ciò impariamo una cosa nuova.
Per essere più realisti del re meglio indirizzare comunque a tutti.

Ad eccezione del fideiussore, costui mi pare irrilevante in questa situazione avendo più che altro un vantaggio (il venir meno della sua obbligazione) dalla cessazione del rapporto contrattuale.

Finalmente una persona seria e soprattutto "informata" che risponde nel merito ed in modo pertinente, ed è soprattutto capace di affrancarsi dal "gregge" e dal coro unanime di dissenso verso chi (il sottoscritto) rappresenta chiaramente una "componente minoritaria" all'interno di questo forum, sul quale la maggioranza possa sfogare la rabbia e le frustrazioni proprie della categoria "proprietari di case e affini")).
Ringrazio pertanto sinceramente l'utente "ab.qualcosa" per la sua utile indicazione.
Ho posto lo stesso identico quesito su "Propit", dove utenti più preparati e decisamente più imparziali hanno saputo dare informazioni puntuali e pertinenti, con tanto di riferimenti normativi e rimandi al codice civile.
L'esito di questo confronto, udite udite, ha dato ragione anche al sottoscritto, per la gioia di tutti i "proprietari immobiliari" che popolano numerosi questo forum😂
Esiste infatti un orientamento dell'attuale Giurisprudenza che tende a considerare "nulla" la disdetta, qualora questa non venga recapitata a mezzo di raccomandate distinte ai diversi conduttori intestatari del contratto, e può capitare talvolta che il Giudice accolga questa interpretazione.
Comprendo quali profondi turbamenti e rodimenti interiori possa suscitare nella "categoria" questa notizia, ma è un dato incontrovertibile dinanzi a cui anche i "proprietari" devono talvolta rassegnarsi e chinare il capo, dando ragione all'inquilino))
Penso che questo sia sufficiente a provare la ragionevolezza ed il buon senso del quesito che avevo posto, nonché la fondatezza delle mie argomentazioni, che così tanto avevano infuocato gli animi di alcuni utenti facendoli incaz.... oltremodo😉

 

[tuckville]

La raccomandata è stata inviata ad un solo conduttore, ma indirizzata ad entrambi. Sarebbe assurdo inviare 2 raccomandate differenti visto che il contratto è uno solo e la raccomandata cita entrambi i coniugi coinquilini.

può sembrare assurdo ma è la legge ed è comunque un orientamento interpretativo della Giurisprudenza, motivo per cui prima di giudicare e sentenziare è sempre utile e soprattutto "saggio" documentarsi ed essere informati))