Nuova agibilità - necessaria o no assenza progetto originario

[Carla.ro]

Buongiorno,
vi scrivo per sottoporvi la problematica spinosa in cui mi sto trovando nell'acquisto di un immobile in Roma.
Nel mese di luglio 2023, la parte venditrice, prima di mettere in vendita l'immobile, ha affidato ad un professionista il compito di regolarizzare l'appartamento in quanto, la planimetria catastale presentava un balcone non presente. (il palazzo è del 1963).
Il professionista ha provveduto a fare una scia in sanatoria (ROMA), è emerso però che non via sia negli archivi il progetto originale, e dunque non si è potuto verificare se questo balcone era previsto o no originariamente. La scia è stata eseguito e la parte venditrice ha provveduto a pagare quanto necessario. L'attuale planimetria catastale è dunque corrispondente allo stato di fatto. Sentito il professionista incaricato, questo mi ha confermato di aver fatto la pratica così come previsto.
Spiegata la fattispecie al notaio incaricato per il rogito, ci ha suggerito di verificare se la tipologia di sanatoria richiedesse o meno la richiesta di una nuova agibilità.
Vi chiedo dunque consigli e pareri in merito.
Resto ovviamente a disposizione per fornire maggiori dettagli.
Grazie in anticipo a chiunque mi risponderà!

Carla

 

[GEO_DGE_1]

Buongiorno,
vi scrivo per sottoporvi la problematica spinosa in cui mi sto trovando nell'acquisto di un immobile in Roma.
Nel mese di luglio 2023, la parte venditrice, prima di mettere in vendita l'immobile, ha affidato ad un professionista il compito di regolarizzare l'appartamento in quanto, la planimetria catastale presentava un balcone non presente. (il palazzo è del 1963).
Il professionista ha provveduto a fare una scia in sanatoria (ROMA), è emerso però che non via sia negli archivi il progetto originale, e dunque non si è potuto verificare se questo balcone era previsto o no originariamente. La scia è stata eseguito e la parte venditrice ha provveduto a pagare quanto necessario. L'attuale planimetria catastale è dunque corrispondente allo stato di fatto. Sentito il professionista incaricato, questo mi ha confermato di aver fatto la pratica così come previsto.
Spiegata la fattispecie al notaio incaricato per il rogito, ci ha suggerito di verificare se la tipologia di sanatoria richiedesse o meno la richiesta di una nuova agibilità.
Vi chiedo dunque consigli e pareri in merito.
Resto ovviamente a disposizione per fornire maggiori dettagli.
Grazie in anticipo a chiunque mi risponderà!

Carla

ma era mai stata rilasciata l'abitabilità? gli impianti sono dell'epoca o a norma? un collaudo statico è mai stato fatto?

 

[ingelman]

Premesso che il quesito che hai postato qui avresti dovuto sottoporlo all'attenzione del tecnico che ti ha predisposto e portato a termine la SCIA

Il Notaio non è un tecnico e la sua unica preoccupazione è quella di fare un atto per lui valido da un punto di vista giuridico e che non lo coinvolga direttamente su problematiche urbanistiche che a lui non competono, da qui la sua richiesta.

Ci sono alcune considerazioni da fare e qualche sottolineatura al tuo racconto che suona di stonatura (ovviamente lo dico per stimolare un ragionamento non certo come critica) .... poi la cito

Mi è capitato spesso di incappare in vendite di immobili diversamente giovani di edificazione a Roma dove in planimetria i balconi esistenti non erano rappresentati.

Sembra assurdo ma per le vecchie costruzioni (più vetuste delle tua) per un periodo i balconi non venivano rappresentati per un'assurda legge che prevedeva la tassa sui balconi aggettanti sulla pubblica via, allora i tecnici non li rappresentavano graficamente, sembra assurdo ma è storia ma risaliamo agli anni a partire dal 1931.

Tornando al tuo caso ci sono alcune considerazioni da fare .... (amo analizzare i problemi, il ragionamento porta spesso alle soluzioni).

Cito:

l'appartamento in quanto, la planimetria catastale presentava un balcone non presente.

Mi vien da chiedere se anche gli altri appartamenti sottostanti e soprastanti al tuo che ricadono sullo stesso prospetto dell'edificio hanno lo stesso problema ..... ??? C'è differenza ... se manca solo al tuo potrebbe essere stata un errata rappresentazione grafica del tecnico riferita allla prima planimetria d'impianto (purtroppo se non c'è il progetto in archivio la cosa non può essere dimostrata .......

è emerso però che non via sia negli archivi il progetto originale, e dunque non si è potuto verificare se questo balcone era previsto o no originariamente.

appunto come detto sopra .... ma gli altri appartamenti?

La scia è stata eseguito e la parte venditrice ha provveduto a pagare quanto necessario. L'attuale planimetria catastale è dunque corrispondente allo stato di fatto

Quindi pagata sanzione reversali e nuovo accatastamento ... fino a qui tutto sistemato

Spiegata la fattispecie al notaio incaricato per il rogito, ci ha suggerito di verificare se la tipologia di sanatoria richiedesse o meno la richiesta di una nuova agibilità.

La dicitura nuova agibilità lascerebbe presumere che ci sia presente un certificato di abitabilità al tempo rilasciato per lo stabile ivi compreso l'appartamento in oggetto.

L'inserimento del balcone non modifica la salubrità degli ambienti riferita all'abitazione ed i suoi vani interni, pertanto la logica farebbe dedurre o pensare che la richiesta di agibilità non serve (nella Scia il tecnico sicuramente ha evidenziato questo aspetto anche perchè, se non ricordo male, è una delle cose che vengono inserite nel format di presentazione.

Verrebbe quindi da dire se presente allora oggi non serve ripresentarla, a meno che quanto al tempo presentato non sia in contrasto con il regolamento edilizio vigente (cerca doppia conformità urbanistica riferita alle pratiche urbanistiche .... e capisci cosa intendo)

Ma il tecnico che ha presentato la Scia dovrebbe essere in grado di darti queste risposte .... compresa l'osservazione giusta dei @GEO_DGE_1

Chiedo scusa per la lungaggine (mi sono pure trattenuto)

 

[Carla.ro]

ma era mai stata rilasciata l'abitabilità? gli impianti sono dell'epoca o a norma? un collaudo statico è mai stato fatto?

buongiorno la ringrazio per la risposta.
Di seguito le informazioni che sono riuscita a reperire tra i vari documenti a mia disposizione.
1- nell’atto di acquisto originale del 1966 viene rappresentata una planimetria senza balcone
2- è presente l’agibilità del 1976 (ho diversa documentazione a riguardo, nel documento condiviso dal geometra ci sono diverse date una del 1966 e una del 1976)
3 - nell’agibilità si fa riferimento ad un collaudo con indicazione di numero e data.
Gli impianti sono quelli dell’epoca. La casa è stata acquista e detenuta sempre dal medesimo proprietario fino ad adesso.
Grazie ancora!

 

[GEO_DGE_1]

Se la scia in sanatoria è stata solo fatta per il balcone ed ammesso che per accedere al balcone ci fosse già la porta finestra e che dal la situazione dell'alloggio da prima della 1° abitabilità del 1976 non sia variato l'alloggio , allora potresti a mio avviso vendere così; altrimenti per fare nuova agibilità ti servono anche DIRI degli impianti

 

[brina82]

Se la scia in sanatoria è stata solo fatta per il balcone ed ammesso che per accedere al balcone ci fosse già la porta finestra e che dal la situazione dell'alloggio da prima della 1° abitabilità del 1976 non sia variato l'alloggio , allora potresti a mio avviso vendere così; altrimenti per fare nuova agibilità ti servono anche DIRI degli impianti

Aspetta però; che lui possa vendere anche così non ci sono dubbi, essendo commerciabili immobili anche in assenza di agibilità.

In effetti non capisco la richiesta del Notaio: forse, e nel caso, giustamente, si preoccupa di cosa scrivete nell'atto, ovvero, in assenza o presenza di agibilità?

Se si dichiara agibilità rilasciata il..., ma poi si dichiara una pratica edilizia, è chiaro come un occhio attento potrebbe immaginare che qualcosa potrebbe non quadrare.

Ovviamente non è una dichiarazione che farà il notaio, ma il venditore.

Direi che se è stata fatta una SCIA art. 37 in assenza di pratica strutturale, potrebbe non servire una nuova agibilità; se fosse stata fatta invece una pratica oggi, non in sanatoria, allora essendo variate le condizioni "statiche", è probabile che qualcosa sarebbe stato richiesto.

In ogni caso andrei a discuterne con il tecnico comunale.

 

[Carla.ro]

Premesso che il quesito che hai postato qui avresti dovuto sottoporlo all'attenzione del tecnico che ti ha predisposto e portato a termine la SCIA

Il Notaio non è un tecnico e la sua unica preoccupazione è quella di fare un atto per lui valido da un punto di vista giuridico e che non lo coinvolga direttamente su problematiche urbanistiche che a lui non competono, da qui la sua richiesta.

Ci sono alcune considerazioni da fare e qualche sottolineatura al tuo racconto che suona di stonatura (ovviamente lo dico per stimolare un ragionamento non certo come critica) .... poi la cito

Mi è capitato spesso di incappare in vendite di immobili diversamente giovani di edificazione a Roma dove in planimetria i balconi esistenti non erano rappresentati.

Sembra assurdo ma per le vecchie costruzioni (più vetuste delle tua) per un periodo i balconi non venivano rappresentati per un'assurda legge che prevedeva la tassa sui balconi aggettanti sulla pubblica via, allora i tecnici non li rappresentavano graficamente, sembra assurdo ma è storia ma risaliamo agli anni a partire dal 1931.

Tornando al tuo caso ci sono alcune considerazioni da fare .... (amo analizzare i problemi, il ragionamento porta spesso alle soluzioni).

Cito:


Mi vien da chiedere se anche gli altri appartamenti sottostanti e soprastanti al tuo che ricadono sullo stesso prospetto dell'edificio hanno lo stesso problema ..... ??? C'è differenza ... se manca solo al tuo potrebbe essere stata un errata rappresentazione grafica del tecnico riferita allla prima planimetria d'impianto (purtroppo se non c'è il progetto in archivio la cosa non può essere dimostrata .......

appunto come detto sopra .... ma gli altri appartamenti?

Quindi pagata sanzione reversali e nuovo accatastamento ... fino a qui tutto sistemato

La dicitura nuova agibilità lascerebbe presumere che ci sia presente un certificato di abitabilità al tempo rilasciato per lo stabile ivi compreso l'appartamento in oggetto.

L'inserimento del balcone non modifica la salubrità degli ambienti riferita all'abitazione ed i suoi vani interni, pertanto la logica farebbe dedurre o pensare che la richiesta di agibilità non serve (nella Scia il tecnico sicuramente ha evidenziato questo aspetto anche perchè, se non ricordo male, è una delle cose che vengono inserite nel format di presentazione.

Verrebbe quindi da dire se presente allora oggi non serve ripresentarla, a meno che quanto al tempo presentato non sia in contrasto con il regolamento edilizio vigente (cerca doppia conformità urbanistica riferita alle pratiche urbanistiche .... e capisci cosa intendo)

Ma il tecnico che ha presentato la Scia dovrebbe essere in grado di darti queste risposte .... compresa l'osservazione giusta dei @GEO_DGE_1

Chiedo scusa per la lungaggine (mi sono pure trattenuto)

Buongiorno,
Grazie ancora per l’approfondimento.
In merito al palazzo il balcone è presente a piani alterni ( 1-3 piano con balcone - 2 piano senza balcone - 4 piano attico quindi segue una logica differente).
In merito al tecnico incaricato questi è stato scelto e pagato dal venditore che ovviamente mi ha già riferito di aver fatto tutto secondo le regole. Purtroppo prendono sul personale eventuali domande o commenti quindi vorrei fare delle verifiche prima di aprire un vaso di Pandora…
L’agibilità è stata rilasciata nel 1976.
Grazie ancora!

 

[francesca63]

In merito al tecnico incaricato questi è stato scelto e pagato dal venditore che ovviamente mi ha già riferito di aver fatto tutto secondo le regole. Purtroppo prendono sul personale eventuali domande o commenti quindi vorrei fare delle verifiche prima di aprire un vaso di Pandora…

Incarica un tecnico di tua fiducia; penso valga la pena di investire dei soldi , per avere certezze e procedere all’acquisto con la dovuta serenità

 

[Carla.ro]

Premesso che il quesito che hai postato qui avresti dovuto sottoporlo all'attenzione del tecnico che ti ha predisposto e portato a termine la SCIA

Il Notaio non è un tecnico e la sua unica preoccupazione è quella di fare un atto per lui valido da un punto di vista giuridico e che non lo coinvolga direttamente su problematiche urbanistiche che a lui non competono, da qui la sua richiesta.

Ci sono alcune considerazioni da fare e qualche sottolineatura al tuo racconto che suona di stonatura (ovviamente lo dico per stimolare un ragionamento non certo come critica) .... poi la cito

Mi è capitato spesso di incappare in vendite di immobili diversamente giovani di edificazione a Roma dove in planimetria i balconi esistenti non erano rappresentati.

Sembra assurdo ma per le vecchie costruzioni (più vetuste delle tua) per un periodo i balconi non venivano rappresentati per un'assurda legge che prevedeva la tassa sui balconi aggettanti sulla pubblica via, allora i tecnici non li rappresentavano graficamente, sembra assurdo ma è storia ma risaliamo agli anni a partire dal 1931.

Tornando al tuo caso ci sono alcune considerazioni da fare .... (amo analizzare i problemi, il ragionamento porta spesso alle soluzioni).

Cito:


Mi vien da chiedere se anche gli altri appartamenti sottostanti e soprastanti al tuo che ricadono sullo stesso prospetto dell'edificio hanno lo stesso problema ..... ??? C'è differenza ... se manca solo al tuo potrebbe essere stata un errata rappresentazione grafica del tecnico riferita allla prima planimetria d'impianto (purtroppo se non c'è il progetto in archivio la cosa non può essere dimostrata .......

appunto come detto sopra .... ma gli altri appartamenti?

Quindi pagata sanzione reversali e nuovo accatastamento ... fino a qui tutto sistemato

La dicitura nuova agibilità lascerebbe presumere che ci sia presente un certificato di abitabilità al tempo rilasciato per lo stabile ivi compreso l'appartamento in oggetto.

L'inserimento del balcone non modifica la salubrità degli ambienti riferita all'abitazione ed i suoi vani interni, pertanto la logica farebbe dedurre o pensare che la richiesta di agibilità non serve (nella Scia il tecnico sicuramente ha evidenziato questo aspetto anche perchè, se non ricordo male, è una delle cose che vengono inserite nel format di presentazione.

Verrebbe quindi da dire se presente allora oggi non serve ripresentarla, a meno che quanto al tempo presentato non sia in contrasto con il regolamento edilizio vigente (cerca doppia conformità urbanistica riferita alle pratiche urbanistiche .... e capisci cosa intendo)

Ma il tecnico che ha presentato la Scia dovrebbe essere in grado di darti queste risposte .... compresa l'osservazione giusta dei @GEO_DGE_1

Chiedo scusa per la lungaggine (mi sono pure trattenuto)

Premesso che il quesito che hai postato qui avresti dovuto sottoporlo all'attenzione del tecnico che ti ha predisposto e portato a termine la SCIA

Il Notaio non è un tecnico e la sua unica preoccupazione è quella di fare un atto per lui valido da un punto di vista giuridico e che non lo coinvolga direttamente su problematiche urbanistiche che a lui non competono, da qui la sua richiesta.

Ci sono alcune considerazioni da fare e qualche sottolineatura al tuo racconto che suona di stonatura (ovviamente lo dico per stimolare un ragionamento non certo come critica) .... poi la cito

Mi è capitato spesso di incappare in vendite di immobili diversamente giovani di edificazione a Roma dove in planimetria i balconi esistenti non erano rappresentati.

Sembra assurdo ma per le vecchie costruzioni (più vetuste delle tua) per un periodo i balconi non venivano rappresentati per un'assurda legge che prevedeva la tassa sui balconi aggettanti sulla pubblica via, allora i tecnici non li rappresentavano graficamente, sembra assurdo ma è storia ma risaliamo agli anni a partire dal 1931.

Tornando al tuo caso ci sono alcune considerazioni da fare .... (amo analizzare i problemi, il ragionamento porta spesso alle soluzioni).

Cito:


Mi vien da chiedere se anche gli altri appartamenti sottostanti e soprastanti al tuo che ricadono sullo stesso prospetto dell'edificio hanno lo stesso problema ..... ??? C'è differenza ... se manca solo al tuo potrebbe essere stata un errata rappresentazione grafica del tecnico riferita allla prima planimetria d'impianto (purtroppo se non c'è il progetto in archivio la cosa non può essere dimostrata .......

appunto come detto sopra .... ma gli altri appartamenti?

Quindi pagata sanzione reversali e nuovo accatastamento ... fino a qui tutto sistemato

La dicitura nuova agibilità lascerebbe presumere che ci sia presente un certificato di abitabilità al tempo rilasciato per lo stabile ivi compreso l'appartamento in oggetto.

L'inserimento del balcone non modifica la salubrità degli ambienti riferita all'abitazione ed i suoi vani interni, pertanto la logica farebbe dedurre o pensare che la richiesta di agibilità non serve (nella Scia il tecnico sicuramente ha evidenziato questo aspetto anche perchè, se non ricordo male, è una delle cose che vengono inserite nel format di presentazione.

Verrebbe quindi da dire se presente allora oggi non serve ripresentarla, a meno che quanto al tempo presentato non sia in contrasto con il regolamento edilizio vigente (cerca doppia conformità urbanistica riferita alle pratiche urbanistiche .... e capisci cosa intendo)

Ma il tecnico che ha presentato la Scia dovrebbe essere in grado di darti queste risposte .... compresa l'osservazione giusta dei @GEO_DGE_1

Chiedo scusa per la lungaggine (mi sono pure trattenuto)

Buongiorno,
La ringrazio e provo a risponderle per punti.
1-

Se la scia in sanatoria è stata solo fatta per il balcone ed ammesso che per accedere al balcone ci fosse già la porta finestra e che dal la situazione dell'alloggio da prima della 1° abitabilità del 1976 non sia variato l'alloggio , allora potresti a mio avviso vendere così; altrimenti per fare nuova agibilità ti servono anche DIRI degli impianti

No non c’è la porta finestra ma una normale finestra.

 

[francesca63]

No non c’è la porta finestra ma una normale finestra.

E come esci sul balcone ?