Nuovo Contratto con o senza risoluzione del precedente?

[coppanto]

Buonasera...
cosa intende per disdetta?

 

[pippo63]

Salve, se le prime 4 annualità sono scadute e non è intervenuta nessuna disdetta entro i termini di legge e siamo già nella successiva annualità ( facente parte cioè dei secondi 4 anni ) il contratto è prorogato di diritto ed è obbligatorio presentare la risoluzione del contratto pagandone i relativi diritti all'A.d.E. Fabrizio​

Non credo sia così; un conto è il rinnovo contrattuale dei 4 anni, altra cosa la proroga all'ADE che automatica non è; se io registro un contratto con durata dal 01/05/2014 al 30/04/2018 e non gli comunico proroghe per loro quel contratto dura 4 anni e basta. Se non ho provveduto alla proroga per l'ADE il contratto è chiuso e non entrano nel merito di chi ha mandato disdetta a chi, e se lo poteva o doveva fare.

 

[studiopci]

Una cosa è il valore/durata giuridica del contratto ed un altra la pura incombenza amministrativa del pagamento della registrazione, se il contratto di affitto prevede ( così com'è ) la proroga tacita in mancanza disdetta, il contratto ha valore e continua la sua durata, pertanto in caso di disdetta, risoluzione o altro deve essere presentata la chiusura del contratto e pagata la relativa tassa ( gabella ) all' A.d.E. Fabrizio

 

[coppanto]

Preciso che la disdetta al locatario é stata comunicata nei termini di legge (d'altra parte il nuovo contratto é stato stipulato sempre con lo stesso inquilino!). Andava, per caso comunicata anche all'ADE?

 

[pippo63]

Una cosa è il valore/durata giuridica del contratto ed un altra la pura incombenza amministrativa del pagamento della registrazione, se il contratto di affitto prevede ( così com'è ) la proroga tacita in mancanza disdetta, il contratto ha valore e continua la sua durata, pertanto in caso di disdetta, risoluzione o altro deve essere presentata la chiusura del contratto e pagata la relativa tassa ( gabella ) all' A.d.E. Fabrizio

Certo, appunto perché distinguiamo le due cose dico per certo che ai fini dell'imposta di registro non va risolto un contratto che al termine dei primi 4 anni non è stato prorogato; se il rapporto tra locatore e conduttore è regolato da un nuovo contratto quello precedente non ha nessuna ragione di essere risolto perché per l'ADE è di fatto finito in quanto non prorogato.

 

[dormiente]

non sono d'accordo con te Pippo, la legge 431/98 prevede il rinnovo automatico per i primi 4 anni, anche l'aDE si deve adeguare, non è un contratto di 4 anni e basta, i primi 4 si rinnovano di altri 4, successivamente si rinnovano di soli 4 an ni, dopo hai ragione tu, ma i primi 4 no.
Quanto alla disdetta i primi 4 anni, che Coppanto avrebbe mandato al suo locatario, spero che fosse in accordo con il conduttore.

 

[pippo63]

Ciao Dormiente, non discuto i dettami della 431/98 che tu esponi correttamente, dico un'altra cosa senza entrare nel merito del giusto e sbagliato. Se l'ADE al primo anno del secondo quadriennio del contratto ti fa fare la proroga e non un rinnovo annuale significa che per loro la proroga non è tacita ma va manifestata. Al momento della registrazione, anche per contratti 431/98, tu comunichi a loro che stai registrando un contratto che ha durata 4 anni, non 8. Può sembrare, e forse lo è, non corretto ma se, per assurdo ovviamente, tu non proroghi all'inizio del quinto anno e non paghi i rinnovi delle annualità successive fino all'ottavo anno l'ADE non ti verrà a cercare perché per loro il contratto non è stato prorogato e quindi si è chiuso alla fine del quarto anno.

 

[coppanto]

Questo vostro confronto mi è servito a capire cosa dovrò fare lunedì mattina. Ho avuto modo di avere sia illustrazioni pratiche sia logiche,nonché di prassi. Grazie a tutti

 

[dormiente]

Ciao Pippo, ti assicuro che l'Ade sa fare bene i conti e sa benissimo che i primi 4 dovrebbero essere prorogati se non li disdici. Certo che la proroga va manifestata con il pagamento dell'imposta di registro se non è in cedolare secca come il contratto della nostra amica Coppanto altrimenti te la vengono a chiedere. Forse sono i vari uffici che come al solito fanno la differenza.

 

[Sereno]

Buongiorno a tutti, cito la mia esperienza personale: ho in essere diversi contratti di locazione del tipo 4+4 che, ormai da anni, registro in via telematica e provvedo ai relativi adempimenti successivi. Allo scadere dei primi 4 anni, se anziché compilare il campo "rinnovo" provo a scegliere "annualità successiva" ottengo dal sito la risposta che non è dovuta nessuna imposta. Ergo ha ragione pippo63. Per l'Ade il contratto scade dopo 4 anni ed è il contribuente che deve comunicare eventuali rinnovi o proroghe.