Obbligatorietà ACE o APE per i contratti di Locazione

[klande]

Grazie !

 

[linda251]

Buonasera, leggo solo ora la discussione, ma avrei un quesito...
ho registrato diversi contratti con iris (da agosto in poi) ed è automatico il conteggio dei bolli e dell'importo da pagare. non ho trovato nessun modo per potere aggiungere l'importo dell'ace/ape e nessuna indicazione sugli allegati.

E' capitato anche a voi????

 

[Ponz]

Solo penny love ti potrá aiutare

 

[Pennylove]

ho registrato diversi contratti con iris (da agosto in poi) ed è automatico il conteggio dei bolli e dell'importo da pagare. non ho trovato nessun modo per potere aggiungere l'importo dell'ace/ape e nessuna indicazione sugli allegati

Ciao Linda! Con l’attuale modalità di registrazione dei contratti di locazione per via telematica non è prevista la possibilità di trasmettere allegati di nessun tipo.

IRIS è un modello semplificato di denuncia che presenta numerose analogie con il “gemello” SIRIA, predisposto per il regime della cedolare secca: tali modelli semplificati non gestiscono gli allegati neppure dal punto di vista fiscale (nella sezione CONTRATTO di IRIS e di SIRIA non trovi la casella ALLEGATI).

La casella IMPOSTA DI BOLLO della sezione IMPOSTE di IRIS si riferisce solo ed esclusivamente all’imposta di bollo sul contratto: non deve essere compilata (al pari della casella IMPOSTA DI REGISTRO), dato che l’importo è calcolato automaticamente dal software di compilazione sulla base dei dati inseriti nelle caselle N.PAGINE e N.COPIE (del contratto di locazione, beninteso) della sezione CONTRATTO.

Alla luce di quanto precede, è possibile, per coloro che utilizzano i software di compilazione IRIS e SIRIA, procedere direttamente ad assolvere all’imposta di bollo sull’APE in due modi.

Posto che gli esemplari originali del contratto vengono trattenuti dalle parti, unitamente alla ricevuta di avvenuta presentazione rilasciata dal servizio telematico, la procedura più semplice consiste nell’applicare un contrassegno telematico dell’importo richiesto (16 euro, in caso di copia fotostatica dell’APE; 1 euro, in caso di originale) su ogni attestato energetico e allegarlo al contratto di locazione.

Più laboriosa la seconda modalità: una volta versata l’imposta di registro e bollo sul contratto (gli importi sono calcolati automaticamente dal software sulla base dei dati inseriti), è possibile assolvere all’imposta di bollo sull’attestato, utilizzando il mod. F23 (cod. trib. 456T), indicando, nella sezione DATI DEL VERSAMENTO, al campo 12 (Descrizione) la causale: ALLEGATO APE. Sarà poi compito del contribuente spillare sull’APE copia del mod. F23, allegandolo al contratto

In alternativa puoi utilizzare un software di compilazione diverso in grado di gestire l’allegato dal punto di vista fiscale.

1. Contratti di locazione: nella sezione DATI GENERALI, in basso a sinistra, immediatamente sopra LUOGO DI STIPULA è presente la casella ALLEGATI. Il box è grigio: la casella non è attiva. Metti il flag. Digita quanto dovuto. Non devi allegare fisicamente l’attestato (è possibile, però, richiamarlo nel testo contrattuale). Il software di compilazione cura solo il pagamento del tributo.

2. Locazioni web: l’ambiente grafico è diverso, ma la logica alla base di tale applicazione è identica a quella di Contratti di locazione. Nella sezione IMPOSTE è presente un primo box grigio: non è attivo perché calcola in automatico l’imposta di bollo sul contratto, mentre il secondo box “IMPOSTA DI BOLLO ALLEGATI” (si distingue dal primo perché è bianco) è flaggabile. Digita l’importo dovuto. Clicca e conferma.

 

[Umberto Granducato]

Posto che gli esemplari originali del contratto vengono trattenuti dalle parti, unitamente alla ricevuta di avvenuta presentazione rilasciata dal servizio telematico, la procedura più semplice consiste nell’applicare un contrassegno telematico dell’importo richiesto (16 euro, in caso di copia fotostatica dell’APE; 1 euro, in caso di originale) su ogni attestato energetico e allegarlo al contratto di locazione.

quindi registri normalmente e tieni il certificato 'bollato' in caso di controllo?

Perchè su ogni certificato? non basta 'bollare' quello da allegare?

 

[topcasa]

Ma in una proposta di cessione di azienda bisogna inserire la classe energetica?[DOUBLEPOST=1380186396,1380186366][/DOUBLEPOST]Io deduco di no, magari nella cessione definitiva si

 

[Pennylove]

quindi registri normalmente e tieni il certificato 'bollato' in caso di controllo? Perchè su ogni certificato? non basta 'bollare' quello da allegare?

La registrazione telematica non ha sostanzialmente modificato il trattamento ai fini dell’imposta di bollo, ma ha, invece, comportato una diversa procedura di registrazione.

Con la registrazione telematica, a differenza della modalità tradizionale, vengono meno per l’Amministrazione finanziaria sia l’esemplare cartaceo del contratto, sia l’esemplare cartaceo dell’APE ad esso allegato, con la conseguenza che per essi non deve essere corrisposta alcuna imposta di bollo: le parti, utilizzando i software di compilazione IRIS e SIRIA, non presentano il contratto e l’APE allegato allo sportello dell’Agenzia delle Entrate, si limitano semplicemente a trasmettere i dati essenziali del contratto in via telematica, e per i dati trasmessi in via telematica, non deve essere corrisposta l’imposta di bollo: l’imposta, in buona sostanza, non colpisce l’atto virtuale, ossia l’atto trasmesso in via telematica all’Amministrazione finanziaria.

L’imposta di bollo colpisce, invece, gli esemplari dei contratti di locazione di beni immobili, ossia le copie originali del contratto compresi gli eventuali allegati che restano alle parti. Non è un caso che in IRIS si chieda di indicare proprio il numero di esemplari cartacei del contratto sottoscritti dalle parti (minimo due). Pertanto, se le copie originali del contratto sono due, due saranno anche gli APE da allegare al contratto (uno per ogni copia) e due saranno i bolli da applicare sugli APE (uno per ogni APE). Se poi i conduttori non si accontentano di una sola copia del contratto e di una o più copie fotostatiche dello stesso, occorre produrre più originali, più APE, più bolli.

Il contratto, comprensivo di APE, va conservato dalle parti, unitamente alla ricevuta di avvenuta presentazione rilasciata dal servizio telematico, ed esibito in caso di richiesta da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Ma in una proposta di cessione di azienda bisogna inserire la classe energetica?[DOUBLEPOST=1380186396,1380186366][/DOUBLEPOST]Io deduco di no, magari nella cessione definitiva si

La norma introduce l’obbligo per l’attuale titolare dell’immobile oggetto di negoziazione (vendita o locazione), di rendere disponibile l’APE al nuovo potenziale proprietario, fin dall’avvio delle trattative e consegnarlo alla fine delle stesse (e cioè, ad esempio, alla stipula del contratto preliminare), in modo consentire che la negoziazione sul prezzo di cessione possa essere efficacemente condotta anche in considerazione delle caratteristiche energetiche dell’immobile oggetto di cessione.

 

[topcasa]

La norma introduce l’obbligo per l’attuale titolare dell’immobile oggetto di negoziazione (vendita o locazione), di rendere disponibile l’APE al nuovo potenziale proprietario, fin dall’avvio delle trattative e consegnarlo alla fine delle stesse (e cioè, ad esempio, alla stipula del contratto preliminare), in modo consentire che la negoziazione sul prezzo di cessione possa essere efficacemente condotta anche in considerazione delle caratteristiche energetiche dell’immobile oggetto di cessione.

Grazie Penny

 

[linda251]

scusate insisto su qualche punto per avere un po piu chiara la situazione.
Mi sembra cosa piu semplice applicare il bollo sul cartaceo dell'ape da 1 euro se originale, da 16 se una fotocopia???? giusto??? a questo punto non è piu conveniente farsi rilasciare più originali dal certificatore?

per quanto riguarda la seconda modalità (pagamento f23) si parla di un cartaceo?

per quanto riguarda il software contratti di locazione, mi è capitato di utilizzarlo diverse volte ma, secondo me è troppo laborioso, bisogna utilizzare i loro testi (che tra l'altro sono lunghissimi e si spende un sacco di marche da bollo) inoltre bisogna fare una marea di modifiche/aggiunte perchè li trovo un pò scarsi...

per quanto, invece, riguarda locazioni web, io ho capito ma forse mi sbaglio che è solo un software di compilazione utilizzabile solo dal privato e non da agenti immobiliari...

 

[immobiliare centro]

Quindi adesso si ritorna come prima ???

http://eventiquattro.ilsole24ore.co...1/02/affitti-contratti-validi-anche-senz.aspx
Affitti: contratti validi anche senza certificazione energetica

Un pasticcio relativo al l'Ape (l'attestato di prestazione energetica) è stato combinato dal legislatore nella confusione normativa di fine 2013: non si sa più se la nullità per mancata allegazione del l'attestato ai contratti di compravendita, donazione e locazione sia solo rimandata o sia stata definitivamente cancellata dal nostro ordinamento.

Per capire la questione, occorre procedere con ordine attraverso la successione delle norme che hanno disciplinato questa materia. Si inizia dunque con il decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito in legge 90/2013, il quale, tra l'altro, ha sancito (sostituendo l'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192) che nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici:
- il proprietario era tenuto a produrre l'attestato di prestazione energetica (articolo 6, comma 3, Dlgs 192/2005);
- doveva essere inserita una clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dovevano dar atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'Ape, in ordine all'attestazione della prestazione energetica degli edifici (articolo 6, comma 3, Dlgs 192/2005);
- l'Ape doveva essere allegato al contratto, a pena di nullità del contratto stesso (articolo 6, comma 3-bis, Dlgs 192/2005).

È poi intervenuto il decreto legge 23 dicembre 2013, n. 145 (il cosiddetto decreto "destinazione Italia", in vigore dalla vigilia di Natale) il quale ha introdotto un nuovo comma 3 all'articolo 6, Dlgs 19 agosto 2005, n. 192, sostituendo per intero i precedenti commi 3 e 3-bis e sancendo che:
- nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici soggetti a registrazione deve essere inserita una clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'Ape, in ordine all'attestazione della prestazione energetica degli edifici;
- copia dell'Ape deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari;
- in caso di omessa dichiarazione o allegazione le parti contraenti sono soggette al pagamento, in solido e in quote uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3mila a euro 18mila; la sanzione è da 1.000 a 4mila euro per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà.

Fin qui era tutto abbastanza chiaro. Senonchè è poi intervenuta la legge di stabilità per il 2014, il cui articolo 1, comma 139, dispone (dal 1° gennaio 2014) che la vigenza dell'articolo 6, comma 3-bis, Dlgs 192/2005 (invero abrogato nel frattempo dal Dl 145/2013 e che, come visto, sanciva la nullità per mancata allegazione dell'Ape) sarebbe stata rimandata al momento in cui entrerà in vigore la normativa regolamentare attuativa dell'Ape, prevista dall'articolo 6, comma 12, Dlgs 192/2005.
Insomma, se si sfoglia il decreto "destinazione Italia" la sanzione di nullità per mancata allegazione dell'Ape sembra cancellata dal sistema; se invece si consulta la legge di stabilità se ne trae che la nullità sarebbe stata messa in stand by in attesa di riemergere in occasione dell'entrata in vigore del decreto ministeriale attuativo dell'Ape.

Dovrebbe comunque essere la prima l'interpretazione giusta, perché quando la legge di stabilità interviene sull'articolo 6, comma 3-bis, Dlgs 192/2005, si tratta di un inutile intervento su un comma già morto (per essere stato abrogato) e che, come tale, non può essere implicitamente resuscitato.
Ciò che è chiaro è invece che, attualmente, la nullità per mancata allegazione non c'è più e che:
- ai contratti di compravendita e agli altri atti traslativi a titolo oneroso di edifici, l'Ape deve essere allegato (e l'acquirente deve dichiarare di aver ricevuto le prescritte informazioni sulla prestazione energetica del bene acquistato), a pena dell'applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria;
- nel caso di donazione, l'Ape non va allegato, ma l'immobile ne va comunque dotato (ma il donatario non deve dichiarare di averlo ricevuto e di aver ottenuto le prescritte informazioni sulla prestazione energetica dell'immobile stesso);
- nel caso di locazione di singole unità immobiliari, l'Ape non va allegato, ma l'unità immobiliare ne va comunque dotata (e il conduttore deve dichiarare di averlo ricevuto e di aver ottenuto le prescritte informazioni sulla prestazione energetica dell'edificio);
- nel caso di locazione di intero edificio, l'Ape deve essere allegato (e il conduttore deve dichiarare di avere ricevuto le prescritte informazioni sulla prestazione energetica del l'edificio).

Fonte ilSole24Ore.com