Oggi parliamo delle responsabilità degli agenti immobiliari

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Ma, in sintesi e badando al sodo, quali sono le responsabilità civili e penali degli Agenti Immobiliari?
In altre parole, quali sono gli obblighi giuridici, i doveri legali, certi ed indiscussi, che i mediatori debbono adempiere e rispettare, nell'esercizio della loro attività, per non incappare in evidenti e sicure violazioni sia del codice civile sia di quello penale?

 

[sfn]

abbiamo obblighi e doveri??

 

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Avete soprattutto quelli....mi pare.

 

[Mil]

Ma, in sintesi e badando al sodo, quali sono le responsabilità civili e penali degli Agenti Immobiliari?

Praticamente nessuna, ed è uno dei problemi per cui la categoria è sempre più scavalcata e si fa direttamente ricorso a studi legali per molte vendite.

 

[Pennylove]

Ma, in sintesi e badando al sodo, quali sono le responsabilità civili e penali degli Agenti Immobiliari?
In altre parole, quali sono gli obblighi giuridici, i doveri legali, certi ed indiscussi, che i mediatori debbono adempiere e rispettare, nell'esercizio della loro attività, per non incappare in evidenti e sicure violazioni sia del codice civile sia di quello penale?

Trattasi di tema per palati fini, su cui la dottrina spesso e volentieri si è accapigliata. L’art. 1759 cod. civ. è la norma cardine che disciplina tale fattispecie, fattispecie peraltro che non ha visto interventi della giurisprudenza di merito e di legittimità, ma solo dispute dottrinali. Gli effetti che detta norma produce nei confronti dell’intermediario, in sintesi (si fa per dire), sono:

1. Il mediatore è tenuto a garantire l’autenticità delle sottoscrizioni delle scritture private e dei titoli trasmessi durante lo svolgimento delle trattative avvenute per mezzo del suo ufficio.

Già sul termine scritture private non v’è convergenza di vedute. Ad ogni modo, il momento centrale della vicenda e della conseguente responsabilità del mediatore si verifica sulla compilazione e sulla trasmissione di tali documenti che recano – mi si permetta il termine - la paternità dell’intermediario, con l’ineluttabile conseguenza che, se il mediatore trasmette una proposta irrevocabile d’acquisto vergata dal proponente a mezzo di formulario, questi dovrà garantire al futuro venditore che la firma apposta sia autentica: in difetto, sarà allo stesso ascrivibile una colpa, con conseguente fonte di responsabilità nei confronti della parte che abbia confidato nell’autenticità della sottoscrizione apposta nel documento.

Quanto ai titoli indicati nella norma, la stessa evidenzia la responsabilità del mediatore per l’ultima girata del titolo trasmesso, riferendosi ai soli titoli all’ordine (ad es. assegni bancari ovvero circolari costituenti caparra confirmatoria da consegnare al venditore) e non già a quelli nominativi o al portatore. Si discute, senza esito, in dottrina se tale forma di responsabilità debba essere estesa anche ai titoli con girata in bianco. Elemento fondamentale perché sussista la responsabilità del mediatore è, comunque, quello legato alla trasmissione ad opera dello stesso delle scritture private o titoli alle parti intermediate. Sarà, pertanto, responsabile il mediatore che, ad esempio, nel compilare una proposta irrevocabile d’acquisto, la faccia sottoscrivere a persona diversa della parte contrattuale in essa indicata e, successivamente, la trasmetta al venditore per accettazione. Rimane non risolto il problema se la norma in discorso debba essere estesa anche agli atti pubblici, ovvero alle scritture private autenticate nei quali vi è l’intervento di un pubblico ufficiale (ad es. il notaio).

2. Sulla natura giuridica della responsabilità i pareri della dottrina sono discordi. Senza farla tanto lunga, il punto è se il mediatore, nello svolgimento delle trattative, si accorge della eventuale non autenticità, ovvero abbia dubbi in ordine alla autenticità della sottoscrizione o dell’ultima girata e riferisca tale circostanza alla parte interessata. Secondo un prevalente orientamento, si ritiene che in tale fattispecie si debba escludere la responsabilità del mediatore, non potendo addebitargli alcuna trascuratezza colposa o dolosa nello svolgimento dell’incarico. Di contrario avviso è altra dottrina, secondo la quale il mediatore risponderebbe comunque del fatto verso la parte intermediata che abbia avuto dallo stesso la relativa informazione sul dubbio e, nonostante tutto, abbia concluso l’affare.

3. In linea generale, la dottrina è incline ad escludere la responsabilità del mediatore per l’identità delle parti dallo stesso intermediate per la conclusione dell’affare. Egli, pertanto, non deve compiere alcuna indagine finalizzata all’accertamento dell’identità delle parti intermediate e, conseguentemente, non viola nessun precetto normativo. Tuttavia, è salva la possibilità che al mediatore venga espressamente richiesto, da una delle parti intermediate, di garantire l’identità dell’altra: in tal caso il mediatore dovrà attivarsi per adempiere a tale obbligo: in difetto sarà responsabile dell’evento dannoso cagionato. In tale eventualità, la responsabilità del mediatore potrebbe essere fatta risalire alla violazione del primo comma del richiamato art. 1759 cod. civ., che sancisce il generale dovere d’informazione del mediatore sulle circostanze a lui note. Ove, invece, l’intermediario abbia comunicato le sue perplessità circa l’identità della parte intermediata all’altra e, nonostante tutto, si è voluto giungere alla conclusione dell’affare, egli andrà esente da qualsiasi responsabilità.

4. Anche sulla capacità negoziale delle parti la dottrina ritiene di escludere che ci sia un generale dovere incombente sul mediatore, anche se in taluni casi (ad es. incapacità legale) la stessa risulti da pubblici registri. Tuttavia, ove il mediatore abbia notizia del difetto della capacità negoziale di una delle parti intermediate (anche solo nel dubbio), dovrà renderne edotta l’altra. Questo perché il difetto di capacità negoziale di una delle parti incide sulla efficacia della futura conclusione dell’affare, motivo per il quale le parti si sono rivolte al mediatore. Violando tale principio, il mediatore sarà tenuto a rispondere verso la parte intermediata alla quale non abbia comunicato tale circostanza, applicandosi, in pratica, il primo comma dell’art. 1759 cod. civ. dove si prevede espressamente “[…] deve comunicare […] circostanze a lui note che possano influire sulla conclusione di esso”.

 

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Un intervento notevole, quello di Pennylove!

 

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Un intervento notevole, quello di Pennylove!

 

[pensoperme]

MI sa che era una dei pochi a poterlo fare, qua dentro.

 

[Abakab]

Tutto perfetto .. tutto giusto .. ( è nota la preparazione di Pennylove) il problema è che un giudice può stravolgere il tutto solo per il fatto che ,per partito preso, la famigliola ( che ha tentato di scavalcarti) è comunque la parte lesa e l'agente immobiliare è comunque lo squalo . . a costo di omettere prove! . .vabbè ... ma forse è un'altro discorso.

 

[Sunrise]

Praticamente nessuna, ed è uno dei problemi per cui la categoria è sempre più scavalcata e si fa direttamente ricorso a studi legali per molte vendite.

saggio....e testimonianza del livello basso di questo mestiere in Italia

 

[Abakab]

saggio....e testimonianza del livello basso di questo mestiere in Italia

.a testimonianza della mentalità italica ... "vediamo se riesco a fregarti"!