leonard

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Il valore intrinseco di un bene (immobile, attività commericale, prodotto, ecc... ) è una cosa.
E può essere analizzato più o meno scientificamente.

Ma a chi vuole vendere o acquistare interessa il prezzo e non il valore.
Ed il prezzo è sempre determinato da un unico fattore: il punto di incontro tra la domanda e l'offerta.

E quindi l'unica maniera per attribuire il giusto prezzo è l'analisi comparativa.
E' inutile valutare 500.000 euro un'attività se poi sul mercato attività simili o comparabili vengono compravendute a 250.000.
Mi capita abbastanza di frequente di trattare la vendita o l'affitto di aziende commerciali (in passato anche di venderle, oggi è molto più difficile), e poichè l'offerta è molta e la domanda poca, i potenziali acquirenti si trovano di fronte una pluralità di offerte tra cui scegliere, e la comparazione è il metodo utilizzato.

@ leonard sono perfettamente d'accordo che le potenzialità future sono una parte importante del valore di un'attività.
Ad es. se stanno costruendo un ipermercato a 1 km, o una nuova superstrada che toglierà traffico, ecc.... non posso non tenerne conto.
........ di solito inizio con controllo dei documenti, comparazione, potenzialità, fornitori, vox popoli ecc....

Aggiunto dopo 4 minuti :

Se mi informi sulla semplice soluzione mi fai solo un piacere, la valuteremo insieme alle altre........


dott. garbuio non si arrabbi su via e che non la seguivo nel ragionamento..........:stretta_di_mano::stretta_di_mano::stretta_di_mano:
 

Carlo Garbuio

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.Se mi informi sulla semplice soluzione mi fai solo un piacere, la valuteremo insieme alle altre........
dott. garbuio non si arrabbi su via e che non la seguivo nel ragionamento..........:stretta_di_mano::stretta_di_mano::stretta_di_mano:
Questo è il problema di scambiarsi opinioni via internet: non si può capire il tono con cui vengono fatte le affermazioni e non ci sono icone che tengano, proviamo così;)
Leonard, guarda che non sono arrabbiato, ci mancherebbe qui intendo confrontarmi in libertà tra professionisti:fico:, ti ho chiesto la soluzione visto che per te era "semplice" e, giusto per non essere frainteso ancora, non lo dico in tono ironico ma con la volontà di capire. Può essere che la soluzione semplice sia dietro l'angolo e che si rischi di perdersi in elucubrazioni mentali (è un termine elegante :fico: per sostituire un altro modo di dire più grezzo:risata:;)) è per questo che la chiedo, potrebbe risparmiarci tempo e trovare finalmente una soluzione condivisa a questa discussione:stretta_di_mano::stretta_di_mano::stretta_di_mano:
E poi dammi del tu :rabbia::rabbia::rabbia: altrimenti mi arrabbio :rabbia::rabbia::rabbia: e non ti rispondo più :p:risata::p:risata::^^::applauso::^^::applauso:
 

leonard

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........ di solito inizio con controllo dei documenti, (scadenza contratti, quanto paga di affitto ,durc , licenza meglio se è contingentata pendenze con erario, controllo stato di indebitamento e sopratutto le cause, stato di manutenzione ) comparazione, potenzialità, fornitori, vox popoli e altre piccole verifiche, incrocio i dati e da li traggo il valore e lo confronto con ciò che vuole realizzare il venditore tenendo separate le 2 valutazioni, le aziende che hanno uno scarto eccessivo non le propongo , all'acquirente chiaramente in base alla sua "forza" di acquisto propongo l'azienda più "vicina alle sue richieste........spero di esserti stato d'aiuto..........
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
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........ di solito inizio con controllo dei documenti, (scadenza contratti, quanto paga di affitto ,durc , licenza meglio se è contingentata pendenze con erario, controllo stato di indebitamento e sopratutto le cause, stato di manutenzione ) comparazione, potenzialità, fornitori, vox popoli e altre piccole verifiche, incrocio i dati e da li traggo il valore e lo confronto con ciò che vuole realizzare il venditore tenendo separate le 2 valutazioni, le aziende che hanno uno scarto eccessivo non le propongo , all'acquirente chiaramente in base alla sua "forza" di acquisto propongo l'azienda più "vicina alle sue richieste........spero di esserti stato d'aiuto..........
E che cavolo :shock: alla faccia della "soluzione semplice" :^^: questo metodo è molto più analitico del mio :ok: fino ad un certo punto, poi emerge l'anima dell'AI ;) nella parte finale del ragionamento ... e ci sta tutta, credimi:ok:.
Vedi che a chiedere chiarimenti si impara sempre qualcosa? Grazie per la spiegazione.

Qualsiasi metodo valutativo utilizzato ha più forza se parte da una analisi del mercato, come fai te :ok:.

Utilizzando gli IVS avremo una metodologia comune e condivisa che potrà essere interpretata e capita anche da clienti esteri;).
Faccio un esempio: tutti potremmo scrivere su un foglio di carta ma uniformandoci allo standard del PC riusciamo a scambiarci meglio le informazioni e la scrittura è personalizzabile entro un certo numero di caratteri ed ognuno se li può personalizzare come crede fermo restando il contenuto. ti immagini la confusione nell'interpretazione della calligrafia.;)

Da quanto apprendo leggendo i vari messaggi del forum vedo che il livello di analisi e di indagine è molto alto, quasi tutti partono da una conoscenza del mercato, sono quindi AI professionisti:fico::fico::fico: il fatto poi che condividano le opinioni nel forum vuol dire che sono anche professionisti trasparenti;););).
Il mio continuo riferimento agli IVS è volto a convincervi ad approfondire questo aspetto formativo perchè, parlo per esperienza diretta, permetterà di rafforzare le considerazioni di ognuno di noi.
Cerco di spiegarmi meglio:
fino ad ora la valutazione dell'AI non è considerata perchè gli altri professionisti si ritengono migliori, molte volte solo per l'appartenenza ad un albo trascurando :confuso:che i valori di mercato vengono a chiederli a noi:fico:;
con gli IVS la valutazione con gli IVS troverà maggior rispetto e forza perchè le valutazioni non verranno considerate in base al soggetto:confuso: che le redige ma in base al contenuto ed al rispetto dell'applicazione degli IVS:fico:, la forza starà nel metodo:fico: e non in chi lo redige:confuso: e, dirò di più, questo implicherà molta responsabilità:fico: perchè questo tipo di perizie sarà trasparente e rivedibile :ok:... La perizia non potrà essere contestata perchè redatta da un AI ma perchè il professionista (geom, arch, ing ...) non applica gli IVS.:^^:
è questo il terreno su cui gli AI possono "riscattarsi" professionalmente:fico:, credetemi, se volete.:fiore:
 

Antonello

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Le potenzialità future di un'azienda , sempreche ci siano ipresupposti, vanno tenute in debita considerazione in una valutazione.
Però chi compra, normalmente, è interessato all'attuale valore corrente. Cioè quello presente.
Accetto il discorso della potenzialità futura e lo tengo in debita considerazione se è accennato da un vecchio esercente che vende bottega per andare in pensione. Ma valuto anche l'incidenza delle migliorie e trasformazioni da apportare.
Lo accetto anche in presenza di piani urbanistici che miglioreranno la zona rendendola più appettibile al commercio, anche se, c'è da dire, che questi non vengono messi in vendita prima ma solitamente dopo la definizione dei lavori.
Non l'accetto invece per un'azienda che nel giro di pochi anni ha cambiato parecchie gestioni.
Non l'accetto neppure se il ragionamento di cui sopra mi viene mosso da un giovane commerciante che afferma che con il cambio di gestione il negozio renderà sicuramente di più. Solo un commerciante ebete affermerebbe una cosa simile.
Oppure un commerciante assillato da debiti, ma questa è un'altro aspetto.
Faccio l'esempio di una rivendita di generi di monopolio (tabacchino) in zona centro storico.
Ha il suo fatturato e tale rimarrà vita natural durante.
Non c'è la possibilità di costruire ulteriori palazzi e quindi il numero degli utenti sarà sempre lo stesso.
Diverso sarà in zone di sviluppo urbanistico.
Ecco perchè affermo che la maggior parte degli acquirenti non considera e paga una potenzialità futura.
 

leonard

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..............non sò da te , ma qui il "mondo" e le attività sono sempre in "fermento" e non tenerne conto è "poco gradito" agli operatori........:D:D:D

P.s. ho appena venduto una tabaccheria in un centro storico dove non hanno costruito palazzi ma il comune per rilanciare il centro organizzerà eventi di una certa rillevanza............chiaramente ad entrambi la cosa riguardava.........:risata::risata::risata:
 

Antonello

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..............non sò da te , ma qui il "mondo" e le attività sono sempre in "fermento" e non tenerne conto è "poco gradito" agli operatori........
Al contrario, quì da noi molte attività satnno chiudendo o cercando di vendere.
Mai vista una moria simile.
P.s. ho appena venduto una tabaccheria in un centro storico dove non hanno costruito palazzi ma il comune per rilanciare il centro organizzerà eventi di una certa rillevanza............chiaramente ad entrambi la cosa riguardava.........
Auguri per la vendita.
Quì hanno sventrato per quattro anni il centro per migliorare tutto: strade, piazze, marciapiedi, illuminazione, fognature e quant'altro.
Il colpo d'occhio è superbo, rispetto a prima.
Ora i lavori sono terminati ma il 70% delle attività ha chiuso per la lungaggine degli stessi ed anche per la crisi.
Da noi il centro storico commerciale non esiste più.
Solo un pazzo investirebbe un euro attendendo tempi migliori.
 

leonard

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................io ho parlato di "eventi", che danno anima al centro non certo di sventrare alcunchè.........al limite il tuo ragionamento deve considerare il "depotenziamento" della zona.......:sorrisone::sorrisone::sorrisone:
 

Antonello

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Agente Immobiliare
................io ho parlato di "eventi", che danno anima al centro non certo di sventrare alcunchè.........al limite il tuo ragionamento deve considerare il "depotenziamento" della zona.......:sorrisone::sorrisone::sorrisone:
Si ma il pensiero dell'amministrazione e di chi ha investito nella zona era rivolto al potenziamento ed invece è successo il contrario.
L'amministrazione sta correndo ai ripari organizzando di tutto e di più da oltre due anni.
Eventi, manifestazioni, notti bianche,................. ma terminate le feste tutto ritorna come prima.
Purtroppo.
 

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