Belfagor

Membro Attivo
Privato Cittadino
Gentilissimi frequentatori del forum, ( ed in special modo gli agenti immobiliari)

Poiché ho sempre pensato che non si finisce mai di imparare , pur avendo ormai i capelli bianchi sottopongo alla vs. attenzione un quesito che attiene all'argomento in titolo.
In breve , in precedenza ho acquistato diversi immobili sia per esigenze proprie che per i propri figli o anche per investimento e le trattative con l'agente immobiliare è sempre filato liscio nel senso che dopo qualche tira e molla si è raggiunto sempre un punto di equilibrio tra domanda e offerta con reciproci vantaggi per tutti ( compreso l'agente naturalmente!). Talvolta dopo aver visto l'immobile , tornavo dopo qualche giorno in agenzia per presentare proposta di acquisto e mi veniva detto che era stata già presentata da altro cliente ed egli non poteva accettare una altra proposta finché non fosse naufragata la trattativa in corso. A quel punto, recedevo dall'iniziativa in buon ordine. aspettando di essere eventualmente ricontattato per riprendere il discorso ( cosa che non mi ricordo che sia mai accaduta). Nel pomeriggio di Venerdì scorso ho visionato un appartamento che a mio parere incarna i requisiti richiesti e memore delle precedenti esperienze, senza lasciar passare molto tempo da quando l'annuncio era apparso sui siti di pubblicità e da quando è stato da me visto ( cioè 3 giorni di cui 2 : festivo e prefestivo) oggi ho telefonato all'agente per fissare appuntamento specificando il mio intendimento di voler presentare proposta di acquisto. L'agente mi ha accordato l'incontro per domani (mercoledi) pomeriggio ma essendo io intenzionato ad offrire una cifra leggermente inferiore (-8-10%) quando ho cercato di sapere quale margine di trattativa c'era , egli laconicamente mi ha detto di regolarmi come meglio credevo poiché la prassi da lui seguita consiste nel portare alla parte venditrice tutte le proposte ricevute dai clienti senza alcuna priorità di acquisizione. A questo punto temo che la strategia da me adottata in questo caso, mi si ritorcerà contro poiché le persone che si accoderanno in seguito potranno maggiorare la loro offerta sulla scorta del dato economico della mia offerta avvantaggiandosene. Secondo voi che fate questa professione è giusta e corretta questa prassi? Io, pur non riscontrando palesi profili di illegittimità penso , però, che questo comportamento è ben lontano dall'agire dei vecchi "mediatori" . Che ne pensate?
 

sgaravagli

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Agente Immobiliare
Dopo aver stabilito le condizioni essenziali di una proposta di acquisto o di locazione, il Mediatore Associato è tenuto: 1) in caso di ricevimento di una proposta perfettamente conforme all'incarico a non raccogliere altre proposte fino all'esito della predetta proposta; 2) in caso di proposta inferiore a quanto previsto dall'incarico, ad informare il proponente che, qualora venissero raccolte altre proposte migliorative, è dovere del Mediatore sottoporre le stesse al venditore / locatore; in ogni caso il Mediatore Associato si obbliga a tenere le parti sempre al corrente dell'andamento delle trattative;

fonte codice deontologico FIMAA

fermo restando che ogni agente puo' scegliere di lavorare come meglio crede sia corretto, per egli stesso e i clienti acquirenti e venditori
 

RobertodaBangkok

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Gentilissimi frequentatori del forum, ( ed in special modo gli agenti immobiliari)

Poiché ho sempre pensato che non si finisce mai di imparare , pur avendo ormai i capelli bianchi sottopongo alla vs. attenzione un quesito che attiene all'argomento in titolo.
In breve , in precedenza ho acquistato diversi immobili sia per esigenze proprie che per i propri figli o anche per investimento e le trattative con l'agente immobiliare è sempre filato liscio nel senso che dopo qualche tira e molla si è raggiunto sempre un punto di equilibrio tra domanda e offerta con reciproci vantaggi per tutti ( compreso l'agente naturalmente!). Talvolta dopo aver visto l'immobile , tornavo dopo qualche giorno in agenzia per presentare proposta di acquisto e mi veniva detto che era stata già presentata da altro cliente ed egli non poteva accettare una altra proposta finché non fosse naufragata la trattativa in corso. A quel punto, recedevo dall'iniziativa in buon ordine. aspettando di essere eventualmente ricontattato per riprendere il discorso ( cosa che non mi ricordo che sia mai accaduta). Nel pomeriggio di Venerdì scorso ho visionato un appartamento che a mio parere incarna i requisiti richiesti e memore delle precedenti esperienze, senza lasciar passare molto tempo da quando l'annuncio era apparso sui siti di pubblicità e da quando è stato da me visto ( cioè 3 giorni di cui 2 : festivo e prefestivo) oggi ho telefonato all'agente per fissare appuntamento specificando il mio intendimento di voler presentare proposta di acquisto. L'agente mi ha accordato l'incontro per domani (mercoledi) pomeriggio ma essendo io intenzionato ad offrire una cifra leggermente inferiore (-8-10%) quando ho cercato di sapere quale margine di trattativa c'era , egli laconicamente mi ha detto di regolarmi come meglio credevo poiché la prassi da lui seguita consiste nel portare alla parte venditrice tutte le proposte ricevute dai clienti senza alcuna priorità di acquisizione. A questo punto temo che la strategia da me adottata in questo caso, mi si ritorcerà contro poiché le persone che si accoderanno in seguito potranno maggiorare la loro offerta sulla scorta del dato economico della mia offerta avvantaggiandosene. Secondo voi che fate questa professione è giusta e corretta questa prassi? Io, pur non riscontrando palesi profili di illegittimità penso , però, che questo comportamento è ben lontano dall'agire dei vecchi "mediatori" . Che ne pensate?
Che essere "vecchi mediatori" non significa essere "balabiiott".
Cioe spiegami una cosa..tu proprietario ricevi un bel lunedi mattina, tramite il tuo AI un offerta a 95 da parte del Sig. Bianchi, fatto 100 il prezzo richiesto. Al lunedi pomeriggio il Sig. Rossi si reca in agenzia intenzionato ad offrire 98.. Il tuo AI non ti presenta la proposta """"per correttezza""". Sai cosa succede ? Succede che quando lo vieni a sapere LO AMMAZZI.

QUINDI partiamo da un concetto: l unica certezza e' rappresentata dal prezzo pieno, facilmente verificabile chiedendo di vedere l incarico in esclusiva ( senza il quale non sai nemmeno se la casa sia ancora in vendita ) .In questo caso non vi saranno incertezze: proposta conforme all incarico deposito a caparra e via al preliminare.

TUTTO IL RESTO essendo UN prodotto offerto contemporaneamente a piu clienti ti espone al rischio da te citato. ANZI ti diro che al tempo dei miei capelli corvini c era una enorme riservatezza sulle proposte prese. Bastava una distrazione e un "barba" chiamava un suo cliente facendogli offrire 1 milione in piu...e il giovane dal vestito del negozio ( i barba li avevano del sarto) era belle che fritto. Grande scuola..e tempi splendidi con "il mio barba"

In riassunto SI la trovo corretta e anzi..fossi io il propietario pretenderei che le trattative vadano avanti in caso di contro offerta. Quando trattavo con corvini capelli case normali facevo proprio cosi..Alla tua domanda se "farai gioco" ti rispondo di SI..certo che avrei usato la tua proposta per prenderne una migliore..( migliore in vari sensi ma bocca mia cuciti ...) MA fa parte del gioco. Se vuoi risparmiare un rischio lo devi correre.

Saluti carissimi.
 

Belfagor

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in ogni caso il Mediatore Associato si obbliga a tenere le parti sempre al corrente dell'andamento delle trattative;
Ecco ! giustamente lo ritengo corretto. Ma nella fattispecie, nel mio caso l'agente mi ha proprio specificato che lui non metterà al corrente gli eventuali proponenti una offerta minore che saranno impossibilitati a rimodulare la propria offerta, eventualmente migliorandola ( la spiegazione data è stata che non intende fare una specie di asta. Mah!).
Cioe spiegami una cosa..tu proprietario ricevi un bel lunedi mattina, tramite il tuo AI un offerta a 95 da parte del Sig. Bianchi, fatto 100 il prezzo richiesto. Al lunedi pomeriggio il Sig. Rossi si reca in agenzia intenzionato ad offrire 98.. Il tuo AI non ti presenta la proposta """"per correttezza""". Sai cosa succede ? Succede che quando lo vieni a sapere LO AMMAZZI.
Su questo sono d'accordo e ritengo giusto tutelare gli interessi del venditore. Quello su cui ho le mie perplessità è cio' che ho espresso nella risposta a @sgaravagli.
Bastava una distrazione e un "barba" chiamava un suo cliente facendogli offrire 1 milione in piu...e il giovane dal vestito del negozio ( i barba li avevano del sarto) era belle che fritto. Grande scuola..e tempi splendidi con "il mio barba"
Va beh, questo slang è di significato oscuro - non utile ad ampliare le mie esperienze - e , quindi, passiamo oltre.

In riassunto SI la trovo corretta e anzi..fossi io il propietario pretenderei che le trattative vadano avanti in caso di contro offerta.
Ma quello che temo è che l'agente pur di incassare il suo compenso cercherà di far accettare l'offerta migliore senza ulteriori contatti come ha già detto ( tanto a lui ne viene una utilità marginale comportandogli un maggiore impegno) instillando nella proprietà ( trattasi di signora anziana) la paura di perdere il certo per l'incerto ( e questa prassi, secondo me , penalizza entrambe le parti). Ed è da ciò che scaturiscono le mie perplessità in ordine alla corretta deontologia professionale dell'agente in parola.
 

Belfagor

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fonte codice deontologico FIMAA

fermo restando che ogni agente puo' scegliere di lavorare come meglio crede sia corretto, per egli stesso e i clienti acquirenti e venditori
Questa è bellina! Ringrazio il Sig. Sgaravagli che dopo aver citato la fonte nel "codice deontologico FIMAA" mi illumina di immenso sul fatto che "ogni agente può scegliere di lavorare come meglio crede...ecc....ecc." Ed io, ingenuo , che pensavo ....
 

RobertodaBangkok

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Detto tra noi, parafrasando l'ex presidente della Repubblica Scalfaro: " a questo gioco al massacro... io non ci sto" . Farò la mia proposta e se l'accetta bene, altrimenti mi tengo i soldi ( e naturalmente depenno dalla rubrica l'agenzia ).
Sbagli per cieco egoismo personale. Ti fosse convenuto zitto...e andava bene. Vero ? E non si puo mangiar cassoeula senza ungersi la barba...o paghi per intero e sei certo o vuoi risparmiare e rischi. Il massacro lo vedi solamente tu e depennando l agente hai risolto un bel piffero..O meglio lui vende la casa a un altro e tu torni in giro a cercare. Vedila cosi...Poi le volpi diran sempre che di uva ce n'e tanta...Sigaro ?
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RobertodaBangkok

Membro Assiduo
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Va beh, questo slang è di significato oscuro - non utile ad ampliare le mie esperienze - e , quindi, passiamo oltre.
Chiarisco scusami: un "barba" e' detto un venditore anziano. Un "vestito da negozio" un giovane. Cosi era al mio tempo di gioventu'. Orbene..se un giovane fosse arrivato in ufficio con una controproposta e fosse trapelata la cifra, un anziano avrebbe chiamato un suo cliente proponendo di "alzarla" di un milione di lire...e il "vestito da negozio" sarebbe stato fritto. Quello che ti ho detto quando hai chiesto se la tua proposta fara' gioco..SI. In una azienda con tanti venditori ancor di piu. Il mio "barba" arrivava in Maserati al mattino..che all epoca era una favola ed era malgrado l eta non giovane uno squalo oceanico, ma di quelli grossi... Ora ritengo ti sia piu chiaro il tutto e la tua esperienza ne risulti ampliata. .
 
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RobertodaBangkok

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A questo punto temo che la strategia da me adottata in questo caso, mi si ritorcerà contro poiché le persone che si accoderanno in seguito potranno maggiorare la loro offerta sulla scorta del dato economico della mia offerta avvantaggiandosene.
Certo che sara cosi. E il rischo che si corre con una contro proposta. E due ( o tre)
Ma quello che temo è che l'agente pur di incassare il suo compenso cercherà di far accettare l'offerta migliore
E' suo dovere farlo..vorresti facesse accettare la peggiore ? Se fosse "scafatino" (..ino perche' c e di meglio ) ti direbbe.."Caro Signore potrei prenderne una migliore e al tot% di provvigione a me cambierebbe ben poco. Facciam cosi: le faccio risparmiare 20 mila euro, me ne lasci 5 ( oltre la provvigione ) e faccio passare la sua.
Eh ti vuoi la deontologia ma solo se ti conviene...birichino birichino..
 

Belfagor

Membro Attivo
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Chiarisco scusami: un "barba" e' detto un venditore anziano. Un "vestito da negozio" in giovane. Cosi era al mio tempo di gioventu'. Orbene..se un giovane fosse arrivato in ufficio con una controproposta e fosse trapelata la cifra, un anziano avrebbe chiamato un suo cliente proponendo di "alzarla" di un milione di lire...e il "vestito da negozio" sarebbe stato fritto. Quello che ti ho detto quando hai chiesto se la tua proposta fara' gioco..SI. In una azienda con tanti venditori ancor di piu. Il mio "barba" arrivava in Maserati al mattino..che all epoca era una favola. Ora ritengo ti sia piu chiaro.

Certo che chiedere un parere su deontologia professionale dell'agente immobiliare a professionisti che in barba ai codici stabiliti dalle varie associazioni (FIMAA, FIAIP, ecc.) parlano di "Barba" in Maserati che fanno le scarpe ai colleghi più giovani, da proprio l'idea del livello morale di questo mondo . Figuriamoci l'approccio coi clienti...


E' suo dovere farlo..vorresti facesse accettare la peggiore ?

No! Non ho detto questo ! Ho solo reclamato trasparenza. Ma a giudicare dalle tue risposte ( vedi il seguito) parlare di trasparenza con certi agenti immobiliari è una chimera.


Se fosse "scafatino" (..ino perche' c e di meglio ) ti direbbe.."Caro Signore potrei prenderne una migliore e al tot% di provvigione a me cambierebbe ben poco. Facciam cosi: le faccio risparmiare 20 mila euro, me ne lasci 5 ( oltre la provvigione ) e faccio passare la sua.

Scusa ma tu stai veramente a Bangkok? Solo li sono pensabili simili nefandezze!

Eh ti vuoi la deontologia ma solo se ti conviene...birichino birichino..

Non ho mai pensato questo . Ho solo voluto conferma del fatto che come indicato da @sgaravagli è previsto dal codice deontologico che l'agente metta al corrente il proponente dell'andamento della trattativa in corso anche con gli altri competitors in assoluta trasparenza. Ma da quello che traspare dai tuoi ragionamenti è una partita di poker ( con annessi bluff e tiri mancini) che non solo coinvolgono venditore, agente e compratore , ma anche i vari "Barba" e gli sbarbatelli (poveretti) "vestiti da negozio". Mah.
 
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