Patto di riservato dominio

[brizio75]

Buonasera,
avrei bisogno di una info, mi è stata proposta questa "clausola" per l'acquisto di un appartamento.
In pratica per un tot di mesi pagherei mensilmente una rata per poi arrivare al rogito e saldare il tutto.
Con questa clausola il venditore si tutela sul "possesso" della casa e solo al pagamento dell'ultima rata l'appartamento diventerà del tutto mio.
Mi domandavo, oltre a tutelare il venditore anche l'acquirente è tutelato in questo modo?
Il venditore può richiedere l'annullamento del contratto (non so dopo un tot di mesi decide di non voler più vendere) o cose simili?
Immagino che il mio rischio sia che al momento del rogito e quindi di richiedere un mutuo la banca mi possa negare questa possibilità, altro?
Grazie a tutti per le eventuali risposte.

 

[topcasa]

A primo impatto tu non hai tutela

 

[pippo63]

Nella vendita con patto di riservato dominio il rogito lo fai subito, se paghi quello che devi sei tutelato. In questo tipo di vendita non penso tu possa ottenere il mutuo. Credo che quello che ti hanno proposto non sia una vendita con patto di riservato dominio ma il rent to buy.

 

[ingelman]

Bisognerebbe capire meglio come hanno impostato la vendita e che tipo di contratto ti vprrebbero fa sottoscrivere.
Potrebbe essere un rent to buy oppure
un preliminare fatto sottoforma di atto pubblico che prevede pagamenti rateali da imputarsi come acconti prezzo o (integrazioni caparra confirmatoria) per poi prevedere l'atto definitivo vero e proprio in un secondo momento (solitamente entro i 36 mesi dalla trascrizione dell'atto preliminare)
Ai fini del mutuo non sono convinto che possa rivelarsi un problema , solitamente e ultimamente si adottano questo tipo di metodiche di compravendite proprio per facilitare l'ottenimento del mutuo successivo , abbattendo LTV (rapporto tra valore dell'immobile e il mutuo erogato) , inoltre il puntuale pagamento delle rate (acconti) costituisce un elemento positivo di valutazione dalle banche stesse "rating del cliente"
In questo tipo di operazioni vedo sia rischi che incognite per entrambi le parti
sia acquirente che venditore

 

[Rosa1968]

Immagino che il mio rischio sia che al momento del rogito e quindi di richiedere un mutuo la banca mi possa negare questa possibilità, altro?

no, perché dovrebbe?

Il venditore può richiedere l'annullamento del contratto (non so dopo un tot di mesi decide di non voler più vendere) o cose simili?

può chiederlo solo se tu non paghi le rate come avete stabilito

Diciamo che oggi, proprio per l'assenza di credito da parte delle banche, si cercano di trovare delle soluzioni alternative. Sappi che ci sono diverse forme contrattuali e il consiglio che ti do è quello di sentire un notaio. Detto questo puoi trovarti di fronte a un contratto di affitto collegato ad un preliminare non trascritto o di opzione di vendita, ovvero la vendita con riserva di proprietà oppure quello che i colleghi hanno accennato il rent to buy. Queste forme di contratti incentivano all'acquisto differito, attuando la forma rateale e concedendo subito il godimento e di tra virgolette prenotare l'immobile diluendo nel tempo il pagamento, che sicuramente come detto da Massimo, faciliterà il ricorso al credito bancario.

 

[brizio75]

Grazie a tutti vi farò sapere appena l'ai preparerà l'offerta

 

[giuliomancuso]

Il pagamento puntuale delle rate rappresenta un buon viatico per l'ottenimento del mutuo, ma bisogna accertarsi, in base alle clausole contrattuali, che i versamenti fatti possano essere riconosciuti, dalla banca, come piano c'accantonamento. Il rent to buy, da questo punto di vista lo consente, questo tipo di accordo tra le parti, invece, mi sembra tuteli solo il venditore, fermo restando che bisognerebbe conoscere tutti i punti del contratto.

 

[AndreaRusso]

Fai molta attenzione a quello che ti stanno proponendo; se si tratta del contratto di vendita con patto di riservato dominio (o con condizione risolutiva nell' interesse del venditore) non è assolutamente uno strumento indicato per chi deve poi farsi un mutuo: essendo il rogito già avvenuto il mutuo non è più "prima casa" ma di rifinanziamento, avrai quindi uno spread più alto e ti verrà richiesto un più alto livello di equity; inoltre versi subito tutte le imposte sulla vendita e paghi tutti i costi notarili dell'atto definitivo...[DOUBLEPOST=1396283349,1396283206][/DOUBLEPOST]Spiegaci esattamente perché stai optando per una compravendita alternativa a quella tradizionale e ti consigliamo la formula per te più adeguata...

 

[brizio75]

Fai molta attenzione a quello che ti stanno proponendo; se si tratta del contratto di vendita con patto di riservato dominio (o con condizione risolutiva nell' interesse del venditore) non è assolutamente uno strumento indicato per chi deve poi farsi un mutuo: essendo il rogito già avvenuto il mutuo non è più "prima casa" ma di rifinanziamento, avrai quindi uno spread più alto e ti verrà richiesto un più alto livello di equity; inoltre versi subito tutte le imposte sulla vendita e paghi tutti i costi notarili dell'atto definitivo...[DOUBLEPOST=1396283349,1396283206][/DOUBLEPOST]Spiegaci esattamente perché stai optando per una compravendita alternativa a quella tradizionale e ti consigliamo la formula per te più adeguata...

Giusto non avevo pensato a questo...il discorso è semplice abbattere il prezzo di vendita con delle rate e rientrare successivamente nell'80% di mutuo

 

[AndreaRusso]

Allora la formula giusta per te, se disponi di un minimo di liquidità iniziale (8/10% del prezzo del bene) è il Rent to Buy: quello autentico però, con contratto di locazione collegato a preliminare di compravendita rigorosamente TRASCRITTO DAL NOTAIO (stai attento a non cadere negli affitti con riscatto spacciati per Rent to Buy).