Patto di riservato dominio

[brizio75]

Anche il preliminare ad effetti anticipati è tassabile subito perché è sostanzialmente una "vendita con pagamento rateizzato". Il Rent to Buy (se correttamente realizzato) non è tassabile subito perché è un "programma preparatorio all'acquisto" che non prevede un contratto chiuso (come il preliminare ad effetti anticipati) ma uno schema contrattuale aperto.
Il tuo agente immobiliare ama saltare dalla padella alla brace...
Preciso anche che nel Rent to Buy, da un punto di vista tecnico, puoi anche portare tutte le somme pagate ad accantonamento, rispettando così quanto da te già pattuito.
Di solito però preferiamo calcolare una locazione minima a fondo perduto per far recuperare al costruttore il disagio che deve affrontare vendendo con il Rent to Buy (sostanzialmente l'IMU e gli interessi per prolungare il mutuo cantiere che potrebbe invece estinguere con la vendita tradizionale); a fronte di ciò pretendiamo però lo stesso prezzo che sarebbe stato praticato in una compravendita tradizionale. La filosofia è "il disturbo lo paghiamo con la locazione".
Ora, visto che non ti stanno chiedendo quella "locazione agevolata" che ti sarebbe stata richiesta con il Rent to Buy, verifica che non ti stiano facendo pagare nel prezzo una "locazione piena".
Manda qualcun altro a vedere qual'è, per lo stesso immobile, l'ultimo prezzo, dicendo che ha il mutuo già deliberato...
Con la trascrizione sei pienamente garantito nei primi 3 anni, poi decade e la devi rinnovare. Con il rinnovo hai una continuità di garanzia in caso di fallimento del venditore, ma potresti essere in parte non coperto in caso di aggressione del bene (ipoteca giudiziale o pignoramento).
Ti faccio un esempio: ipoteca giudiziale dopo due anni, sei protetto solo se vai al rogito entro i 3 anni; poi la prima trascrizione decade ed il suo rinnovo ti copre solo sugli eventi accaduti dal 4° anno in avanti.
Sei sicuro che ti siano indispensabili proprio 5 anni?
Sei seguito da un qualificato consulente finanziario?
Hai provato a chiedere aiuto alla rete degli Specialisti del Rent to Buy?

Il discorso è chiarissimo e ti ringrazio non mi servono 5 anni ma bensì 2 perché 3 sono già trascorsi dal fine lavori in teoria quindi dovrei essere tutelato se vado al rogito dopo due anni giusto? Vendo casa dove abito e non acquisto entro un anno perdo "solo" le agevolazioni prima casa se ho fatto bene i conti ma il notaio incassa subito l'assegno e nel caso dopo un anno versa le tasse oppure aspetta che scada l'anno?

 

[od1n0]

mmmm mi stai facendo sorgere un sacco di dubbi heeheh una volta trascritto dovrei essere tutelato da pignoramenti vendite strane del costruttore ecc ecc o mi sbaglio?

Diciamo che la trascrizione ti tutela ma fino ad un certo punto in caso di fallimento (se il venditore non e' un privato). Prova a dare una letta all'articolo 72 della legge fallimentare (Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267) http://www.altalex.com/index.php?idnot=34359#titolo2.

 

[AndreaRusso]

Ok, se fai tutto in 2 anni sei coperto dalla trascrizione. Acquistando come prima casa sei perfettamente garantito.
Non capisco perché correre il rischio di dover restituire gli sgravi fiscali maggiorati della penale del 30% per non rogitare il nuovo entro un anno dalla vendita dell'usato...
Piuttosto che incorrere in questa situazione è meglio rogitare ad IVA anziché ad imposta di registro... oppure rinviare anche il rogito del tuo usato.
Sappi però che trascorsi 5 anni dalla dichiarazione di fine lavori l'impresa non è obbligata a vendere ad imposta di registro (ricevendo peraltro un enorme danno fiscale in termini di PRO-RATA IVA) in quanto con il decreto sviluppo entrato in vigore il 26/06/2012 è stata introdotta l'opzione per vendere ad IVA anche dopo 5 anni dalla fine lavori.
Il costruttore è uno sprovveduto o ti ha messo nel prezzo anche il danno fiscale che riceve?
Una domanda: ti hanno spiegato cosa succede con il preliminare ad effetti anticipati se qualcosa va storto e non riesci a rogitare entro il termine previsto?

 

[brizio75]

Ok, se fai tutto in 2 anni sei coperto dalla trascrizione. Acquistando come prima casa sei perfettamente garantito.
Non capisco perché correre il rischio di dover restituire gli sgravi fiscali maggiorati della penale del 30% per non rogitare il nuovo entro un anno dalla vendita dell'usato...
Piuttosto che incorrere in questa situazione è meglio rogitare ad IVA anziché ad imposta di registro... oppure rinviare anche il rogito del tuo usato.
Sappi però che trascorsi 5 anni dalla dichiarazione di fine lavori l'impresa non è obbligata a vendere ad imposta di registro (ricevendo peraltro un enorme danno fiscale in termini di PRO-RATA IVA) in quanto con il decreto sviluppo entrato in vigore il 26/06/2012 è stata introdotta l'opzione per vendere ad IVA anche dopo 5 anni dalla fine lavori.
Il costruttore è uno sprovveduto o ti ha messo nel prezzo anche il danno fiscale che riceve?
Una domanda: ti hanno spiegato cosa succede con il preliminare ad effetti anticipati se qualcosa va storto e non riesci a rogitare entro il termine previsto?

Allora la questione è molto semplice i 24 mesi mi servono per accantonare un congruo anticipo per far scendere sensibilmente il prezzo di acquisto.
Ogni rata pagata andrà totalmente sul capitale quindi 24mesi=24mila euro.
L'IVA al 4% da pagare sul prezzo d'acquisto è sensibilmente più alta del 7% (differenza tra il 3% agevolazione prima casa ed il 10%), il 30% della penale non si paga. Ti riporto una sentenza proprio dell'agenzia delle entrate:
Chi vende entro 5 anni l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” e non intende riacquistarne un altro, può chiedere all’Agenzia delle Entrate, prima della scadenza dei 12 mesi, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo non scatta alcuna sanzione e il contribuente paga soltanto la differenza rispetto a quanto versato al momento dell’acquisto dell’immobile e i relativi interessi legali(Risoluzione 112/E del 2012)
Per concludere sinceramente non so cosa accade con il preliminare con effetto anticipato (a prescindere dall'usucapione del bene stesso)

 

[brizio75]

Inoltre mi domandavo, ma con un atto preliminare di compravendita con effetto anticipato trascritto dal notaio,è possibile mantenere le agevolazioni prima casa?
perchè sembrerebbe di no, ma ancora non ho letto da nessuna parte questa mia ipotesi...

 

[AndreaRusso]

La risoluzione 112/E non è applicabile al caso tuo, perchè tu intendi riacquistare.
Col preliminare ad effetti anticipati se la fai franca e non vieni tassato subito postresti anche, rogitando entro un anno dalla vendita dell'usato, mantenere le agevolazioni prima casa.
Qualora ti venisse però, anche in futuro, contestato che il momento impositivo doveva coincidere con la stipula del preliminare e non con il rogito (visto che hai fatto una vendita rateizzata...) non vorrei essere nei tuoi panni e tantomeno in quelli del costruttore...
L'usocapione non c'entra niente, volevo semplicemente invitarti a riflettere sul fatto che nel preliminare ad effetti anticipati non hai alcun paracadute, se qualcosa va storto il contratto si risolve e devi rilasciare l'immobile.
Te la senti di correre questo rischio o preferiresti utilizzare una formula che ti garantisca anche in questo caso un paracadute?

 

[brizio75]

La risoluzione 112/E non è applicabile al caso tuo, perchè tu intendi riacquistare.
Col preliminare ad effetti anticipati se la fai franca e non vieni tassato subito postresti anche, rogitando entro un anno dalla vendita dell'usato, mantenere le agevolazioni prima casa.
Qualora ti venisse però, anche in futuro, contestato che il momento impositivo doveva coincidere con la stipula del preliminare e non con il rogito (visto che hai fatto una vendita rateizzata...) non vorrei essere nei tuoi panni e tantomeno in quelli del costruttore...
L'usocapione non c'entra niente, volevo semplicemente invitarti a riflettere sul fatto che nel preliminare ad effetti anticipati non hai alcun paracadute, se qualcosa va storto il contratto si risolve e devi rilasciare l'immobile.
Te la senti di correre questo rischio o preferiresti utilizzare una formula che ti garantisca anche in questo caso un paracadute?

Perdonami forse mi sfugge qualcosa è vero che è un preliminare con effetto anticipato con vendita rateizzata....ma il preliminare è trascritto dal notaio....cosa che dovrebbe mettermi al riparo da qualsivoglia magagna o problema oppure mi sfugge qualcosa?

"Il contratto preliminare autenticato dal notaio, oltre a essere registrato all’Agenzia delle entrate, è anche trascritto nei Registri Immobiliari, e vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente si dice che è “opponibile nei confronti dei terzi”). Ciò significa che il promittente venditore non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del compromesso, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.
Ricordiamo però che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare. "

io rogito entro i tre anni....ci potrebbero essere altre situazioni strane?

 

[AndreaRusso]

Sono io il primo a dirti che con il preliminare trascritto sei perfettamente garantito in caso di fallimento del venditore ed in caso il bene venga aggredito con una ipoteca giudiziale o un pignoramento.
I problemi sono sul piano fiscale...

 

[brizio75]

Sono io il primo a dirti che con il preliminare trascritto sei perfettamente garantito in caso di fallimento del venditore ed in caso il bene venga aggredito con una ipoteca giudiziale o un pignoramento.
I problemi sono sul piano fiscale...

Ma scusa in tutti i tuoi post alludi ad eventuali problemi senza dire nulla...quali sono questi problemi fiscali?

 

[AndreaRusso]

Che un domani, a seguito di un accertamento, venga contesrtato che il momento impositivo, ai fini fiscali, non coincida con la data del rogito ma con la data di stipula del preliminare; al costruttore verrebbe contestata la mancata emissione della fattura e la mancata indicazione, nel bilancio dell'esercizio in corso al momento della stipula del preliminare, del ricavo della vendita; a te potrebbe essere contestato di non aver versato le imposte come seconda casa, visto che al momento della stipula del preliminare ne possiedi già un'altra. Sono stato sufficientemente chiaro?