Penale per mancato ottenimento mutuo

[Orobie82]

Salve a tutti, ho fatto una ricerca nel forum e ho visto che è capitato ad altri, ma non ho ben capito se sia legale o meno, ecco la situazione:
Sto cercando di acquistare casa, ma un agente immobiliare che tratta due degli immobili che mi interessano, mi dice che ho solo due opzioni per fare l'offerta, altrimenti, parole sue, non verrà mai accettata:

Opzione 1: offerta "nuda" senza sospensiva per il mutuo.
Opzione 2: offerta con sospensiva per il mutuo e penale da versare al venditore in caso di mancato ottenimento.

Naturalmente devo chiedere il mutuo, e l'agente immobiliare insiste sulla mancanza di serietà mia perché vedo la clausola come vessatoria.
Sostiene che sia onere mio parlare prima con la banca (cosa che ho fatto) e pretendere una pre delibera (cosa che ho chiesto a 3 banche e nessuno la fa). Premetto che sia agente che venditore non hanno mai chiesto un mutuo in vita loro e hanno aspettative quantomeno distanti dalla realtà.

In sintesi: se voglio fare un'offerta e voglio che venga accettata, devo espormi o senza sospensiva o con penale al venditore.
A me sembra proprio la perfetta descrizione di una clausola vessatoria, ma non sono del mestiere quindi chiedo aiuto a chi ne sa più di me.

Grazie mille.

 

[Zagonara Emanuele]

In realtà puoi fare:

1) La proposta priva di clausola sospensiva per l'ottenimento del mutuo (con rischio da parte tua che il mutuo non venga concesso), e in questo caso la proposto sarà decisamente più appetibile e interessante per tutti.

In questo caso (se rischiare o meno), molto dipende dalla tua "situazione economica/ redditività".
Le banche che hai contattato ti avranno detto immagino, se sei mutuabile, fino a che importo e che probabilità ci sono che ti concedano il mutuo.
Dipende anche dall'importo che andrai a chiedere.

2) La proposta con la sospensiva, cosa che ti metterà tranquillo e al riparo da "sorprese", ma che sarà meno appetibile.

La penale per il mancato ottenimento del mutuo mi pare "cosa dell'altro mondo" ma nulla vieta di inserirla e pattuirla.
Troverei più logico e accettabile, prevedere il pagamento all'agenzia di un "rimborso spese" (dimostrabili e/o forfettario stabilito in misura "ragionevole") nel caso in cui il mutuo non venisse concesso.

 

[Orobie82]

Ciao Emanuele, grazie per la dettagliata risposta.

1) Non avremmo problemi a fare una proposta senza clausola sospensiva, a patto che non ci siano conseguenze, ma a questo punto non capirei la differenza tra un'offerta senza sospensiva, a tempo, e una con sospensiva.
L'esito sarebbe il medesimo.

2) Questa opzione non è percorribile, in quanto obbligano alla penale in ogni caso. Non ritirano l'offerta a meno che non contenta la penale. Ecco perché la ritengo clausola vessatoria.

Per quanto riguarda la nostra situazione reddituale, abbiamo già risposte positive dalle banche in merito a solvibilità e budget, ma non sono certezza, sono solo ipotesi.

Nel 2021 ci siamo visti rifiutare un mutuo "certo" perché le banche hanno modificato le regole dopo il Covid e non eravamo più clienti appetibili.

Dato che, come tutti sappiamo, la certezza la banca la da solo a termine istruttoria reddituale, non vedo come una persona possa accettare una penale in proposta, che peraltro sarebbe un arricchimento improprio e non giustificato del venditore.

Diverso è il discorso agenzia, ma non sono interessati ad una penale nei loro confronti (che comunque non accetteremmo lo stesso).

Abbiamo comprato e venduto diverse volte negli anni (abbiamo iniziato molto giovani), pagato ed estinto mutui, e non ci è mai capitata una cosa del genere.

 

[Jr.]

Ciao Emanuele, grazie per la dettagliata risposta.

1) Non avremmo problemi a fare una proposta senza clausola sospensiva, a patto che non ci siano conseguenze, ma a questo punto non capirei la differenza tra un'offerta senza sospensiva, a tempo, e una con sospensiva.
L'esito sarebbe il medesimo.

2) Questa opzione non è percorribile, in quanto obbligano alla penale in ogni caso. Non ritirano l'offerta a meno che non contenta la penale. Ecco perché la ritengo clausola vessatoria.

Per quanto riguarda la nostra situazione reddituale, abbiamo già risposte positive dalle banche in merito a solvibilità e budget, ma non sono certezza, sono solo ipotesi.

Nel 2021 ci siamo visti rifiutare un mutuo "certo" perché le banche hanno modificato le regole dopo il Covid e non eravamo più clienti appetibili.

Dato che, come tutti sappiamo, la certezza la banca la da solo a termine istruttoria reddituale, non vedo come una persona possa accettare una penale in proposta, che peraltro sarebbe un arricchimento improprio e non giustificato del venditore.

Diverso è il discorso agenzia, ma non sono interessati ad una penale nei loro confronti (che comunque non accetteremmo lo stesso).

Abbiamo comprato e venduto diverse volte negli anni (abbiamo iniziato molto giovani), pagato ed estinto mutui, e non ci è mai capitata una cosa del genere.

Capisco la vostra situazione..
Come detto da @Zagonara Emanuele seppure strana la 'penale' è regolare e non è una clausola vessatoria. Se non dovesse andate a buon fine non sarebbe un 'arricchimento improprio' poiché se accetta la vostra proposta il proprietario dovrà ritirare l'immobile dal mercato e quindi sottrarsi a possibili proposte d'acquisto che potrebbero arrivare nel mese che va dell'accettazione alla comunicazione di avvenuta o mancata delibera del mutuo.
Per capire se è vessatoria o meno bisognerebbe leggere TUTTO l'accordo.

 

[Orobie82]

Capisco la vostra situazione..
Come detto da @Zagonara Emanuele seppure strana la 'penale' è regolare e non è una clausola vessatoria. Se non dovesse andate a buon fine non sarebbe un 'arricchimento improprio' poiché se accetta la vostra proposta il proprietario dovrà ritirare l'immobile dal mercato e quindi sottrarsi a possibili proposte d'acquisto che potrebbero arrivare nel mese che va dell'accettazione alla comunicazione di avvenuta o mancata delibera del mutuo.
Per capire se è vessatoria o meno bisognerebbe leggere TUTTO l'accordo.

Legalmente sarebbe comunque arricchimento improprio, in quanto il venditore resta in possesso e proprietà dell’immobile.
Si configurerebbe una situazione peculiare, dato che qualsiasi compenso ricevuto è soggetto a dichiarazione sulla provenienza, e comprovare un danno economico avendo l’immobile ancora da vendere risulterebbe complesso.

Mi rivolgerò ad un legale.

Grazie a tutti per i vostri punti di vista molto utili!

 

[Bagudi]

Francamente, cambierei immobile.

 

[francesca63]

A me sembra proprio la perfetta descrizione di una clausola vessatoria

La clausola sarebbe perfettamente lecita.
Ma ciò non toglie che non sei tenuto ad accettare una simile “imposizione”.
Va da sé che, se non ti sta bene, devi cambiare immobile o agenzia, oppure rinunciare alla sospensiva mutuo.

 

[Orobie82]

La clausola sarebbe perfettamente lecita.
Ma ciò non toglie che non sei tenuto ad accettare una simile “imposizione”.
Va da sé che, se non ti sta bene, devi cambiare immobile o agenzia, oppure rinunciare alla sospensiva mutuo.

Mi andrebbe anche bene rinunciare alla sospensiva, ma non sono stati chiari sulle clausole.

Mi farò mandare una bozza della possibile offerta.
Ma sono comunque propensa a cambiare sia immobile che agenzia.

Diciamo che allora anche io posso far inserire qualsiasi clausola io voglia, sostenendo di aver avuto un danno per motivo X.
Il punto è poi provarlo il danno, e mi sembra che l’agente immobiliare la stia facendo molto semplice.

 

[Orobie82]

Francamente, cambierei immobile.

Si siamo abbastanza orientati verso questa soluzione 🤣

 

[Miciogatto]

Legalmente sarebbe comunque arricchimento improprio, in quanto il venditore resta in possesso e proprietà dell’immobile.

Concordo che è comportamento/prassi inusuale ma è anche perfettamente lecito.

Il venditore, se tu poi non sei in grado di pagare perchè non ti danno il mutuo, tiene fermo inutilmente l'immobile: visto che non può venderlo ad altri potrebbe perdere delle occasioni di vendita a clienti pronta cassa.

E' questo il senso della penale che, se sottoscritta di comune accordo, non ha niente di illecito.

Anzi, tecnicamente, con la penale (o con una caparra penitenziale per esempio, forse è questo che ti hanno proposto?) tu "ti salvi" da una possibile azione di esecuzione in forma specifica. Cioè se tu paghi la penale il venditore non può farti causa per costringerti a mantenere l'impegno e ad acquistare l'immobile.

Lo so, tutto quanto sopra è molta teoria e poca pratica, poi ci va il buon senso.
Però non puoi dire arricchimento improprio anche perchè non sei costretto ad accettare condizioni che non ti stanno bene.