Assolutamente no, in almeno metà delle regioni italiane con picchi nelle metropoli o città capoluogo. Sono tuttora in bolla Lombardia, Liguria. Toscana, Emilia, Veneto, Piemonte, Lazio, Marche per non parlare delle regioni autonome (Val d'Aosta in testa) e di alcune zone costiere e turistiche dove si pensa forse di essere ancora negli anni '70 con la gente che compra seconde casette, oggi vendute a peso d'oro e che infatti non intercettano clientela.
Il prezzo è sì forse leggermente diminuito, ma a fronte di aumenti precedenti nell'ordine del 120-130% (bolla) i ribassi anche del 20% non hanno cambiato assolutamente le cose e anzi, fatto ancor più rilevante, la crisi si è nel frattempo inasprita nonostante i proclami assolutamente infondati di ripresa da cui siamo bombardati.
Nelle regioni del centro sud è un po' diverso, la minore propensione all'eccessivo indebitamento unita a tutta una serie di altre problematiche ha impedito un' esplosione immotivata delle quotazioni.
Per capire quante siano le zone in forte bolla basta guardare la distribuzione del ricorso al mutuo casa: è quasi triplo nelle zone del nord ovest rispetto al sud e contrariamente a ciò che si pensa questa
non è un indicazione di benessere, (riprova ne è l'aumento delle compravendite che c'è stato proprio al sud) ma semplicemente la spiegazione lampante di quanto il mutuo spesso di durata eccessiva vada in realtà a compensare artificialmente il gap tra redditi reali e valori degli immobili gonfiati dalla speculazione.
Ora l'unica cosa che sta avvenendo è che anche questo fenomeno sta gradualmente rientrando, anzi in alcune zone c'è proprio stata l'inversione di tendenza (perchè la crisi reale morde ovunque e il numero di famiglie disposte ad indebitarsi per immobili che varrebbero un quarto sta diminuendo, da qui si inizia a parlare di "sboom"dei mutui nonostante le condizioni un po' più favorevoli).
L'edilizia deve sanarsi e reinventarsi necessariamente. Senza una reale diminuzione di prezzi non si esce dallo stallo.
La mappa dei mutui
ti riporto il parere di un architetto che ho già citato in un'altra discussione:
"Italia, bolla immobiliare post euro ha divorato redditi famiglie" | Wall Street Italia
“Italia, bolla immobiliare post euro ha divorato redditi famiglie”
6 giugno 2016, di
Alberto Battaglia
E se fosse il
mercato immobiliare a rendere insostenibili le economie dei Paesi mediterranei nella
difficile “partita” della moneta unica? E’ una tesi molto ambiziosa quella dell’architetto
Francesco Maria Esposito, che ha trattato i temi del suo libro “Edificabilità bene comune” (Cacucci editore) nella cornice del Festival dell’Economia di Trento, lo scorso 3 giugno. In un passaggio-chiave dell’opera si legge:
“
La speculazione ha alimentato un ciclico processo-
bolla immobiliare che per essere risolto ha innescato un ciclico processo di
inflazione dei prezzi, di aumento dei salari, di svalutazione delle monete nazionali; e dopo
l’eurochangeover, senza più la valvola del cambio, la speculazione immobiliare ha spintonato le economie in recessione”.
Architetto, qual è la relazione fra il mercato immobiliare dei Paesi mediterranei, l’introduzione dell’euro e la crisi economica?
Con una moneta propria, e quindi con la valvola del tasso di cambio, il processo di aumento dei prezzi immobiliari che generava, poi quello di tutti gli altri, comportava la necessità di riconsolidare l’economia, di far aumentare i redditi, i salari. Ciò rendeva più costosi i prodotti italiani e ostacolava le esportazioni, per questo veniva poi svalutata la moneta per riequilibrare la situazione. E’ un ciclo a quattro fasi: aumento dei valori immobiliari, rialzo di tutti gli altri prezzi, aumento dei redditi, svalutazione della moneta. In Germania il mercato immobiliare non funzionava in questo modo, per cui non si attiva lo stesso processo.
Cosa succede con l’arrivo dell’euro?
Con l’euro è avvenuto che una casa che nel 2000 costava circa 250 milioni di lire, nel 2007 è arrivata a valere 450mila euro; ma, allo stesso tempo, chi guadagnava cinque milioni al mese ed era in condizioni agiate, è passato a un reddito di 2500 euro. Con uno stipendio di cinque milioni si aveva un costo immobiliare medio mensile di circa un milione di rata di mutuo, quindil’incidenza dell’immobile era quasi del 20% sullo stipendio, che scendeva al 15% nel caso dell’affitto. Passati all’euro e aumentato di molto il costo immobiliare a fronte di redditi fermi, si è verificato uno squilibrio fortissimo fra il reddito e il costo abitativo.
E questo squilibrio non può essere ripianato come in passato…
Non potendo più operare svalutazioni, si possono solo rimettere in equilibrio i redditi con i costi delle abitativi. La famiglia che un tempo era ricca con cinque milioni non lo è più con 2500 euro; questa è l’origine della crisi di crescita del nostro Paese, non il debito pubblico. Quando la fascia media della popolazione s’impoverisce, tutta l’economia s’impoverisce. Senza più operare con il tasso di cambio è difficilissimo uscire da questo circolo vizioso.[...]
La bolla è ovunque, ma la differenza sta nella demografia. Un paese come la Germania ha un tasso di disoccupazione minimo, quindi è attrattiva, si prevede che sempre più masse di persone vi si sposteranno considerato anche che il rapporto reddito costo della vita è comunque nettamente migliore. Idem per altre nazioni. Gli immobili dunque sono attrattivi a loro volta e attirano investimenti. Ciò che succede nei Paesi del sud Europa invece è assolutamente l'inverso: non solo esiste una disoccupazione e sottoccupazione spaventosa, ma il gap redditi costo della vita rasenta situazioni terzomondiste. Ergo: il riequilibrio passa per forza dalle migrazioni, sempre meno persone saranno stanziali (basti pensare ai giovani), di qui una inappetibilità di base degli immobili. Tra breve anche a fronte di cali sostanziosi non avremo comunque domanda. In qualunque parte del mondo quando le condizioni per fare impresa, vivere etc. diventano inospitali la gente semplicemente se ne va altrove e gli investimenti diventano molto molto selettivi.
