Perizia immobile per mutuo

[nostradamus90]

Buongiorno a tutti, vorrei capire se la compravendita che sto portando avanti potrebbe generarmi poi problemi per la concessione del mutuo in banca.
Si tratta di qualcosa di simile ad una permuta a pari di un immobile esistente che un’impresa demolirà per consegnarmi in cambio uno degli appartamenti ricostruiti.
Dal punto di vista notarile si tratterà di due atti separati, uno di acquisto dell’area e uno di vendita dell’appartamento, perché l’area è di proprietà di mio padre (che incasserà quindi i soldi dall’impresa) mentre l’appartamento sarà intestato a me (che pagherò la stessa cifra all’impresa).
Il problema è che l’impresa, per abbassare il più possibile la tassazione vuole dichiarare un valore basso di acquisto dell’area (e di conseguenza di vendita dell’appartamento, essendo a pari).
Io sono convinto che la banca potrebbe fare storie nel momento in cui il perito attribuirà all’immobile che compro un valore così superiore a quello indicato in atto (cosa sicura, rispetto al valore commerciale balleranno circa 60/70 mila euro, cioè il 20%).
Voi che dite? C’è il rischio reale che la banca, sospettando sotterfugi, possa arrivare anche a non concedere il mutuo?

Grazie per l’attenzione

 

[sgaravagli]

quindi per capire vendi la terra per far costruire ed in cambio prendi un "permuta" di un valore superiore al valore della terra? devi fare poi mutuo per raggiungere il prezzo concordato per l'appartamento?

 

[Luther]

Se ho ben capito il cambio è alla pari, i piccioli li piglia il babbo, il figliolo mutua al prezzo concordato. Perizia alta, richiesta mutuo bassa, prezzo a rogito superiore ai parametri del valore catastale, apparentemente non vedo intoppi, vediamo si gli esperti del forum confermano o meno.

 

[nostradamus90]

Se ho ben capito il cambio è alla pari, i piccioli li piglia il babbo, il figliolo mutua al prezzo concordato. Perizia alta, richiesta mutuo bassa, prezzo a rogito superiore ai parametri del valore catastale, apparentemente non vedo intoppi, vediamo si gli esperti del forum confermano o meno.

Esatto, la permuta è ‘virtuale’, poiché viene permutata un’area di proprietà di mio padre con un appartamento che comprerò io, ed è alla pari, senza conguagli tra le parti.
Il mutuo non è ancora stato chiesto (sarà un mutuo all’80%) ma la perizia sicuramente sarà più alta, basti pensare che il valore che si vuole attribuire allo scambio è di quei 60/70 mila euro più basso rispetto al prezzo di vendita uno degli altri appartamenti costruiti, identico al mio.
Al momento si sta decidendo quale valore inserire nell'atto, vorrei però evitare che in seguito desti sospetto alla banca e non mi conceda il mutuo

 

[francesca63]

Si tratta di qualcosa di simile ad una permuta

Non direi, trattandosi di cessioni tra soggetti diversi, e di due atti.
L’unica similitudine, alla lontana, è che vi siete accordati perché l’impresa venda l’appartamento al prezzo pagato per il terreno.
Ma non c’è nemmeno la necessità (ne la possibilità) di firmare i due atti allo stesso momento.

uno di acquisto dell’area

Prima parlavi di immobile, ora di area.
Occhio che Il calcolo del valore del terreno ai fini Fiscali deve seguire delle regole per evitare accertamenti fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Il problema , a dare un valore troppo basso, lo vedo più con il fisco che con la banca.

C’è il rischio reale che la banca, sospettando sotterfugi, possa arrivare anche a non concedere il mutuo?

E’ possibile.
Ma soprattutto devi mettere in conto che la certezza del mutuo ce la potrai avere solo a immobile ricostruito e accatastato, quindi fino a quel momento la perizia non sarà possibile , e non avrai certezze.
Rifletterei meglio sulla intera operazione, e soprattutto sugli impegni che dovresti prendere tu ora.

 

[nostradamus90]

Prima parlavi di immobile, ora di area.
Occhio che Il calcolo del valore del terreno ai fini Fiscali deve seguire delle regole per evitare accertamenti fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Il problema , a dare un valore troppo basso, lo vedo più con il fisco che con la banca.

Si scusa è un'area su cui insiste un immobile che verrà demolito e ricostruito a pari volumetria

E’ possibile.
Ma soprattutto devi mettere in conto che la certezza del mutuo ce la potrai avere solo a immobile ricostruito e accatastato, quindi fino a quel momento la perizia non sarà possibile , e non avrai certezze.
Rifletterei meglio sulla intera operazione, e soprattutto sugli impegni che dovresti prendere tu ora.

da parte mia ci sarà una clausola di vincolo all'ottenimento del mutuo, a parte questo c'è altro secondo te su cui dovrei fare qualche considerazione in più, a cui magari non ho pensato?

 

[francesca63]

Si scusa è un'area su cui insiste un immobile che verrà demolito e ricostruito a pari volumetria

Ma la vendita riguarda l’immobile, no ?

da parte mia ci sarà una clausola di vincolo all'ottenimento del mutuo, a parte questo c'è altro secondo te su cui dovrei fare qualche considerazione in più, a cui magari non ho pensato?

Scrivere bene la clausola, e cominciare comunque a sentire la banca

 

[nostradamus90]

Ma la vendita riguarda l’immobile, no ?

Si si certo l'immobile e il terreno su cui insiste...

Scrivere bene la clausola, e cominciare comunque a sentire la banca

Eh ci ho provato ma a parte le garanzie sui redditi è troppo presto... dei vari passaggi a loro poi non credo interessi, ai loro occhi io sono semplicemente uno che compra casa da un costruttore come chiunque

 

[francesca63]

ai loro occhi io sono semplicemente uno che compra casa da un costruttore come chiunque

E in effetti è proprio così.

 

[brina82]

Si si certo l'immobile e il terreno su cui insiste...



Eh ci ho provato ma a parte le garanzie sui redditi è troppo presto... dei vari passaggi a loro poi non credo interessi, ai loro occhi io sono semplicemente uno che compra casa da un costruttore come chiunque

Quindi l'operazione sarebbe:
- andare dal Notaio subito e tuo padre incassa 100k subito (100k è un esempio);
- passano uno o due anni, la costruzione sarà realizzata, e loro venderanno a 100k un appartamento, che tuttavia non pagherai con quei 100k (che resteranno a tuo padre), ma col mutuo.

Ho inteso bene?

Intuitivamente ti direi che non gli cambia nulla anche in termini di tassazione, perchè tanto spendono e tanto incassano, tuttavia non sono un commercialista
(magari gli può cambiare l'annualità di riferimento, tra l'acquisto e l'incasso)

Se un commercialista confermerà la mia ipotesi, pagherei il giusto, così non avresti problemi di mutuo. Tuttavia il rischio di stimare l'immobile diversamente dal perito ci sarebbe in ogni caso, quindi a quel punto, nel caso, chiederei a tuo padre se potesse pagarti la differenza (regalo o prestito che sia).