Permuta casa da ristrutturare

[Bad]

Salve a tutti, e da un pò ce non non scrivo sul forum e spero che qualcuno possa aiutarmi a chiarirmi le idee e questa sia la sezione giusta. Io e mio fratello abbiamo ereditato un immobile dai nostri genitori, costruito nel 1950 nel centro storico della mia citta e composto da piano terra, primo piano, secondo piano ed una mansarda al terzo piano, ogni piano e di circa 100-120mq tranne la mansarda che è di circa 50-60mq. L'immobile ha bisogno di una ristrutturazione, con la quale potrebbero essere realizzati 3-4 appartamenti. Allo stato attuale credo che valga circa 100-120000 euro. Mio fratello ha consultato un geometra che gli ha detto che per la permuta gli danno il 30% io credo che sia una percentuale ridicola. Cercando in rete ho un immobile da ristrutturare e da considerare al pari di un terreno edificabile. Ora volevo chiedervi, cè una normativa o un regolamento che disciplina questo tipo di operazione, come mi devo comportare con un eventuale costruttore? è impensabile chiedere un appartamento ristrutturato nello stesso immobile in cambio della restante parte dell'immobile? Spero possiate aiutarmi e consigliarmi per avere un pò le idee chiare. Grazie mille

 

[Rosa1968]

Cercando in rete ho un immobile da ristrutturare e da considerare al pari di un terreno edificabile.

non è proprio così, dipende molto dai regolamenti edilizi, e il fatto che tu abbia parlato di centro storico della tua città ci saranno dei vincoli alla costruzione. Per capirci, se hai un terreno edificabile libero da costruzioni il valore è l'indice di edificabilità, per un immobile da ristrutturare bisogna valutare, non è detto che buttandolo giù tu possa sfruttare i volumi ecc.
Ora puoi certamente fare un accordo con un costruttore. Ma prima dovresti consultarti con un tecnico per fare un piano di fattibilità e aver presente cosa si può fare, se ristrutturare, ampliare, recuperare il sottotetto. Tutto questo si traduce in un valore. E da qui partono gli accordi.

 

[brina82]

Mio fratello ha consultato un geometra che gli ha detto che per la permuta gli danno il 30% io credo che sia una percentuale ridicola...

Non si può dire se è ridicola o meno, dipende da tanti fattori, in primis il valore stimato di compravendita al mq di beni simili, una volta ristrutturati.

Immaginando che il tuo immobile si trovasse in una zona dove gli appartamenti simili vengano compravenduti a 10000e al mq (centro di Roma), dal momento che il costo di ristrutturazione (per quanto uno voglia realizzare immobili di lusso o meno), è un costo più o meno fisso su tutto il territorio nazionale e che presenta comunque un limite superiore, è chiaro che la % di cui tu parli cresce. Viceversa, se il tuo immobile si trova in un posto (un paesino sperduto) dove i valori di compravendita sono leggermente al di sopra del costo della ristrutturazione o di costruzione (oggi accade anche questo purtroppo), la % scende. Ti riporto due esempi estremi, spicci e non esaustivi (e per come tali debbono esser presi), con il solo scopo di chiarirti le idee (come ti è stato suggerito è bene affidarsi ad un tecnico del posto):

Esempio 1:
Valore appartamento ristrutturato: 10e/mq;
Totale metratura: 500mq;
Valore potenziale dopo la ristrutturazione: 10x500=5000e;
Costo della ristrutturazione: 1e/mq, ovvero 500e;
Il valore del tuo immobile, allo stato attuale, da ristrutturare, risulta pari a 5000-500=4500e.
(ovvero il tuo immobile da ristrutturare, allo stato attuale, vale "tanto", il 95% di ciò che si avrà dopo aver ristrutturato).

Esempio 2:
Valore appartamento ristrutturato: 1,1e/mq;
Totale metratura: 500mq;
Valore potenziale dopo la ristrutturazione: 1,1x500=550e;
Costo della ristrutturazione: 1e/mq, ovvero 500e;
Il valore del tuo immobile, da ristrutturare, risulta pari a 550-500=50e;
(ovvero il tuo immobile da ristrutturare, allo stato attuale, vale "poco", circa il 10% di ciò che si avrà dopo aver ristrutturato).

La realtà è una via di mezzo tra i 2 esempi.

Nella zona di Roma sud per quanto concerne le permute nei terreni edificabili, negli ultimi anni si parlava di un 25% (esempio tipico: il costruttore realizza una quadrifamiliare lasciandone una al vecchio proprietario del terreno).

 

[ingelman]

Nella zona di Roma sud per quanto concerne le permute nei terreni edificabili, negli ultimi anni si parlava di un 25% (esempio tipico: il costruttore realizza una quadrifamiliare lasciandone una al vecchio proprietario del terreno).

sei diventato un esperto concordo in pieno

Mio fratello ha consultato un geometra che gli ha detto che per la permuta gli danno il 30% io credo che sia una percentuale ridicola.

direi proprio di sì
Concordo su quasi tutto quanto esposto da Rosa
premesso che qui si parla senza conoscere le caratteristiche di un immobile e bisogna lavorare d'immaginazione
Fondi è pur sempre una località di un certo interesse anche se i valori immobiliari non sono altissimi

Però la consistenza dei 3+1 piani non mi sembra poca
(120mq a piano per i tre piani oltre la mansarda di dimensioni più picole che potrebbe essere abbinata al penultimo piano in casio di frazionamento non mi sembra poco)

Sia Rosa che Brina hanno detto secondo me cose cose giustissime

Consiglio personale
prima di decidere che strada percorrere dovresti in primis vedere le possibilità di un frazionamento sulla base delle caratteristiche dell'immobile stesso
( rendere le unità autonome e funzionali con riferimento alla distribuzione degli spazi, delle scale e soprattutto gli accessi)

dovresti consultare l'ufficio tecnico su una base di fattibilità urbanistica (centro Storico.. possibili vincoli e limitazioni) ormai ho già scritto ma penso che questo sia il primo step

inoltre dovresti consultare un architetto... ingegnere .... geometra bravo .. che sia in grado di sviluppare delle ipotesi di trasformazione

in base a quello che scaturisce da tutte queste attività andare a fare una analisi dei possibili ricavi considerando un ipotetico valore delle unità singole frazionate finite detraendo tutti i costi di ristrutturazione compresi quelli riferiti al Comune.

solo dopo aver messo in atto tutta questa serie di operazioni potrai essere in grado di decidere se l'ipotetica percentuale di permuta che compensi i costi di trasformazione sia adeguata
e soprattutto se sia conveniente intraprendre questo percorso che non nasconde insidie e possibili incidenti di percorso piuttosto che decidere di vendere ad un prezzo ridotto tutto l'immobile nel suo insieme

certo 120mq a piano non sono pochi e Fondi non è una località completamente priva d'interese

 

[brina82]

...certo 120mq a piano non sono pochi e Fondi non è una località completamente priva d'interese...

Ops non avevo visto che era di Fondi! Ho detto Roma sud perché io sono di Roma sud

 

[ingelman]

Ops non avevo visto che era di Fondi! Ho detto Roma sud perché io sono di Roma sud

lo sò .... me ne ero accorto però l'esempi che hai fatto sono risultati pur sempre coerenti
poi hai le attenuanti generiche per il fatto che ti trovi vicino Trigoria (penso che hai capito il riferimento ) Ps. io mi trovo vicino Formello

 

[alessandro66]

compravenduti a 10000e al mq (centro di Roma

In quali sogni?

 

[brina82]

In quali sogni?

Di fronte alla Fontana di Trevi!

 

[alessandro66]

Di fronte alla Fontana di Trevi!

Si...ma solo con una percentuale sul "raccolto"...

 

[Bad]

Grazie mille a tutti per la vostra disponibilità ed il vostro aiuto, mi avete illustrato abbastanza semplicemente la situazione, ora vedremo con un tecnico quello che si può realizzare e soprattutto quello che il comune ci permette di realizzare dal punto di vista legislativo visto che stiamo nel centro storico e poi una volta avuto un quadro chiaro della situazione ci faremo due conti e valuteremo la strada giusta per noi ancora grazie mille per i vostri suggerimenti...a presto..buonanotte