Planimetria in regola ma cantina con orientamento errato

[utente1975]

buongiorno,
sto vendendo casa e l.acquirente, che ha interesse rimandare nonostante sia già settimane oltre il limite indicato nel preliminare, vuole che effettui l ennesima variazione catastale perché la cantina è orientata diversamente spetto al nord.
il mio geometra e il mio avvocato sostengono che la variazione non è obbligata perché non modifica la rendita né le caratteristiche dei vani essendo esatta per piano e dimensioni.
vorrei sapere se l.acquirente può ritardare il rogito nonostante questo, e il fatto che è già oltre il termine..
che ne pensate?..
grazie

 

[H&F]

Il tuo avvocato ed il tuo geometra hanno pienamente ragione, a mio parere.
Sia la legge 122/2010 che le circolari dell'AdT in materia sono chiare ed inequivocabili a riguardo di quali variazioni siano causa di non conformità catastale.
A suo tempo l'errore di orientamento in piantina è stato un mero errore grafico.
Anche la correzione sarebbe facile farla.
Ora bisogna capire se è solo una scusa per non comprare od una ottusa pignoleria alimentata da tecnici di vedute ristrette che vedono fantasnmi dove non ci sono.
Contatta il notaio che deve stipulare e chiedi la sua opione al riguardo : se ritiene trattasi di mancanza di conformità catastale o meno.
Io farei già i passi per incamerare la caparra per inadempienza dell'acquirente.
Se invece ci tieni a vendere, manda il tuo geometra al catasto a presentare la modifica e fissa la data per il rogito in conseguenza. Inutile secondo me perdere tempo in disquisizioni su chi abbia ragione : bisogna rimuovere la scusa pretestuosa o mandarlo a quel paese.

 

[pensoperme]

Penso che spendere 500 euro ora per avere ragione sia meglio che spenderne 5000 dopo senza certezza di averla.

 

[roberto.spalti]

A parte che concordo con Pensaperme, meglio 500 € pagati oggi che xmila domani considerando che nel frattempo ti ritrovi anche nell'impossibilità di vendere la casa ad altri.
La variazione per mero errore di rappresentazione grafica è velocissima e viene fatta in via telematica, potrebbe essere fatta in pochi giorni e risolverti tutto.
Io non sono d'accordo sul fatto che l'errata rappresentazione grafica sia ininfluente poiché in atto le parti devono dichiarare la piena conformità dello stato di fatto agli elaborati; quindi una errata rappresentazione, anche se ininfluente ai fini fiscali, potrebbe rappresentare un problema in sede di atto.

 

[utente1975]

Capisco e concordo,
un fatto è che l.orientamento non cambia la rendita, per questo secondo l.agenzia del territorio non costituisce obbligo di variazione. Cito dal geometra.
Poi parlando con i condomini i due che avevano le visure mi hanno detto che anche le loro cantine sono rappresentate sbagliate come orientamento.. insomma é un problema del condominio? visto che è un palazzo di 50 anni fa è probabile che tutto il piano cantine sia stato accatastato male..

 

[H&F]

A parte che concordo con Pensaperme, meglio 500 € pagati oggi che xmila domani considerando che nel frattempo ti ritrovi anche nell'impossibilità di vendere la casa ad altri.
La variazione per mero errore di rappresentazione grafica è velocissima e viene fatta in via telematica, potrebbe essere fatta in pochi giorni e risolverti tutto.
Io non sono d'accordo sul fatto che l'errata rappresentazione grafica sia ininfluente poiché in atto le parti devono dichiarare la piena conformità dello stato di fatto agli elaborati; quindi una errata rappresentazione, anche se ininfluente ai fini fiscali, potrebbe rappresentare un problema in sede di atto.

Gli stessi uffici di AdT di alcune provincie danno la mia stessa versione. Ciò non toglie che data la modestia dell'errore si possa correggere facilmente. Ma da lì a trovare problemi notarili e di nullità c'è di mezzo l'oceano.

 

[SALVES]

La correzione dell'orientamento è vero che non influisce sulla rendita e consistenza, ma influisce sulla descrizione dell'ubicazione del bene in quanto il notaio descriverà i confinanti partendo da nord in senso orario, e se questi è segnato erratto ecco che nascono alcune incongruenze che spesso portano a degli equivoci, quindi fai correggere tale situazione e procedi al rogito, nella speranza perrò che il ritardo da parte acquirente non lo faccia dipendere a te per questo motivo.

Ciao salves

 

[utente1975]

grazie,
darmi la responsabilità del ritardo per fortuna non é possibile, perché è dipeso dal finanziamento suo..

 

[H&F]

Concordo con salves che si tratterebbe solo di "equivoci".
Poi vi anche un atto di provenienza : conguente o non congruente.
La valutazione delle correzioni deve essere affrontata sempre con valenza giuridica.
Le circolari AdT relative alla 122/2010 sono inquivocabili su cosa sia da segnalare all'AdT ai fini della congruenza catstale. Il Notariato ha recepito con l'abituale sua precisione quale tipo di "nullità" è connessa alla 122/2012.
Per i ritardi dell'acquirente a fissare il rogito, vi sono le normative di legge.

 

[utente1975]

chiedo scusa, utente h&f, ma non ho capito bene. in sostanza concordi col mio avvocato che sostiene non sia motivo di nullità?.. sia lui che il geometra hanno citato proprio l agenzia del territorio, ma io non sono un tecnico..