Portali Immobiliari: Se la pecora la tosi, hai la lana. Ma se la spelli... muore!

[il Custode]

Sul Blog dell'amico Roberto Ponziani leggo un articolo davvero interessante (e come spesso accade leggendo gli scritti di Roberto) "illuminante".

Portali immobiliari: un duopolio da evitare.


Ne riporto alcuni stralci che mi paiono interessanti rimanando alla lettura della versione integrale contenente anche informazioni statistiche piuttosto preziose.

Come avrete notato, la curva degli aumenti dei canoni di abbonamento dei portali maggiori è di aumento esponenziale, in maniera direttamente proporzionale alla diminuzione della loro disponibilità verso il cliente (l’Agente Immobiliare).

[...]

Aprono il mercato ai privati, cosa lecita se non fosse per il fatto che è il CONTENUTO a fare di questi portali quello che sono e il CONTENUTO è quello che FORNIAMO noi, CONTENUTO senza il quale nemmeno il privato avrebbe alcun beneficio nel mettere l’annuncio in un portale “vuoto”.

[...]

Alla stessa maniera di qualche MLS, ci fanno pagare il prodotto che PRODUCIAMO NOI.

[...]

Noi come possiamo reagire?
Subiamo e paghiamo e zitti?

[...]

Vi propongo una analisi molto precisa del ritorno dei vostri annunci.

Potete convenire con me, almeno in maggioranza, che per una agenzia i portali hanno rese che sono caratterizzate da alcune aspetti:

[...]

Inoltre c’è in giro il seme dell’auto-organizzazione, un seme che ho contribuito a piantare diversi anni fa con il Blog Agenti Immobiliari e il wikiimobiliare, e il borsino per i comparabili, oggi più che mai attuale quanto snobbato e incompreso da tutti (federazione compresa) a quei tempi…,

Iniziative “vecchie” che oramai sono morte lì, ma oggi vedono continuare da altri lo spirito che le animò e da questi fatto crescere e organizzato in maniera migliore: parlo di IMMOBILIO e del portale casesenzasorprese.it, un portale che spero possa crescere e mantenere lo spirito iniziale, che con la prossima apertura a tutti anche via .xml mi sono proposto di aiutare.

Leggi l'articolo integrale >>

 

[andrea boschini]

Grande Ponz., e grande G.

 

[Antonio Troise]

che con la prossima apertura a tutti anche via .xml mi sono proposto di aiutare.

anche via .xml

 

[il Custode]

anche via .xml

Si Antonio è il metodo più efficiente e "universale". Perchè?

 

[Antonio Troise]

scusa custode,
la mia ignoranza arriva a non sapere che .xml è il metodo più efficiente.... in parole povere cos'è ?

 

[GestimIT]

Ciao Antonio,

l'XML è un linguaggio di "programmazione" usato per lo più per la gestione di flussi di dati.

E' basato su marcatori che possiamo creare a piacimento e che racchiudono i valori.

Ti faccio un esempio:

<immobili>
<immobile>
<codice_immobile>123</codice_immobile>
<tipologia>Appartamento</tipologia>
<prezzo>250000</prezzo>
(e così via...)
</immobile>
</immobili>

Praticamente un file XML è un file di testo che contiene tutti i dati ordinati come nel mio esempio. I marcatori sono quelle etichette comprese tra i simboli < e > che dicono che tipo di valore (la tipologia, il codice, il prezzo) stiamo passando.

Una volta strutturato un file XML, lo stesso viene inviato ad un altro sito oppure software che lo legge tramite un programma chiamato "parser" e intepreta i contenuti e li salva nel database da cui poi vengono pescati per apparire sulle varie pagine.

Ogni portale ha una sua base di marcatori a cui si deve fare riferimento, quindi noi che sviluppiamo software gestionale dobbiamo metterci in contatto con chi deve ricevere l'XML per sapere come glielo dobbiamo scrivere.

Il più grande problema (ecco perchè si parlava di "universale" virgolettato....) è che ovviamente ogni portale decide autonomamente come definire i campi.

Per esempio solo per il prezzo ci potrebbero essere vari modi:

<prezzo>250000</prezzo>
<prezzoimm>250000</prezzoimm>
<prezzo>250000.00</prezzo>
<prezzo>250.000</prezzo>
<prezzo>250.000,00</prezzo>
<price>250000</price>

e si potrebbe andare all'infinito.

Ancora peggio per la gestione delle tipologie!

C'è il portale che ha solo "Appartamento", c'è quello che ha bilocale, trilocale, quadrilocale.

La cosa più complessa è la definizione di attico....

L'attico potrebbe essere comunque individuato come appartamento ultimo piano, o peggio potremmo avere
un bilocale o un trilocale ultimo piano....

Quindi bisogna anche definire dove collocare gli immobili!

E' un lavoraccio e quotidianamente si hanno problemi di sincronizzazione legati a inconvenienti tecnici (mancato aggancio tra le piattaforme) o pratici (il cliente che trova l'immobile inviato nella categoria sbagliata perchè sul gestionale ha scelto di mandare gli appartamenti nella categoria terreni dei portali.... sembra assurdo ma ci è capitato....)

Se qualcosa non è chiaro chiedete pute...

 

[Antonio Troise]

Grazie mille,
Gestim, diciamo adesso incomincio a sapere di cosa si parla

Ma questi vari modi di definire i campi, cosa comporta, a me utente?

è un problema tecnico fra un gestionale, un sito e i portali?

Grazie e buon lavoro

 

[GestimIT]

All'utente il tutto è completamente trasparente.... si tratta solo di problematiche da sviscerare tra portali e gestionale/sito.

Diciamo che per fare un lavoro del genere servono due Tecnici, uno per il portale e uno per il gestionale o per il sito che vuole inviare gli annunci.

Tecnici con la T maiuscola, non tecnici o presunti tali tipo quelli che fanno i siti con Joomla , perchè se il meccanismo all'inizio può sembrare semplice, vi confermo che alla lunga non lo è affatto.

Un saluto

 

[il Custode]

Aggiungo che la maggior parte dei portali è gestito da "tecnici dilettanti" o semplici appassionati il che non garantisce all'utente finale (visitatori del sito che cercano casa e agenzie immobiliari) sia che i dati siano al sicuro da frodi/trasformazioni/perdite di dati/coerenza/cancellazioni ecc. sia di fornire un servizio all'altezza di "quel che appare".

Questo problema di inadeguatezza strutturale/di capacità è molto meno sentito nelle software house che si occupano di gestionali per motivi di provenienza/background.

Quindi occhio nella valutazione di un portale... cerchiamo anche di guardare cosa "c'è sotto" per capire che:

1. I nostri dati siano al sicuro da coerenza/frodi/perdite/trasformazioni indesiderate (case che diventano box e ville che diventano terratetto).
2. Che la struttura tecnica impiegata sia all'altezza della gestione dei nostri dati
3. Che i nostri dati siano rappresentati al meglio (ovvero che le foto siano caricabili in qualità adeguata per esempio o che il sito non sia eccessivamente lento alla navigazione e altre cose...)
4. Che in mezzo alla pubblicità del sito, in fondo in fondo si veda anche il nostro annuncio.
5. Che la strategia del portale sia a nostro favore e soprattutto a favore del visitatore che poi è il nostro potenziale cliente. Meno auto referenzialismo (tipo gadget che ci vengono offerti come stemmini, bannerini ecc. su cui sacrificare la navigazione del visitatore.

Non bisogna mai dimenticare che la funzione del portale non è vendere abbonamenti alle agenzie, ma fornire al visitatore le informazioni che sta cercando, pertinenti e PULITE.

Un esempio di questo concetto? Google.

Detto questo, uno dei progetti a cui tengo di più di cui si è parlato qui su immobilio, è la costruzione di uno Standard XML per importazione/esportazione di dati immobiliari eliminando così in una sola volta TUTTE le menate possibili e immaginabili e aprendo finalmente (chi ha la maturità per affrontarlo commercialmente/strategicamente) il mercato delle informazioni immobiliari.

Esempi di questa innovazione sarebbero:

1. Cambio gestionale da un giorno all'altro e mi ritrovo gli immobili che avevo prima (Attenzione: ma non le altre informazioni.)
2. Se dispongo di un gestionale che adotta lo standard, sincronizzo tutti i portali che mi piacciono e che aderiscono allo standard senza dover pagare costosi sistemi di sincronizzazione). Il che metterebbe un po' tutti i tecnici nella condizione di adeguarsi.
3. Voglio avere i miei immobili sul mio sito senza doverli reinserire.
4. Nasce un'iniziativa come il Club di immobilio e in 5 minuti mi ci ritrovo dentro i miei immobili da poter utilizzare.

eccetera...

 

[GestimIT]

Aggiungo che la maggior parte dei portali è gestito da "tecnici dilettanti" o semplici appassionati il che non garantisce all'utente finale (visitatori del sito che cercano casa e agenzie immobiliari) sia che i dati siano al sicuro da frodi/trasformazioni/perdite di dati/coerenza/cancellazioni ecc. sia di fornire un servizio all'altezza di "quel che appare".

Questo è vero!
Giusto un esempio:
Contattiamo un portale abbastanza conosciuto di annunci gratuiti (non faccio il nome per pietà nei loro confronti) e chiediamo di mandarci le specifiche della sincronizzazione degli annunci.
La loro risposta: "non sappiamo come si fa, fate voi, altri lo fanno, ma noi non sappiamo come lo stanno facendo".
Da qui si deducono due cose:
1 - Il portale è gestito da incompetenti che hanno preso un "programmino" di quelli gratuiti per fare i siti web di annunci. Hanno solo il merito di averlo saputo ben pubblicizzare.
2 - I nostri concorrenti fanno una procedura forzata di posting degli annunci, ovvero simulano con un programma l'inserimento manuale degli annunci, col risultato che tali annunci non potranno mai essere agevolmente rimossi (in caso di vendita o di scadenza incarico) oppure aggiornati (prezzo ribassato, ecc.)

E' una vergogna! Abbiamo quindi deciso di non includere questo portale nelle sincronizzazioni.

Detto questo, uno dei progetti a cui tengo di più di cui si è parlato qui su immobilio, è la costruzione di uno Standard XML per importazione/esportazione di dati immobiliari eliminando così in una sola volta TUTTE le menate possibili e immaginabili e aprendo finalmente (chi ha la maturità per affrontarlo commercialmente/strategicamente) il mercato delle informazioni immobiliari.

Magari fosse possibile.... ricordo un pallido tentativo di creare un progetto di collaborazione tra portali e gestionali... CONAPI (qualcuno se lo ricorda?) ad iniziativa di Paolo Cavallo di RubricaImmobiliare e di Paolo Bellini di ANAMA.... il progetto è arenato da tempo...

Esempi di questa innovazione sarebbero:

1. Cambio gestionale da un giorno all'altro e mi ritrovo gli immobili che avevo prima (Attenzione: ma non le altre informazioni.)

Bello ma utopistico.... già impazziamo adesso a fare le conversioni di dati dei vecchi gestionali dei nostri clienti che hanno pochi campi o gestiti male... standardizzare vorrebbe dire: tutti i gestionali hanno gli stessi campi per le schede immobili... è il valore aggiunto dove lo mettiamo?
Se tutti sono uguali si finirebbe a fare solo la guerra dei prezzi.
Preferisco distinguermi per le funzionalità, per la scalabilità e per altre caratteristiche, non per il prezzo.

2. Se dispongo di un gestionale che adotta lo standard, sincronizzo tutti i portali che mi piacciono e che aderiscono allo standard senza dover pagare costosi sistemi di sincronizzazione). Il che metterebbe un po' tutti i tecnici nella condizione di adeguarsi.
3. Voglio avere i miei immobili sul mio sito senza doverli reinserire.
4. Nasce un'iniziativa come il Club di immobilio e in 5 minuti mi ci ritrovo dentro i miei immobili da poter utilizzare.
eccetera...

Quest'ultimi punti sono già realtà, tranne il punto 4.... se però accettate XML noi ci mettiamo veramente 5 minuti a crearne uno


Comunque, a parte i problemi tecnici che oggi fanno avere piccoli grattacapi solo a noi tecnici, quello che a mio avviso è il più grande problema, soprattutto per gli agenti immobiliari, sono le policy dei portali nel posizionamento degli annunci e le scorrettezze perpetrate da alcuni soggetti (sia portali sia gestionali) per migliorare il posizionamento degli stessi.

Reputo che sia giusto mettere dei servizi a pagamento per aumentare la visibilità degli annunci (se pago sto al primo posto, se voglio stare al primo posto pagando saranno putre fatti miei come voglio investire i soldi...) ma non trovo assolutamente giusto che a parità di qualità (stesse informazioni, stesso numero di foto, ecc.) si debba anche definire un posizionamento basato su attività "fraudolente".

Mi spiego meglio.

A mio avviso se ci sono 400 annunci, gli stessi dovrebbero uscire in maniera casuale e rotazionale, garantendo una visibilità media uniformata tra gli inserzionisti che PAGANO per avere gli annunci sul portale.

Alcuni invece sfruttano i parametri dei portali che portano in alto gli annunci nuovi ripubblicando ogni giorno gli stessi annunci ma con codice diverso o con elementi diversi, rubando di fatto il posizionamento e creando un flusso enorme di traffico (foto e dati da rimandare tutte le volte).

Questa cosa è altamente scorretta e in alcuni casi viene effettuata per alcune agenzie che hanno accordi ben precisi con i gestionali per avere questo servizio di "riciclaggio" degli annunci.

Voi che ne pensate?