Posso applicare la cedolare secca?

[htch]

Buongiorno..dal 1 gennaio mi partirà un nuovo contratto di locazione commerciale con un'associazione di solidarietà familiare per una residenza per anziani. Si può applicare la cedolare secca?

 

[Umberto Granducato]

La cedolare secca non può essere applicata ai contratti commerciali

 

[htch]

Ma sei sicuro? La cedolare secca da come ho letto sul sito dell'ade parla di locazione ad uso abitativo e non preclude il contratto commerciale purché il locatore non eserciti attività di impresa o lavoratore autonomo e che il conduttore sia una persona fisica. Il contratto in questione è commerciale perché fornito ad una associazione di solidarietà familiare ed è ad uso abitativo perché è una residenza per anziani..

 

[topcasa]

Lo intesti a c.f. o a p.i.?

 

[htch]

Sui dati dell'associazione è riportato partita IVA e codice fiscale numero xxxxxxxxx

 

[Umberto Granducato]

Ma sei sicuro? La cedolare secca da come ho letto sul sito dell'ade parla di locazione ad uso abitativo e non preclude il contratto commerciale purché il locatore non eserciti attività di impresa o lavoratore autonomo e che il conduttore sia una persona fisica. Il contratto in questione è commerciale perché fornito ad una associazione di solidarietà familiare ed è ad uso abitativo perché è una residenza per anziani..

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta (del 21% o del 15%, a seconda del tipo di contratto) sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Attenzione: e’ possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia (per gli affitti pluriennali) negli anni successivi. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

Quali inquilini

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Quanto dura l’opzione

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Quanto si paga

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
• nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l'aliquota ridotta è pari al 15% (Dl 102/2013).
(agenzia entrate.gov.it)


Com'è accatastato il tuo immobile?

 

[htch]

A/7

 

[Pennylove]

La risposta è negativa: il comma 1 dell’art. 3 del D.Lgs. n°23/2011, con il quale sono state definite le modalità di esercizio dell’opzione, parla di “unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo” e la circolare n°26/E/2011 (par. 1.2, pag. 6) ribadisce il concetto, precisando che la cedolare può essere applicata solo in presenza di immobili abitativi locati ad uso abitativo. Essa, pertanto, non trova applicazione nel caso di specie: immobile accatastato come abitativo (A/7) e locato con contratto ad uso diverso dall’abitativo (contratto 6+6).

Viceversa, se l’associazione in questione è un ente privato non commerciale senza scopi di lucro e il fabbricato è destinato ad uso abitativo e concesso in locazione per finalità abitative (con tipologie contrattuali previste per l’abitativo: 4+4, 3+2 ecc.), l’opzione per il regime della cedolare secca è praticabile. Infatti, come puntualizzato dall’Agenzia delle Entrate, nella circolare citata (par. 1.2, pag. 7), la facoltà dell’opzione può essere esercitata quando il contratto di locazione è concluso con un soggetto che non opera nell’esercizio dell’attività d’impresa, arte o professione, purchè risulti in contratto la destinazione dell’immobile ad uso abitativo, in conformità alle proprie finalità.

 

[htch]

Aspetta...da quello che mi hai scritto, posso stipulare un contratto ad uso abitativo con questa associazione visto che è considerata "no profit"? Non sono obbligato a stipulare quello diverso da uso abitativo?

 

[Pennylove]

Il contratto che intendi concludere parrebbe rientrare nella previsione dell’art. 42 della legge n°392 del 1978, essendo relativo ad un immobile adibito ad attività di natura assistenziale, svolta senza scopo speculativo, con gestione a struttura non imprenditoriale. Le linee portanti di tale particolare locazione sono le stesse (salvo alcuni aspetti: no tutela dell’avviamento e del riscatto e del diritto di prelazione in caso di vendita) dei contratti ad uso diverso dall’abitativo (durata non inferiore ai sei anni, diniego di rinnovo alla prima scadenza, termine di recesso ecc.). Se poi l’associazione in questione è iscritta nel Registro regionale del volontariato, il contratto di locazione è esente da imposta di bollo e di registro (art. 8, co. 1 della legge n°266/1991).