Posso fare un contratto commerciale su un'abitazione?

[Bruno2301]

Buongiorno,
Posso stipulare un contratto commerciale 6+6 o 9+9 su di un immoblie accatastato come abitazione per poi usufruirne per affitti turistici? Sono ben accette anche normative.
Grazie.

 

[il_dalfo]

Purtroppo non si può.

- Un contratto commerciale non lo puoi fare su un immobile abitativo perché i dati catastali dello stesso vincolano alla tipologia di contratto. (A tal proposito, l'inquilino potrebbe risolvere di diritto il contratto a meno che non fosse a conoscenza dei dati catastali dell'immobile. Cassazione 21 Gennaio 2011, n. 1398)

- Per la durata il discorso è diverso: ricorda che 4+4 o 3+2 sono le durate minime e nulla preclude di fare ad esempio un contratto 8+8 o 8+2

- Per le spese relative alla gestione dell'attività non ci vedrei nulla di opponibile al fatto che una ditta che si occupi di locazione turistica vada a dedurre/detrarre tutti i vari costi relativi all'attività stessa. Alla peggio si potrebbe considerare l'uso promiscuo (tipo abitazione/studio) ma son cose da guardare col commercialista perché dipendono dalla natura del conduttore.

 

[Bruno2301]

La situazione è questa, una società, richiede di fare un contratto commerciale e intende anche 9+9 come albergo su abitazione per poi andarlo effettivamente a locare come abitazione per turisti. In alternativa, dovrebbe stipulare un 4+4 o 3+2 e poi fare il sub affitto quindi.
Ma riesci a trovare norme o sentenze a riguardo?
Ormai sei il nostro esperto di diritto...

 

[il_dalfo]

Non ci son tante cose da fare se non il cambio di destinazione d'uso, cosa che a mio avviso è improbabile possa essere utile per il locatore e/o che possa esser concessa dal Comune. (Oltretutto, chi dovrebbe sostenere le spese per cambio di destinazione ed eventuale ripristino?)
La società potrà condurre la locazione anche avendo un contratto di natura abitativa purché nello stesso sia espressa la concessione a sublocare da parte del proprietario dell'immobile. Nulla vieta ad una società di prendere in locazione uno o più immobili abitativi con contratti abitativi e svolgere l'attività di "albergo diffuso" purché abbiano rispetto delle distanze massime dalla sede dell'attività.
Se invece intendono fare locazione turistica "pura" non hanno bisogno di rispettare le distanze minime dalla sede.

 

[ab.qualcosa]

Posso stipulare un contratto commerciale 6+6 o 9+9 su di un immoblie accatastato come abitazione per poi usufruirne per affitti turistici?

l'AdE certo non te lo impedisce, ma di fatto commetti un abuso edilizio.
Che in qualche caso è storicamente tollerato con tutti i rischi che non lo sia in futuro.

 

[Bruno2301]

l'AdE certo non te lo impedisce, ma di fatto commetti un abuso edilizio.
Che in qualche caso è storicamente tollerato con tutti i rischi che non lo sia in futuro.

e cioè l'ADE mi registra il contratto che in realtà non lecito?

 

[Bruno2301]

Ma poi scusa, l'ADE in fase di registrazione deve inserire i dati catastali e non si accorgerebbe dell'incongruenza? e comunque faccio un'altra domanda, se si cambiasse l'uso in A/10, sarebbe poi possibile che il conduttore (società) possa locare ad uso turistico (e quindi abitativo)?

 

[ab.qualcosa]

Certo che se ne accorge, solo che non gli importa.
Sai quanti immobili abitativi con contratti 6+6 ad uso ufficio ci sono in giro?

 

[ab.qualcosa]

Comunque il cattivo di turno non è l'AdE, è il Comune che se ti pizzica potrebbe avere qualcosa da ridire.

 

[Bruno2301]

Quindi capisco che non è lecito ma molti lo fanno? e se lo fanno per fini fiscali immagino.....
Grazie, delle informazioni a tutti ora ho le idee + chiare.