Posso ritirare la proposta di acquisto se scopro una ipoteca giudiziale?

[sorpeppo]

Salve a tutti , a novembre ho firmato una proposta d'acquisto con relativa caparra cofiramatoria, regolarmente accettata, a metà dicembre doveva avere luogo l'atto preliminare dal notaio, ma arrivati dal notaio costui diceva che era impossibile farlo quel giorno inquanto aveva trovato 3 ipoteche, una volontaria ed una giudiziale, che l'affare comunque sarebbe potuto andare a buon fine ma per quel giorno non se ne sarebbe fatto nulla! la data del rogito è fissata per il 28/2/10 ora io vorrei ritirami dall'acquisto xchè ho paura che sounti fuori qualche altro problema, a parte.....loro dicono che con i soldi che io gli daro' automaticamente si cancelleranno le ipoteche. ma le ipoteche .....almeno quella giudiziale non dovrebbero levarle prima del rogito e non contestualmentre? l'agente immobiliare non era tenuto a fare una visura e a comunicarmi queste cose? grazie!

 

[Diego Zucchini]

Per Legge l'AI non è obbligato a chiedere le visure... ma un AI diligente le chiede ancor prima di cominciare a proporre l'immobile (siamo venditori e dovremo pur sapere se la casa appena acquisita è vendibile oppure no!).
Sappi però che anche le ipoteche giudiziali possono essere cancellate contestualmente al rogito. Molto probabilmente questa persona sta vendendo proprio per risolvere alcuni problemi economici e gli risulterà impossibile estinguere i debiti prima del rogito, salvo non riceva importanti pagamenti intermedi.
La verifica che devi fare è appurare che il debito accumulato dal venditore non superi il prezzo pattuito per l'affare. In questo ti possono essere d'aiuto il Notaio, l'AI (tramite le visure ipotecarie) o il venditore stesso, documentando la sua situazione (aggiornata) nei confronti dei creditori.
La tranquillità inoltre di fare un acquisto sicuro te la danno il Notaio e la tua Banca, se devi fare mutuo.
Questi non permetteranno mai l'acquisto di un bene che non sia stato completamente liberato da gravami.
L'unica cosa che non capisco è perchè il Notaio, a Dicembre, non abbia voluto procedere con la stesura del preliminare. Generalmente è sufficiente, nello stato dell'immobile, riportare l'elenco delle ipoteche gravanti sull'immobile, aggiungendo l'impegno, da parte del venditore, a cancellarle a propria cura e spese entro la data del rogito.

 

[jim79]

Concordo con Diego Zucchini e aggiungo che in questi casi e' solo questione di volonta' delle parti.in assenza di preliminare vale la proposta di acquisto e, in genere, nelle proposte c'e' scritto che, appunto, l'immobile deve essere libero al rogito. Non vedo perche il notaio abbia bloccato la vendita... Avrei bisogno di sapere altre cose per capire esattamente a che punto e' la pratica e quali siano i tuoi diritti o obblighi ma andando infondo conta che l'acquisto e' complicato ma possibile e se la casa ti piace, avendo l'appoggio di professionisti seri e preparati, la cosa e' più che possibile.

 

[sorpeppo]

inanzitutto grazie per le risposte, comunque a fine dicembre in sede di contratto preliminare arrivammo dal notaio e sapevamo che: in quel giorno si sarebbe fatto regolarmente il compromesso, avremo dovuto pagare agenzia, e dare un anticipo sulla casa, senonchè il notaio esordisce con testuali parole: "oggi l'atto preliminare non si puo' fare xchè ho trovato 3 ipoteche di cui 1 giudiziale, e oltre a questo la relazione tecnica è a dir poco imprecisa nonchè incorretta quindi non serve a nulla...ergo: va rifatta completamente! ora potete immaginare come ci siamo rimasti........
il notaio aggiunge: l'atto conclusivo si puo' fare xchè la somma della casa supera di circa 40.000 euro gli importi dovuti dai venditori alle rispettive banche, aggiunse che i venditori dovevano contattare il geometra per far rifare la documentazione tecnica, e che lui si doveva mettere in contatto con le banche (3 banche ) per mettersi d'accordo per il giorno dell'atto per fare le cancellazioni delle ipoteche.
Ora, contrariato dal fatto che nonostante l'errore del AI è sempre piu' arrogante e presuntuoso, la totale assenza di chiarechiarezza sia da parte dei venditori che hanno taciuto giustificandosi con " pensavo non si venisse a saoere" e dal AI : " non lo sapevo percè la signora non me lo aveva detto" , io vorrei ritirami dall'offerta, oppure se andiamo avnti vorrei pretendere che loro con i loro soldi levino almeno l'ipoteca giudiziale prima del rogito.
p.s. se mi ritiro devo comunque pagare AI senza che il compromesso abbia avuto luogo?

p.p.s se la cosa puo' essere piu' chiara potrei inviarvi la proposta, e la visura ipocatastale (fatta a mie spese (200E))... ovviamente in pvt ...se mpre se il regolamento del forum lo consentisse !
grazie ancora!

 

[paolog]

inanzitutto grazie per le risposte, comunque a fine dicembre in sede di contratto preliminare arrivammo dal notaio e sapevamo che: in quel giorno si sarebbe fatto regolarmente il compromesso, avremo dovuto pagare agenzia, e dare un anticipo sulla casa, senonchè il notaio esordisce con testuali parole: "oggi l'atto preliminare non si puo' fare xchè ho trovato 3 ipoteche di cui 1 giudiziale, e oltre a questo la relazione tecnica è a dir poco imprecisa nonchè incorretta quindi non serve a nulla...ergo: va rifatta completamente! ora potete immaginare come ci siamo rimasti........

Puoi essere contento perchè il notaio ha fatto il suo lavoro portando in evidenza la situazione.

il notaio aggiunge: l'atto conclusivo si puo' fare xchè la somma della casa supera di circa 40.000 euro gli importi dovuti dai venditori alle rispettive banche,

Ottimo! Il debito è inferiore alla cifra pattuita per la compravendita ed è possibile fare un atto e una compravendita "pulita".

aggiunse che i venditori dovevano contattare il geometra per far rifare la documentazione tecnica, e che lui si doveva mettere in contatto con le banche (3 banche ) per mettersi d'accordo per il giorno dell'atto per fare le cancellazioni delle ipoteche.

Se il venditore non si adopera velocemente, fallo tu e gli eventuali costi falli imputare nel prezzo di vendita (ergo: parla con il loro geometra e fagli sapere che deve essere presente al rogito per farsi pagare dal venditore, inoltre contatta le banche direttamente per comunicare il "da farsi").

Ora, contrariato dal fatto che nonostante l'errore del AI è sempre piu' arrogante e presuntuoso, la totale assenza di chiarechiarezza sia da parte dei venditori che hanno taciuto giustificandosi con " pensavo non si venisse a saoere" e dal AI : " non lo sapevo percè la signora non me lo aveva detto" , io vorrei ritirami dall'offerta, oppure se andiamo avnti vorrei pretendere che loro con i loro soldi levino almeno l'ipoteca giudiziale prima del rogito.
p.s. se mi ritiro devo comunque pagare AI senza che il compromesso abbia avuto luogo?

Dipende da come è stata formulata la proposta d'acquisto, tuttavia puoi tranquillamente procedere verso una compravendita regolare e soprattutto pienamente valida ed efficace.

p.p.s se la cosa puo' essere piu' chiara potrei inviarvi la proposta, e la visura ipocatastale (fatta a mie spese (200E))... ovviamente in pvt ...se mpre se il regolamento del forum lo consentisse !
grazie ancora!

Considera anche un fatto: quanto è costata la casa? (non devi rispondere qui)

1.000/1.500 euro in più fanno la differenza sul prezzo a fronte di una sana tranquillità?

Bene, tieniti pronto, eventualmente, a spendere anche 1.000/1.500 euro in più per incaricare un avvocato che ti assiste per la positiva conclusione dell'affare (con la cifra di cui sopra puoi concordare l'assistenza legale con un avvocato esperto di diritto immobiliare).

Tuttavia il ricorso a un avvocato pare, nel tuo caso, una situazione estrema, perchè già il tuo notaio è in grado di tutelarti ampiamente.


Paolo

 

[sorpeppo]

ma posso o no pretendere che la giudiziale sia cancellata da loro e prima di quel giorno?

 

[paolog]

ma posso o no pretendere che la giudiziale sia cancellata da loro e prima di quel giorno?

La parola "pretendere" nella compravendita immobiliare e più ampiamente in ambito giuridico si confronta sempre con il diritto.

Prima di tutto cerca di mettere da parte eventuali dissidi, livori e contrasti nei confronti di agente immobiliare e venditore perchè, in fondo, anche tu potevi fare una visura ipotecaria-ipocatastale prima di firmare la proposta d'acquisto e anche se le ipoteche sono state accese successivamente dovevi condizionare la proposta stessa alla presenza di gravami vari alla data del rogito (in fondo quello che interessa è fare una compravendita valida e dormire sonni tranquilli).

In merito alla tua domanda è ragionevolmente difficile che un soggetto indebitato abbia la possibilità di estinguere ipoteche prima della compravendita (è altrettanto ragionevole pensare che la vendita sia conseguenza della situazione debitoria).

Al rogito saranno presenti i debitori, ovvero le banche, e i soldi che sborserai saranno versati alla firma dell'atto di compravendita da parte del venditore, in questo ordine tassativo:
1) ai creditori, in questo caso le banche, che provvederanno automaticamente e per accordo scritto (il notaio lo può tranquillamente indicare nell'atto) a cancellare le ipoteche
2) al geometra del venditore che avrà redatto nuova documentazione tecnica (altrimenti la parte venditrice potrebbe astenersi dal pagarlo successivamente e il geometra potrebbe chiedere a te il pagamento)
3) al venditore, che, pagato tutto quello che c'è da pagare, intascherà quanto rimane per differenza fino alla cifra pattuita per la compravendita

Quanto sopra ti permette di avere una compravendita regolare ed efficace e considera che non è una procedura eccezionale, bensì è il modo corretto e corrente di fare nei casi come il tuo.

Ricordo anche che in tutto questo l'AI deve, a norma di legge e a meno di accordi diversi, essere pagato prima di tutti perchè il diritto alla sua provvigione è maturato alla conclusione dell'affare, ovvero al momento in cui tu hai avuto conoscenza dell'accettazione della proposta d'acquisto.

Resta inteso che quanto sopra lo puoi riscontrare e lo puoi stabilire con il tuo notaio.

Paolo

 

[Diego Zucchini]

sorpeppo,
hai il Notaio che ti tutela, su questo devi stare tranquillo.
La cancellazione di tutte le ipoteche verrà fatta a cura del venditore e prima del tuo acquisto. Che poi quel "prima" sia un mese o solo 5 minuti, ai fini della compravendita, non cambia nulla. Un Notaio non ti farebbe mai firmare un atto per l'acquisto di un bene già gravato da ipoteche.

 

[andrea boschini]

Re: Posso ritirare la proposta di acquisto se scopro una ipoteca

una domanda...chi vende e' un soggetto fallibile???

 

[paolog]

sorpeppo,
hai il Notaio che ti tutela, su questo devi stare tranquillo.

Su questo sono daccordo.

La cancellazione di tutte le ipoteche verrà fatta a cura del venditore e prima del tuo acquisto. Che poi quel "prima" sia un mese o solo 5 minuti, ai fini della compravendita, non cambia nulla.

Su questo dissento per il motivo precedentemente esposto: il venditore è probabilmente indebitato e NON "capiente" ovverro senza le disponibilità finanziarie necessarie a cancellare le ipoteche.

L'ipoteca viene cancellata dalla banca nella migliore delle ipotesi al momento del rogito, fatto quest'ultimo abbastanza improbabile perchè PRIMA la banca prende i soldi e DOPO cancella l'ipoteca.

Lo scenario auspicabile migliore è quello per il quale il giorno del rogito l'incaricato della banca sia presente al rogito stesso, prenda i soldi, firmi la ricevuta e si rechi in istituto per espletare la formalità relativa alla cancellazione dell'ipoteca.

Tuttavia, lo ripeto, un notaio accorto (e in genere lo sono tutti) redige un atto dove tutte le parti vengono adeguatamente e giuridicamente soddisfatte.

Un Notaio non ti farebbe mai firmare un atto per l'acquisto di un bene già gravato da ipoteche

Infatti il notaio avrà cura, come già ripetuto, di indicare tutto nell'atto.

Aggiungo che è più importante che il notaio faccia una visura ipocatastale il giorno stesso del rogito per evitare che eventuali altri soggetti iscrivano altre ipoteche sull'immobile: immagina che la parte venditrice ha fatto uno dei classici "prestitini" con garanzia reale e nel frattempo è maturata un insolvenza tale da portare a altre trascrizioni pregiudizievoli.

E anche qui, a costo di essere ripetitivo, ribadisco che è il notaio che tutela: fissate un appuntamento per il rogito nel pomeriggio e chiedi al notaio di fare un'ultima prudenziale visura ipocatastale aggiornata la mattina dello stesso giorno.


Paolo