Posso vendere il compromesso prima del rogito notarile?

[Fish]

Ho bisogno del vostro aiuto,sono un profano in materia,
ho fatto il compromesso di un appartamento nel 2008 e pagandolo interamente (prezzo ottimo).
Adesso che l'appartamento e' finito posso vendere il compromesso prima del rogito?
Come devo fare? Vendendolo a prezzo maggiore del compromesso 2008 devo pagare la plusvalenza?
Vi prego aitatemi!!!

 

[Umberto Granducato]

Il ricavo ti viene tassato in maniera ordinaria

 

[andrea boschini]

ma gli attuali proprietari devono esserne consapevoli ( a meno che il contratto nn lo preveda...cessione di preliminare )

 

[abellocorporation]

nelle proposte si promette di comprare per se per enti e o perrsone da nominare etc.
Al proprietario non interessa chi si intesta l' immobile alla fine. Tu puoi vendere il tuo preliminare e maggiorarlo se vuoi. Ovviamente avvisa il venditore e fai tutto dal notaio.

Il reddito percepito non si configura come tassazione ordinaria ma come "redditi diversi"

 

[andrea boschini]

Al proprietario non interessa chi si intesta l' immobile alla fine. Tu puoi vendere il tuo preliminare e maggiorarlo se vuoi. Ovviamente avvisa il venditore e fai tutto dal notaio.

Sarebbe interessante vedere, se il preliminare privo della possibilita' di cessione ( che e' ben diverso che persone da nominare ), e sopratutto se il prezzo e' diverso da quanto pattuito nel preliminare registrato.
Rimane comunque il fatto che è noto come ciascuna parte di un contratto a prestazioni corrispettive possa sostituire a sé un terzo, se le prestazioni non sono state eseguite e purché “l’altra parte vi consenta” (art. 1406 c.c.).
Attraverso il consenso preventivo alla cessione, ammesso dall’art. 1407 c.c., è
possibile dare immediata efficacia alla comunicazione della sostituzione, con
uno schema che pare ripetere quello della dichiarazione di nomina a seguito di riserva contenuta nel preliminare.
La profonda distinzione tra preliminare per persona da nominare e preliminare con autorizzazione preventiva alla cessione si individua, però, proprio negli effetti, da una parte, della dichiarazione di nomina e, dall’altra, della cessione del contratto al terzo.
Nel primo caso, infatti, il terzo subentra quale parte sostanziale del rapporto
con effetto ex tunc, estromettendo totalmente lo stipulante; nella cessione del contratto,invece, la sostituzione avviene a titolo derivato e con effetto ex nunc. In questa seconda ipotesi la complessiva operazione economica è frazionata giuridicamente in due momenti, cui corrispondono diverse parti del contratto.
NDR Evitiamo di dire caxate

 

[Tobia]

attenzione alla scadenza dei compromessi..

cit.
Codice civile
Gazzetta Ufficiale 4 aprile 1942, n. 79

Codice Civile [approvato con R.D. 16.03.1942, n. 262]

LIBRO SESTO. Della tutela dei diritti - TITOLO PRIMO. Della trascrizione - Capo primo - Della trascrizione degli atti relativi ai beni immobili

1. I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. (1)
2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare. (2)
3. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2) "; al capoverso 4, la parola: "fabbricati" è sostituita dalla seguente: "edifici" e le parole da: "ai soli effetti" sino alla fine del capoverso sono sostituite dalle seguenti: "per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'interno costruendo edificio espressa in millesimi. (1)
4. I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di fabbricati da costruire o in corso di costruzione devono indicare, ai soli effetti di questo articolo, la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo fabbricato espressa in millesimi e calcolata sulla base della superficie utile prevista da apposito elaborato redatto da tecnico abilitato, asseverato con giuramento e allegato al contratto.
5. Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l'edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L'eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti. (1)
6. Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura. (3)
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(1) Il presente comma è stato così sostituito dall' art. 3 D.L. 31.12.1996, n. 669, convertito dalla L. 28 .02.1997, n. 30. Si riporta, di seguito, il testo originario:
"1. I preliminari dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o aventi ad oggetto fabbricati da costruire o in corso di costruzione, possono essere trascritti se redatti nelle forme di cui all'articolo 2657.
3. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per l'esecuzione del preliminare stesso, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione predetta, non venga trascritto il contratto definitivo o altro atto che, anche a diverso titolo, ne costituisca adempimento o la domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2).
5. La trascrizione ed ogni altra formalità ipotecaria vengono eseguite con riferimento all'immobile e per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma 4. Non appena la costruzione viene ad esistenza, le formalità esibite producono effetto rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate, nonché alle relative parti comuni. L'eventuale differenza di superficie, contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quella di riferimento nell'elaborato peritale di cui al comma 4, non produce effetti".
(2) Il presente comma è stato così modificato dall' art. 3 D.L. 31.12.1996, n. 669, convertito dalla L. 28.02.1997, n. 30; la virgola dopo la parola: "definitivo" e stata soppressa ed e stata inserita dopo le parole: "comma 1", le parole: "stipulato in" sono state sostituite dalle seguenti: "o di altro atto che sostituisca comunque".
(3) Il presente comma è stato così dall' art. 3 D.L. 31.12.1996, n. 669, convertito dalla L. 28.02. 1997, n. 30; dopo le parole: "singole unita" è stata inserita una virgola e prima della parola: "completata" sono state inserite le seguenti: "sia stata".

 

[abellocorporation]

PROPON................... IRREVOCABILMENTE DI ACQUISTARE per sè, persone, ente o società da nominare entro il rogito notarile di compravendita, l’ immobile sottodescritto alle condizioni di seguito indicate:

questo è sulle proposte standard di acquisto quindi di conseguenza sul preliminare. l' aver utilizzato formule diverse è responsabilità delle parti.

la cosa è più semplice di quanto possa sembrare.

E' una forma di investimento. Al proprietario in sede d' atto dovrà ricevere ciò che gli è stato promesso e cioè la cifra pattuita. il tuo preliminare venduto a 10-20-30-40 mila euro in più è solo tutto guadagno e nessuno può dirti nulla.Tra l' altro il guadagno viene tassato in maniera più semplice. Vai dal notaio che fa cessioni di compromesso con investitori e vedrai che ti confermerà tutto.

non perdiamoci sui tecnicismi giuridici.

 

[Fish]

Sarebbe interessante vedere, se il preliminare privo della possibilita' di cessione ( che e' ben diverso che persone da nominare ), e sopratutto se il prezzo e' diverso da quanto pattuito nel preliminare registrato.
Rimane comunque il fatto che è noto come ciascuna parte di un contratto a prestazioni corrispettive possa sostituire a sé un terzo, se le prestazioni non sono state eseguite e purché “l’altra parte vi consenta” (art. 1406 c.c.).
Attraverso il consenso preventivo alla cessione, ammesso dall’art. 1407 c.c., è
possibile dare immediata efficacia alla comunicazione della sostituzione, con
uno schema che pare ripetere quello della dichiarazione di nomina a seguito di riserva contenuta nel preliminare.
La profonda distinzione tra preliminare per persona da nominare e preliminare con autorizzazione preventiva alla cessione si individua, però, proprio negli effetti, da una parte, della dichiarazione di nomina e, dall’altra, della cessione del contratto al terzo.
Nel primo caso, infatti, il terzo subentra quale parte sostanziale del rapporto
con effetto ex tunc, estromettendo totalmente lo stipulante; nella cessione del contratto,invece, la sostituzione avviene a titolo derivato e con effetto ex nunc. In questa seconda ipotesi la complessiva operazione economica è frazionata giuridicamente in due momenti, cui corrispondono diverse parti del contratto.
NDR Evitiamo di dire caxate

 

[Fish]

Salve Boschini,
nel compromesso e' scritto"o da persona da nominare ecc."
L'immobile e' terminato manca solo il rogito e lo vorrei vendere a prezzo maggiorato
da quello che l'ho pagato io interamente alla data del compromesso nel 2008.
Avendo qualche interessato compratore, volevo delle delucidazioni su cosa devo fare e fiscalmente a cosa vado incontro.
Scusate per la mia ignoranza in materia,salutoni e grazie.

 

[andrea boschini]

E' una forma di investimento. Al proprietario in sede d' atto dovrà ricevere ciò che gli è stato promesso e cioè la cifra pattuita. il tuo preliminare venduto a 10-20-30-40 mila euro in più è solo tutto guadagno e nessuno può dirti nulla.Tra l' altro il guadagno viene tassato in maniera più semplice. Vai dal notaio che fa cessioni di compromesso con investitori e vedrai che ti confermerà tutto.

non perdiamoci sui tecnicismi giuridici.

Abello..premesso che i tecnicismi giuridici sono il pane e il companatico degli avvocati...in base al tuo consiglio prova a spiegarmi come fai gli assegni al rogito? a chi li intesti ?e come ritornano a mani dell'attuale intestario del preliminare? Tutto questo ovviamente se non hai predisposto il primo compromesso nella maniera corretta in funzione di una cessione.Nulla da eccepire se il subentro avviene solo nominalmente, ma qui si parla di plusvalore..quindi e' decisamente piu' complicato.
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