Preliminare certificato oppure esclusiva obbligatoria ?

[Oris]

ah seroli, mi stai scadendo, eppure anche te leggi anche altrove...

L'ideale, per i clienti, è scegliere UNA agenzia, siano essi venditori o acquirenti, che gli fa da referente.

Se ricordi ci sono stati molti scambi in questo senso.

Infatti, il primo motivo per il quale l'agenzia viene percepita (da l'acqurente) come parassita e "in mezzo alle balle" è proprio l'esclusiva, per due motivi (immedesimandosi nel cliente):

1) Se vuoi vedere quella casa devi rivolgerti a quell'agenzia (il cheè a tutto vantaggio dell'AI, guarda un po).

2) Se l'agenzia c'ha un incarico vuol dire che lavora per il venditore.

INoltre, devi girarne duecento di avgenzie per avere quello ceh vuoi e spiegare altrettante volte cosa cerchiecc.

Per l'acquirente, così come per il venditore, l'ideale è aver a che fare con un Ai che gli riempie l'occhio a PRESCINDERE dalle case che c'ha...

Basterebbe ascoltarli, i clienti.

D'altronde, basterebbe accendere i neuroni e pensare a quei clienti che comprerebbero con ognuno di noi la casa ch epurtroppo NOi non avevamo in portafoglio e ce lo vengono a dire...

Ma, come al solito, quando parli con un AI devi sempre mettere in conto che quello per primo vede il proprio portafogli e poi il cliente, pensando di guadangarci pure...

 

[immpittaro]

Seroli, parole sante... e sivede da come siamo d'accordo anche tra di noi.......ma con le tue idee mi rivedo di piu'...del resto dire che l'esclusiva ci pregiudica il diritto alla provv. da parte dell'acquirente......mamma mia :ugeek: :ugeek: mai successo in 20 anni ma a voi luminari del diritto che vi preoccupate di cio' e trattate in parola sapete dei ridchi che senza esclusiva vi saltino tutte e2 le parti cosi' non ne prendete neanche una di mediazione????/ e tu che sei esperto sicuramente piu' di me Oris saprai che quando porti il cliente su un cantiere non in esclusiva con tanto di cartello dell'impresa ...il cliente potra' reclamare di non pagare la provvigione in quanto l'immobile era pubblicamente proposto dalla imporesa e che lui era gia' a conoscenza dello stesso????? Sai se vediamo l'esclusiva come un problema per reclamare la provv quanti casi ci sono che senza esclusiva la puoi prendere nel c......
Comunque Seroli sono con te il tiuo ultimo post inquadra bene la ns categorie e situazione ciao e buon lavoro......A proposito speriamo che cambi il mercato altrimenti agenzie strutturate o no con rete o no la chiusura la rischiamo tutti


Io ho gia' in mente un lavoro piu' amato Seroli

 

[Seroli]

Quello che segnala Oris è la verità, in internet ci sono di queste lamentele riguardanti l'esclusiva, gli incarichi e tanto altro.

Pero' secondo me la cura la fa' il medico, non il paziente.

Abbiamo 4 problemi (sintomatologie):
1) ci reputano cari
2) spendono troppo tempo a vagare tra tante Agenzie ed immobili per trovare casa
3) non diamo nessuna garanzia e lo si vede quando sorgono problemi sulla casa o sulla controparte
4) il nostro diritto alla mediazione è indefinito, aleatorio, non circoscritto e del tutto opinabile (vedi un cliente che vede una stessa casa con piu' Agenzie oppure ritorna l'interesse per una casa vista 8 mesi prima con una Agenzia e ora non sa' piu' che fare , differenze di prezzo tra Agenzie ecc....)

Ora, questi sintomi nascondono altrettante malattie, cambia pero' l'importanza delle stesse, alcune sono piu' gravi altre meno.

A noi curarle, ma la scala d'importanza la diamo noi, inutile curare un raffreddore in un malato scioccato, prima si cura lo shock, poi il raffreddore.

La divergenza di opinione sta' nella scala di importanza, nelle priorità, per me l'ordine è (dal piu' grave al meno grave): 3-4-2-1

 

[Oris]

@Seroli guarda caso hai messo uno dei NOSTRI interessi al primo posto..

Sulle garanzie, ti dico che in altri paesi non sta all'ai darle, perchè gli vengono fornite attraverso i normali strumenti a sua disposizione, un po come in trentino con il tavolare...

@impittaro

Dal costruttore ti fai dare l'esclusiva e NON prendi provvigone dall'acquirente... d'altronde dove è la trattativa? Quando tratti cantieri in esclusiva è più vicino a VENDERE, che mediare.

Poi vedi impittaro, tu discuti con me come se potessi, facendolo, cambiare la realtà delle cose... la tua proposta è una vera incuxata per gli AI, te compreso, solo che non te ne rendi conto....

Poi puoi pure continuare a fare "colui che sa" (senza motivare le tue affermazioni o lamentandoti per cose senza proporre soluzioni) e che con aria di sufficenza commentare e sparare cose, d'altronde su internet o porti argomentazioni o se non ne hai spari ad effetto...

L'esclusiva non ti tutela un tubo su nulla, ha spesso una scadenza oltre la quale non è ad essa che ti rifai per rivendicare diritti, ma guarda caso, a quegli articolini nati per difendere il mediatore (quello vero)... che tanto disprezzi in favore di contratti, l'esclusiva ha come effetto unico la possibilità di poter proporre un immobile senza che altri posano farlo, per un periodo di tempo, cosa che a mio parere è a tutto ed unico vantaggio dell'AI, parere condiviso anche dai clienti.

Che poi l'inverso non sia migliore (cioè l'immobile in cento agenzie) è indubbio, ha i suoi difetti, ma per paradosso il cliente acquirente vede positivamente la possibilità di scegliere quale agenzia deve curare il proprio acquisto, invece ha fastidio nel non poter riconoscere l'annuncio come indicante lo stesso immobile, vista la differenza di prezzo o di descriione che spesso avviene in questi casi.

Ma se in caso di esclusiva vive come COSTRIZIONE il dover passare dall'agenzia e solo da QUELLA particolare che ha l'immobile, nel caso di non esclusiva vive come un VANTAGGIO il poter prendere quei dati e usarli CONTRO gli AI: "ho visto che l'agenzia x ha la stessa casa a 20mila meno...come mai? Io Offro 40 meno!"

Dal punto di vista dell'acquirente le due situazioni, pur se fastidiose, sono opposte nelle conseguenze.

Quello che vorrebbe l'acquirente, se glielo chiedi, è poter scegliere UNA agenzia, con la quale accordarsi sui modi e sui compensi, che gli trovasse casa, quindi che gli offrisse la maggiore scelta possibile, che poi è quello che oggi ottiene (o crede di ottenere) oggi il proprietario quando da l'esclusiva... salvo spesso aspettare impaziente che scada...

Per le tue aspirazioni:

Ti do una info, se vuoi fare il consulente da contratto, sembra che le maglie siano larghe e si possa benissimo farlo SENZA patentino, con piccoli accorgimenti e interpretazioni sono molto tollerati quindi il futuro da te auspicato è già qui, basta metterlo in atto e non hai nemmeno gli obblighi che hai adesso, certo non puoi pretendere soldi da entrambi, a meno che non ti firmino contratti in tal senso...

INoltre, come sai, esiste il mandato a titolo oneroso, che ti assicura, durante il periodo di validità, il giusto guadagno per l'idea che hai nello svolgere la professione.

Il "fiduciario", che tanto molti proclamano, non può esser fiduciario "bifronte" se sei il fiduciario del proprietario (con tanto di incarico in esclusiva) come puoi pretendere di esserlo anche per l'acquirente? Il conflitto è palese, specie con gli incarichi con prezzo minimo congruo dal quale scatta la penale per il proprietario, quando anni fa sollevavo il problema i colleghi non si aspettavano certo che la cassazione fosse scema come me.

L'incarico obbligatorio CANCELLA come conseguenza diretta al 99% ogni tutela riservata al mediatore da contatto sociale, è una cosa già dibattuta e digerita, anche in questo forum.

 

[Seroli]

Quello che segnala Oris è la verità, in internet ci sono di queste lamentele riguardanti l'esclusiva, gli incarichi e tanto altro.

Pero' secondo me la cura la fa' il medico, non il paziente.

Abbiamo 4 problemi (sintomatologie):
1) ci reputano cari
2) spendono troppo tempo a vagare tra tante Agenzie ed immobili per trovare casa
3) non diamo nessuna garanzia e lo si vede quando sorgono problemi sulla casa o sulla controparte
4) il nostro diritto alla mediazione è indefinito, aleatorio, non circoscritto e del tutto opinabile (vedi un cliente che vede una stessa casa con piu' Agenzie oppure ritorna l'interesse per una casa vista 8 mesi prima con una Agenzia e ora non sa' piu' che fare , differenze di prezzo tra Agenzie ecc....)

Ora, questi sintomi nascondono altrettante malattie, cambia pero' l'importanza delle stesse, alcune sono piu' gravi altre meno.

A noi curarle, ma la scala d'importanza la diamo noi, inutile curare un raffreddore in un malato scioccato, prima si cura lo shock, poi il raffreddore.

La divergenza di opinione sta' nella scala di importanza, nelle priorità, per me l'ordine è (dal piu' grave al meno grave): 3-4-2-1

Tu con il tuo concetto comunque non ti puoi esimere da curare la malattia principale, tu prima mi curi le malattie di cui al punto 3 e 4 e poi curiamo il raffreddore (punti 2 e 1).... a me va bene, perchè altrimenti sembra che il problema esistenziale dell'Agenti Immobiliari sia il raffreddore

 

[D.Z.]

Il nostro problema è che, secondo chi ci governa e amministra, non svolgiamo un ruolo professionale in quanto il nostro lavoro non è di concetto ma imprenditoriale e come tali non possiamo avere un albo professionale. Probabilmente diamo fastidio a lobby molto potenti.
Il problema ESCLUSIVA , a mio avviso,va visto sotto due aspetti in quanto spesso a causa dell'improvvisazione che circonda la nostra categoria, non diamo sicurezza al cliente il quale a sua volta è impreparato culturalmente ad un concetto di esclusiva poichè ritiene che: "dando l'appartamento a venti agenzie si riesce a venderlo più in fretta ed alle migliori condizioni" (questa è la frase che sento più spesso).
Le soluzioni??? Forse partecipando a più corsi di aggiornamento qualificati e qualificanti che ci aiutino a crescere professionalmente, potremmo ambire ad ottenere un giusto riconoscimento del nostro lavoro che ritengo molto "di concetto" visto che dobbiamo essere in grado di dare risposte certe su argomenti molto complessi (fiscali, giuridici, urbanistici....)

 

[immpittaro]

Io ho gia' in mente un lavoro piu' amato Seroli

in questo ginepraio di discorsi penso che la strada sia questa...un lavoro più amato...
Si perchè Oris io rispetto molto il tuo impegno..e la tua documentazione in materia..ma.....non mi sta bene che la conclusione sia migliore si al vecchia figura di sensale....visto che sei appassionato di diritto sarebbe molto più utile che tu trovassi qualcosa che ci faccia entrare nel 2010 invece di distruggere qualsiasi ipotesi di miglioramento.....perchè di tutti i mali... quello dell'immobile trattato da cento agenzie....è veramente il peggiore e ci espone in maniera inaccettabile a qualsiasi tipo di danno e figuraccia,,,,,e se la vedi solo come protezione dell' AI beh non mi sembra ci sia niente di illecito a proteggere l'esercizio di una professione...
comunque mi è venuto il mal di testa e.. per un pò non ci sentiremo...sono impegnato in un nuovo progetto
Un abbraccio a tutti...soprattutto a quelli che non sono d'accordo con me ciao

 

[MaxMatteo]

...ammazza che gran "bailam" che avete fatto...
Al di là delle sentenze, diritto, punti di vista etc etc... io agisco così:
1) tratto solo immobili al giusto prezzo
2) tratto pochi immobili contemporaneamente
3) incarico scritto in esclusiva sempre
4) mi impegno e ci do dentro
5) collaboro con altre agenzie

risultato: tempo medio di vendita della mia zona 6/9 mesi; tempo medio di vendita mio 2/3 mesi...

Non so se faccio bene ma è da mò che uso questo metodo e non ho mai avuto problemi

Ja, genau...!!!

 

[Seroli]

mi dispiace di aver contribuito alla confusione, è colpa del fatto che sono prolisso.

In una parola credo che i mali che affliggono la nostra categoria siano piu' di uno, dobbiamo partire pero' dal risolvere quelli piu' seri....poi ovviamente si arreverà alla "finezza" dell'esclusiva si e/o esclusiva no, incarico come e perchè ecc........ma la strada non puo' essere ne' il "preliminare certificato" (non ci crede nessuno su) ne' " l'esclusiva obbligatoria e/o incarico obbligatorio".

La sfida è altrove, la si gioca su un campo ben piu' difficile e riguarda le garanzie da dare ai clienti, insisto su questo punto perchè da qui puo' (forse) partire una cascata di conseguenze che magari, se non risolvere, possono attenuare gli altri mali.

 

[Oris]

Io ho gia' in mente un lavoro piu' amato Seroli

in questo ginepraio di discorsi penso che la strada sia questa...un lavoro più amato...
Si perchè Oris io rispetto molto il tuo impegno..e la tua documentazione in materia..ma.....non mi sta bene che la conclusione sia migliore si al vecchia figura di sensale....visto che sei appassionato di diritto sarebbe molto più utile che tu trovassi qualcosa che ci faccia entrare nel 2010 invece di distruggere qualsiasi ipotesi di miglioramento.....perchè di tutti i mali... quello dell'immobile trattato da cento agenzie....è veramente il peggiore e ci espone in maniera inaccettabile a qualsiasi tipo di danno e figuraccia,,,,,e se la vedi solo come protezione dell' AI beh non mi sembra ci sia niente di illecito a proteggere l'esercizio di una professione...
comunque mi è venuto il mal di testa e.. per un pò non ci sentiremo...sono impegnato in un nuovo progetto
Un abbraccio a tutti...soprattutto a quelli che non sono d'accordo con me ciao

Perchè estremizzi i miei concetti, io ritengo che la via giusta sia (perdona l'ovvietà) nel mezzo.

Del sensale amo l'esser vetramente infra-partes, non certo l'improvvisiazione ne la disorganizzazione (se no non studierei ne il diritto ne nuove soluzioni operative, ne mi romperei il casso con l'attività federativa).

Segnalavo che l'incarico obbligatorio è per noi il MALE assoluto, a meno ch enon venga previsto il suo affiancamento alle tutele del CC e non la sostituzione delle stesse, cosa però poco probabile...