Preliminare con caparra in 24 mensilità

[kaicer]

Ciao a tutti,
finalmente ho trovato un acquirente per il mio immobile e vorrei fare presto. In teoria preliminare da firmare Lunedì (dopodomani)

L'accordo a cui siamo giunti sarebbe di fatto un affitto con opzione di acquisto!
Vorrei trasformarlo, cioè ho proposto io, di fare un preliminare di vendita e rogito fra 24 mesi, per essere sicuro che voglia acquistare.
Come si può gestire la caparra che verrà data mensilmente? parlo sia delle imposte che a livello normativo (perché credo che di fatto la caparra sia solo la prima rata confirmatoria, le restanti 23 mensilità potrebbe anche non darmeli).

Inoltre, per la durata delle 24 mensilità le imposte spetteranno a me come proprietario, potrei fare in parallelo un comodato d'uso per sgravarmi delle imposte in questi 24 mesi?

grazie anticipatamente a tutti
p.s. non ho ancora trovato un form precompilato decente

 

[francesca63]

finalmente ho trovato un acquirente per il mio immobile e vorrei fare presto. In teoria preliminare da firmare Lunedì (dopodomani)
L'accordo a cui siamo giunti sarebbe di fatto un affitto con opzione di acquisto!

Quindi non hai un’acquirente,ma una persona che ,forse,tra due anni acquisterà (se potrà,se vorrà,insomma se gli garba) e nel frattempo vive in casa tua.

Vorrei trasformarlo, cioè ho proposto io, di fare un preliminare di vendita e rogito fra 24 mesi, per essere sicuro che voglia acquistare.

Comunque non sarai sicuro che acquisterà.Se lo fai entrare in casa ,come lo mandi via se smette di versare le “rate” o comunque non vuole più comprare?
Almeno aspetta di ricevere una caparra più che dignitosa,prima di dargli le chiavi.

Io non ho ancora trovato qualcuno che ha chiuso con successo e senza grane operazioni ibride di questo tipo,soprattutto con il fai da te.
Sembra semplice a parole,ma anche scrivere un buon preliminare di questo tipo,per evitare problemi dopo,è complesso.
Il comodato d’uso (gratuito) fa a pugni con i soldi che ti verserebbe:credo sia difficile giustificare di ricevere periodicamente una cifra da uno che vive in casa tua,ma non ha un contratto di affitto,bensì uno di comodato,e un preliminare che non si può definire bene.
Ovviamente è solo il mio punto di vista.

 

[kaicer]

non si tratta di un abitazione, ma di un magazzino in pessimo stato che in questi 24 mesi, l'acquirente dovrà pure sistemare un po se vorrà utilizzarlo

Quindi non hai un’acquirente,ma una persona che ,forse,tra due anni acquisterà (se potrà,se vorrà,insomma se gli garba) e nel frattempo vive in casa tua.


Comunque non sarai sicuro che acquisterà.Se lo fai entrare in casa ,come lo mandi via se smette di versare le “rate” o comunque non vuole più comprare?
Almeno aspetta di ricevere una caparra più che dignitosa,prima di dargli le chiavi.

Io non ho ancora trovato qualcuno che ha chiuso con successo e senza grane operazioni ibride di questo tipo,soprattutto con il fai da te.
Sembra semplice a parole,ma anche scrivere un buon preliminare di questo tipo,per evitare problemi dopo,è complesso.
Il comodato d’uso (gratuito) fa a pugni con i soldi che ti verserebbe:credo sia difficile giustificare di ricevere periodicamente una cifra da uno che vive in casa tua,ma non ha un contratto di affitto,bensì uno di comodato,e un preliminare che non si può definire bene.
Ovviamente è solo il mio punto di vista.

 

[francesca63]

Che non sia un’abitazione rende forse un po’ meno rischiosa l’operazione:avevo erroneamente pensato che lo fosse.
Ma le mie considerazioni ,in generale, non cambiano.

L’acquirente normalmente sistema dopo aver rogitato,le eccezioni vanno pensate bene.

 

[kaicer]

Qualunque cosa farà in quel locale potrà solo dar valore all'immobile stesso.Dove posso trovare un form per il preliminare?

Che non sia un’abitazione rende forse un po’ meno rischiosa l’operazione:avevo erroneamente pensato che lo fosse.
Ma le mie considerazioni ,in generale, non cambiano.

L’acquirente normalmente sistema dopo aver rogitato,le eccezioni vanno pensate bene.

 

[elisabettam]

Qualunque cosa farà in quel locale potrà solo dar valore all'immobile stesso.Dove posso trovare un form per il preliminare?

vai da un notaio. è meglio

 

[PyerSilvio]

Qualunque cosa farà in quel locale potrà solo dar valore all'immobile stesso.Dove posso trovare un form per il preliminare?

Meglio faresti a stipulare due contratti.

Giacche' ogni form precompilato, decente o no, ti verra' rifiutato dall'agenzia delle entrate

Che ti richiedera' due contratti.
Una per la locazione e l'altro per la compravendita.

Che seguiranno ciascuna le loro strade.

Qualora non riceverai i soldi procederai allo sfratto.

 

[kaicer]

Giacche' ogni form precompilato, decente o no, ti verra' rifiutato dall'agenzia delle entrate

Che ti richiedera' due contratti.
Una per la locazione e l'altro per la compravendita.

Che seguiranno ciascuna le loro strade.
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Ho trovato questo: http://online.scuola.zanichelli.it/corsodiritto/files/2012/04/D2-Preliminare-compravendita.pdf
Sembra decente....verrà rifiutato anche questo?

Ma quindi...qual è l'elemento o gli elementi che fanno diventare un preliminare con concessione del possesso e conferimento dell'acconto in trance....un affitto? non c'è una soluzione , una risposta al quesito univoca?
Se mi da acconto in trance mensili, e non specifico che avrà il possesso....l'ADE non può mica chiedere la registrazione di un affitto?
scusate la mia incompetenza...ma è a causa di ciò che chiedo pareri al riguardo.

 

[PyerSilvio]

Ho trovato questo: http://online.scuola.zanichelli.it/corsodiritto/files/2012/04/D2-Preliminare-compravendita.pdf
Sembra decente....verrà rifiutato anche questo?

Ma quindi...qual è l'elemento o gli elementi che fanno diventare un preliminare con concessione del possesso e conferimento dell'acconto in trance....un affitto? non c'è una soluzione , una risposta al quesito univoca?
Se mi da acconto in trance mensili, e non specifico che avrà il possesso....l'ADE non può mica chiedere la registrazione di un affitto?
scusate la mia incompetenza...ma è a causa di ciò che chiedo pareri al riguardo.

Pare un normale contratto di compravendita.
Perche' mai dovrebbe essere rifiutato..?

Una risposta, solo in teoria univoca, e' quella fornita dal preliminare ad effetti anticipati.
Che prefissa la consegna del bene, a titolo di detenzione, escludendo quello del possesso.

Solo in teoria, perche' si sprecano le liti e i contenziosi finiti fino in cassazione, che la prassi continua a scaturire.

Dalle liti, appunto, tra possesso e detenzione.
Dal mancato pagamento delle obbligazioni, a quello di disertare o allungare l'obbligo d'acquisto.
Alla cessione onerosa di quel contratto verso terzi, fino alle liti per la dotazione dell'ormai famigerato, certificato di agibilita'.

Scommetto che cercando in rete ne troverai copiosa cronaca.

Perche' i nodi della questione, sono sempre quelli legati alla mancanza, del trasferimento reale della proprieta'.

Con tutto cio' che ne deriva in termini fiscali e non solo.

Predisporre due distinte contrattazioni, resta la prassi, piu sicura e lontano dai rischi.
Una, fissata per la vendita, che avviene con il preliminare.
Caparra ora e rogito tra 24 mesi.

L'altra con il contratto di affitto.
Che regola e ne stabilisce uso, godimento/possesso ed un onere/reddito da calcolare a conguaglio.
Nel mentre, che l'effettivo passaggio di mano, non avviene.

Se e quando avverra', lo sara' per il consenso tra le di voi parti, che avviene a mezzo di atto pubblico.

Che interviene come una lapide, indipendentemente da quanto avete pattuito due anni prima, con il preliminare.

Contratto d'affitto disdettato e rogito fissato.

Luogo deputato, a regolare i conti, gli sconti e i relativi scambi di diritti, in cambio di una quantita' determinata di moneta.

Approposito di moneta, non si capisce perche', vuoi complicarti la vita.

Se il pagamento dell'intero e' previsto in 24 mesi.

Perche' non gli fai fare delle vecchie e care cambiali...?

Le fai fare dal notaio, compreso il contratto con risoluzione espressa, a tutela di ogni tuo interesse.
Te le sigilla con la ceretta a caldo rossa.
Come si usava una volta.

Le porti in banca, ti apri un castelletto e te le anticipano tutte, su conto corrente.

 

[kaicer]

Pare un normale contratto di compravendita.
Perche' mai dovrebbe essere rifiutato..?

Una risposta, solo in teoria univoca, e' quella fornita dal preliminare ad effetti anticipati.
Che prefissa la consegna del bene, a titolo di detenzione, escludendo quello del possesso.

Solo in teoria, perche' si sprecano le liti e i contenziosi finiti fino in cassazione, che la prassi continua a scaturire.

Dalle liti, appunto, tra possesso e detenzione.
Dal mancato pagamento delle obbligazioni, a quello di disertare o allungare l'obbligo d'acquisto.
Alla cessione onerosa di quel contratto verso terzi, fino alle liti per la dotazione dell'ormai famigerato, certificato di agibilita'.

Scommetto che cercando in rete ne troverai copiosa cronaca.

Perche' i nodi della questione, sono sempre quelli legati alla mancanza, del trasferimento reale della proprieta'.

Con tutto cio' che ne deriva in termini fiscali e non solo.

Predisporre due distinte contrattazioni, resta la prassi, piu sicura e lontano dai rischi.
Una, fissata per la vendita, che avviene con il preliminare.
Caparra ora e rogito tra 24 mesi.

L'altra con il contratto di affitto.
Che regola e ne stabilisce uso, godimento/possesso ed un onere/reddito da calcolare a conguaglio.
Nel mentre, che l'effettivo passaggio di mano, non avviene.

Se e quando avverra', lo sara' per il consenso tra le di voi parti, che avviene a mezzo di atto pubblico.

Che interviene come una lapide, indipendentemente da quanto avete pattuito due anni prima, con il preliminare.

Contratto d'affitto disdettato e rogito fissato.

Luogo deputato, a regolare i conti, gli sconti e i relativi scambi di diritti, in cambio di una quantita' determinata di moneta.

Approposito di moneta, non si capisce perche', vuoi complicarti la vita.

Se il pagamento dell'intero e' previsto in 24 mesi.

Perche' non gli fai fare delle vecchie e care cambiali...?

Le fai fare dal notaio, compreso il contratto con risoluzione espressa, a tutela di ogni tuo interesse.
Te le sigilla con la ceretta a caldo rossa.
Come si usava una volta.

Le porti in banca, ti apri un castelletto e te le anticipano tutte, su conto corrente.

GRAZIE MILLE!!!!