Preliminare e compromesso

[brina82]

Tizio, che sto seguendo, sta vendendo tramite agenzia; dovrebbe arrivare una proposta a prezzo in linea con quanto auspica Tizio, con pagamento in contanti (no mutuo).

L'idea dell'agenzia è la solita proposta che diventa preliminare, con compromesso intermedio e poi rogito.

Preliminare 5k Luglio (caparra confirm.)
Compromesso 30k Agosto
Rogito 65k Settembre

Totale 100k

I 30k farebbero comodo a Tizio, prima del rogito, quindi potrebbe andare bene tale modalità, tuttavia come sapete io sono per le caparre basse e tutto il resto a rogito, quindi mi "preoccupano" questi 30k, qualora venissero inquadrati in termini di caparra confirmatoria.

È possibile inquadrare in termini di caparra confirmatoria solamente i 5k, mentre i restanti 30k verrebbero inquadrati diversamente? Se sì, come? Acconto oppure cosa?

Nella malaugurata ipotesi in cui l'affare salti per responsabilità di Tizio, costui darebbe indietro 5+5k, e questi ulteriori 30k (e non 30+30).

Che ne dite?

Grazie a chi vorrà rispondere.

 

[ingelman]

Ciao Brina

È possibile inquadrare in termini di caparra confirmatoria solamente i 5k, mentre i restanti 30k verrebbero inquadrati diversamente? Se sì, come? Acconto oppure cosa?

Non sò cosa ti preoccupa se Tizio prende una caparra alta ...... Diciamo che l'ideale sarebbe stabilire una penale (no caparra confirmatoria ma penitenziale) e il restante quale acconto prezzo ....

Tutte le cose hanno il rovescio della medaglia ......
In caso di ripensamento di Caio acquirente , Tizio ha diritto di incamerare solo l'importo stabilito come penale.

Perchè tanta apprensione riferita alla caparra confirmatoria così alta?
L'immobile nasconde qualche scheletro nell'armadio? (si vende arredata ?)

 

[Michela_]

Ciao. Preliminare e compromesso sono la stessa cosa.
È possibile fare un preliminare con 5k alla stipula, a titolo di caparra confirmatoria e come pagamento successivo 30k entro fine agosto a titolo di acconto sul prezzo.

Nel caso la compravendita non dovesse andare a buon fine il venditore rende 5+5+30.

Cambiano però i costi relativi la registrazione del preliminare, perché relativamente la caparra confirmatoria si versa il 0,5%, mentre per l’acconto sul prezzo si versa il 3%. Oltre la tassa fissa di € 200 e marche da bollo.

 

[francesca63]

I 30k farebbero comodo a Tizio

Quindi meglio accertarsi prima che l’immobile non abbia “magagne”, così li può incamerare senza tema di doverli rendere .
A quel punto meglio che siano caparra, così se l’acquirente cambia idea Tizio non li deve ridare.

 

[Michela_]

Perchè tanta apprensione riferita alla caparra confirmatoria così alta?

Brina è sempre stato dell’idea di dare/ricevere poca caparra, perché se per qualsiasi motivo la compravendita non dovesse andare a buon fine, si ha poco da perdere/rendere. Ma penso che questo sia il giusto punto di vista di una persona che si occupa di investimenti.
Ovviamente dipende anche dal prezzo di vendita.
Dare invece una decorosa caparra confirmatoria “obbliga” le parti a fare tutto il possibile per concludere. Sanare abusi, ecc ecc.
Ad esempio io sono dell’idea di dare una caparra (10%) che abbia un certo peso a maggior ragione per tutelare chi è veramente intenzionato all’acquisto, perché se io do 5 e succede qualcosa il venditore può far prima a rendermi 10, piuttosto che risolvere il problema e farmi procedere con l’acquisto. Questo è il mio punto di vista.

 

[brina82]

Brina è sempre stato dell’idea di dare/ricevere poca caparra, perché se per qualsiasi motivo la compravendita non dovesse andare a buon fine, si ha poco da perdere/rendere.

Esatto, io sono di questo parere SEMPRE, anche prescindere dai controlli.

L'immobile dovrebbe stare a posto (non ho l'incarico per verificare questo, ma dovrebbe essere ok).

Ciao. Preliminare e compromesso sono la stessa cosa.
È possibile fare un preliminare con 5k alla stipula, a titolo di caparra confirmatoria e come pagamento successivo 30k entro fine agosto a titolo di acconto sul prezzo.

Nel caso la compravendita non dovesse andare a buon fine il venditore rende 5+5+30.

Cambiano però i costi relativi la registrazione del preliminare, perché relativamente la caparra confirmatoria si versa il 0,5%, mentre per l’acconto sul prezzo si versa il 3%. Oltre la tassa fissa di € 200 e marche da bollo.

Bene, allora penso di suggerire questo.

Tuttavia perchè dici che sono la stessa cosa? La proposta accettata diventa preliminare, poi si integra con ulteriore scrittura (compromesso, cui in generale sono contrario na stavolta servono i 30k...).

 

[Michela_]

Esatto, io sono di questo parere SEMPRE, anche prescindere dai controlli.

L'immobile dovrebbe stare a posto (non ho l'incarico per verificare questo, ma dovrebbe essere ok).

Bene, allora penso di suggerire questo.

Tuttavia perchè dici che sono la stessa cosa? La proposta accettata diventa preliminare, poi si integra con ulteriore scrittura (compromesso, cui in generale sono contrario na stavolta servono i 30k...).

Compromesso è il termine “ufficioso”, preliminare è il termine “ufficiale. La proposta accetta e comunicata l’accettazione diventa preliminare.
La proposta solitamente contiene delle clausole ed info “base”, pertanto è possibile inserire altri pagamenti successivi ed eventualmente in quella occasione, fare una integrazione al preliminare ovi vi fossero delle nuove cose da aggiungere o dettagli da specificare, ovvero “aspetti non disciplinati nello stesso preliminare”.

Ma nella proposta/preliminare puoi tranquillamente inserire come pagamento successivo un importo da versare (bonifico su IBAN o assegno/tipo) entro e non oltre tale data (quindi successivo al perfezionamento del preliminare) e a che titolo.

Non puoi avere due preliminari sullo stesso immobile contemporaneamente.

 

[brina82]

Ciao Brina

Non sò cosa ti preoccupa se Tizio prende una caparra alta ...... Diciamo che l'ideale sarebbe stabilire una penale (no caparra confirmatoria ma penitenziale) e il restante quale acconto prezzo ....

Tutte le cose hanno il rovescio della medaglia ......
In caso di ripensamento di Caio acquirente , Tizio ha diritto di incamerare solo l'importo stabilito come penale.

Perchè tanta apprensione riferita alla caparra confirmatoria così alta?
L'immobile nasconde qualche scheletro nell'armadio? (si vende arredata ?)

Ingelman, da Ingegnere ti dico che per capire le cose mi sono sempre stati utili esempi estremi.

È un mio modo di vedere le cose, e ti spiego il perchè, appunto con un esempio estremo.

Se mi regalassero un castello dal valore di 100 milioni di euro, e vendendolo qualcuno mi desse 90 milioni di caparra confirmatoria, non dormirei tranquillo, perchè se le cose vanno come NON dovrebbero andare, passerei da milionario (+100 milioni) a poveraccio (debitore, dovendo restituire ben 180 milioni...).

Perchè suggerisci la penitenziale al posto della confirmatoria?

 

[Michela_]

Esatto, io sono di questo parere SEMPRE, anche prescindere dai controlli.

Ora ti dico come la vedo io.
Io voglio acquistare casa.
I venditori promettono in vendita l’immobile conforme sul piano urbanistico e catastale. In prossimità del rogito si scopre una difformità. C’è pure un vincolo paesaggistico. Per la pratica edilizia ci vogliono soldi e tempo.
Se io do 5k, il venditore fa presto a darmi altri 5k e si tiene l’immobile così come è. Quindi io non ho scelta, n’è certezza. O comunque se c’è, è poca “forza”.
Se invece do 25k di caparra penso che il venditore si mette subito in moto a risolvere il problema e a vendere l’immobile conforme come promesso e come dovuto. Fa prima a regolarizzare la situazione più che togliere 25k di tasca propria.
N.b. Io voglio acquistare quella casa. Perché mi piace, perché è libera subito, per altre cose, o forse perché non ho alternative. Quindi do una caparra alta che in qualche modo dia forza a me e “obblighi” il venditore ad adempiere.

 

[brina82]

Ora ti dico come la vedo io.
Io voglio acquistare casa.
I venditori promettono in vendita l’immobile conforme sul piano urbanistico e catastale. In prossimità del rogito si scopre una difformità. C’è pure un vincolo paesaggistico. Per la pratica edilizia ci vogliono soldi e tempo.
Se io do 5k, il venditore fa presto a darmi altri 5k e si tiene l’immobile così come è. Quindi io non ho scelta, n’è certezza. O comunque se c’è, è poca “forza”.
Se invece do 25k di caparra penso che il venditore si mette subito in moto a risolvere il problema e a vendere l’immobile conforme come promesso e come dovuto. Fa prima a regolarizzare la situazione più che togliere 25k di tasca propria.
N.b. Io voglio acquistare quella casa. Perché mi piace, perché è libera subito, per altre cose, o forse perché non ho alternative. Quindi do una caparra alta che in qualche modo dia forza a me e “obblighi” il venditore ad adempiere.

La tua spiegazione non fa una piega, e penso sia proprio da manuale.

Tuttavia, ci sono situazioni "nascoste" ove escono vincoli mai svelati, o cose strane anche non risolvibili facilmente (ne è pieno anche immobilio, di esempi).

Pensa ad esempio se ti fosse promesso la piena proprietà di un appartamento con giardino di proprietà, e poi venisse fuori che è in uso esclusivo, e non di proprietà...

...i 30k di caparra confirmatoria potrebbero rovinare per sempre la vita del venditore, qualora il promissario acquirente si impuntasse...