s.d.
Nuovo Iscritto
Buongiorno, sono un nuovo iscritto ed espongo il mio caso ringraziando in anticipo chi gentilmente potrà darmi qualche consiglio.
Nel maggio 2009 mi sono rivolto ad un agenzia immobiliare per l’acquisto di una casa e, dopo una normale trattativa con la proprietà, l’ag.imm. ha predisposto un regolare preliminare di vendita che le parti hanno sottoscritto.
Trattasi di una palazzina indipendente, con due appartamenti sovrapposti, in centro città, da ristrutturare, costruita negli anni ’60 su un piccolo lotto a forma irregolare simile ad un trapezio rettangolo, confinante sui quattro lati con altri lotti edificati e con vialetto d’accesso di proprietà posto sulla base maggiore.
Il fabbricato è stato modificato ed ampliato con autorizzazione negli anni ’70.
L’ Agenti Immobiliari ha allegato al preliminare le piantine catastali degli appartamenti (che risultano aggiornate e corrispondenti alla situazione attuale) oltre alle visure catastali ed all’estratto di mappa in cui ha individuato ed evidenziato il lotto.
Mancando quattro mesi al rogito, ho incaricato uno studio di progettazione di eseguire i rilievi dell’immobile per iniziare a ragionare sulle varie possibilità di ristrutturazione.
In questa occasione il tecnico incaricato mi ha evidenziato che vi sono importanti difformità fra lo stato attuale dell’immobile e i documenti catastali allegati al preliminare, e precisamente:
1) il mappale non è stato aggiornato riguardo agli ampliamenti degli anni ’70, sebbene nel NCEU le planimetrie degli appartamenti siano state regolarmente modificate (ma questa cosa sembra si possa sistemare facilmente e in breve tempo).
2) Cosa più complicata invece è che il lotto è più piccolo di circa 50 mq. rispetto alla particella catastale, in quanto una porzione di terreno parallela al lato inclinato del trapezio, della profondità di circa 3,50 mt., risulta essere oltre la rete di confine e quindi attualmente fa parte del giardino del vicino. Probabilmente quel terreno in passato è stato ceduto al vicino ma senza fare il frazionamento.
Subito interpellati il promittente e l’agenzia immobiliare ho fatto presente che, vista l’imminenza del rogito, al più presto e a loro spese vanno sistemate queste difformità catastali e che, nel malaugurato caso che non sia possibile rientrare in possesso dei 50 mq. oltre confine, dovremo accordarci per una diminuzione del prezzo d’acquisto pattuito.
Naturalmente il proprietario non condivide questa mia tesi ed anzi ribatte che il lotto promesso nel preliminare è quello che io ho visto in loco, non quello catastale, ma non ha saputo giustificare il motivo di questa parte mancante.
Io invece sostengo che ho verificato lo stabile e la rispondenza delle piantine con lo stato attuale, ma non ero in grado di valutare queste discordanze fra il confine esistente e confine catastale e , in ogni caso mi sono fidato dei documenti catastali dai quali ho desunto la superficie di questo lotto irregolare ed ho fatto le mie valutazioni in merito all'acquisto.
Stà di fatto che io ho in mano un preliminare di vendita con controfirmate piantine del catasto urbano, visure catastali e stralcio planimetrico di un lotto evidenziato di una certa dimensione, mentre nella realtà acquisterei 50 mq. in meno.
Le domande sono queste:
1) Può il promittente giustificarsi dicendo che non era a conoscenza di questa discordanza?
2) Chi aveva l’obbligo di verificare che il lotto corrispondesse alle risultanze catastali, visto che il preliminare è stato predisposto da un’agenzia immobiliare?
3) Considerato anche che ci troviamo in centro città dove il terreno non costa poco e quindi ha una certa rilevanza sul prezzo complessivo della compravendita, la mia richiesta è legittima o no?
4) Se il promittente non riesce a vendermi quanto promesso (ad esempio se il vicino facesse valere il diritto all’usucapione) e l’affare dovesse andare a monte, ho diritto a richiedere indietro il doppio della caparra versata?
5) Che ruolo deve avere l’agente immobiliare in questa situazione?
Di nuovo grazie per il vostro contributo.
Nel maggio 2009 mi sono rivolto ad un agenzia immobiliare per l’acquisto di una casa e, dopo una normale trattativa con la proprietà, l’ag.imm. ha predisposto un regolare preliminare di vendita che le parti hanno sottoscritto.
Trattasi di una palazzina indipendente, con due appartamenti sovrapposti, in centro città, da ristrutturare, costruita negli anni ’60 su un piccolo lotto a forma irregolare simile ad un trapezio rettangolo, confinante sui quattro lati con altri lotti edificati e con vialetto d’accesso di proprietà posto sulla base maggiore.
Il fabbricato è stato modificato ed ampliato con autorizzazione negli anni ’70.
L’ Agenti Immobiliari ha allegato al preliminare le piantine catastali degli appartamenti (che risultano aggiornate e corrispondenti alla situazione attuale) oltre alle visure catastali ed all’estratto di mappa in cui ha individuato ed evidenziato il lotto.
Mancando quattro mesi al rogito, ho incaricato uno studio di progettazione di eseguire i rilievi dell’immobile per iniziare a ragionare sulle varie possibilità di ristrutturazione.
In questa occasione il tecnico incaricato mi ha evidenziato che vi sono importanti difformità fra lo stato attuale dell’immobile e i documenti catastali allegati al preliminare, e precisamente:
1) il mappale non è stato aggiornato riguardo agli ampliamenti degli anni ’70, sebbene nel NCEU le planimetrie degli appartamenti siano state regolarmente modificate (ma questa cosa sembra si possa sistemare facilmente e in breve tempo).
2) Cosa più complicata invece è che il lotto è più piccolo di circa 50 mq. rispetto alla particella catastale, in quanto una porzione di terreno parallela al lato inclinato del trapezio, della profondità di circa 3,50 mt., risulta essere oltre la rete di confine e quindi attualmente fa parte del giardino del vicino. Probabilmente quel terreno in passato è stato ceduto al vicino ma senza fare il frazionamento.
Subito interpellati il promittente e l’agenzia immobiliare ho fatto presente che, vista l’imminenza del rogito, al più presto e a loro spese vanno sistemate queste difformità catastali e che, nel malaugurato caso che non sia possibile rientrare in possesso dei 50 mq. oltre confine, dovremo accordarci per una diminuzione del prezzo d’acquisto pattuito.
Naturalmente il proprietario non condivide questa mia tesi ed anzi ribatte che il lotto promesso nel preliminare è quello che io ho visto in loco, non quello catastale, ma non ha saputo giustificare il motivo di questa parte mancante.
Io invece sostengo che ho verificato lo stabile e la rispondenza delle piantine con lo stato attuale, ma non ero in grado di valutare queste discordanze fra il confine esistente e confine catastale e , in ogni caso mi sono fidato dei documenti catastali dai quali ho desunto la superficie di questo lotto irregolare ed ho fatto le mie valutazioni in merito all'acquisto.
Stà di fatto che io ho in mano un preliminare di vendita con controfirmate piantine del catasto urbano, visure catastali e stralcio planimetrico di un lotto evidenziato di una certa dimensione, mentre nella realtà acquisterei 50 mq. in meno.
Le domande sono queste:
1) Può il promittente giustificarsi dicendo che non era a conoscenza di questa discordanza?
2) Chi aveva l’obbligo di verificare che il lotto corrispondesse alle risultanze catastali, visto che il preliminare è stato predisposto da un’agenzia immobiliare?
3) Considerato anche che ci troviamo in centro città dove il terreno non costa poco e quindi ha una certa rilevanza sul prezzo complessivo della compravendita, la mia richiesta è legittima o no?
4) Se il promittente non riesce a vendermi quanto promesso (ad esempio se il vicino facesse valere il diritto all’usucapione) e l’affare dovesse andare a monte, ho diritto a richiedere indietro il doppio della caparra versata?
5) Che ruolo deve avere l’agente immobiliare in questa situazione?
Di nuovo grazie per il vostro contributo.
