Preliminare in agenzia o dal notaio?

[m.dolores.cometto]

una domanda ai colleghi toscani, voi quindi non fate visure, controlli conservatoria, richieste planimetrie catastali, c.d.u., verifica certificati di agibilità, verifica pagamento spese condominiali ecc. nulla di tutto ciò?

 

[Oris]

Certamente, ma anzi, facciamo di meglio: le facciamo fare a persone comeptenti e di parte (notai e tecnici appunto).

Fino a quando non ci sono le confeme non si firma nulla di obbligatorio.

Molti di noi hanno le RTN addirittura all'incarico.

Io, perdonami, ma dei controlli di un agente imobiliare mi posso fidare a livello informativo, le verifiche le voglio da tecnici abilitati per le conformità e da notai per la continuità delle tascrizioni ecc...

Mi stai forse dicendo che tutti quelli ch enon fanno fare le RTN fanno codesti controlli e li certificano?

E dimmi, perchè io acquirente dovrei sentirmi tutelato dal fatto che l'agente immobiliare mi dice che è tutto a posto?

L'agente immobiliare dovrebbe, a parere mio, consegnare la documentazione della quale è in possesso, POI, lasciare che i tecnici facciano le loro verifiche.

PS. le verifiche non vanno fatte al momento dell'incarico, ma a quello dell'interesse, le cose cambiano, nel tempo, specie riguardo a conformità e o debiti....

A questo servono le PdA, a mettersi al tavolino e fare le verifiche aspettando di sottoscrivere, se possibile, il compromesso.

 

[m.dolores.cometto]

perdonami ma da noi non funziona come da voi, qualora il mio cliente venditore non ne sia in possesso provvedo a recarmi in catasto per l'eventuale planimetria catastale, sono attiva con i servizi emessi dall'agenzia del territorio e della conservatoria, (tramite FIAIP),faccio le mie verifiche ma non le certifico solo perchè non è previsto, ma mi sentirei di poterlo farlo.

 

[Oris]

Ehm, io sono uno dei primi a usare sister, ma perdonami, cosa conta?

Io non farei fare mai far un compromesso basandomi sui miei controlli, che tra l'altro md66 non sono nulla di eccezionale.

Credo che tu sappia che una concessione senza lettera di chiususra lavori è d fatto un abuso, succede che il proprietario ti fornisca le concessioni, e tu sei sicura che tutto sia a posto, poi il tecnico controlla e ZAC!

O un bel passo non trascritto nell'ultra ventennio che ti è sfuggito?

O il giardino che il notaio precedentemente trascritto male e adesso ti trovi a aver promesso quello del vicino?

INsomma, accettiamo il nostro ruolo che è già importante e pieno di significato e non arroghiamoci cose che non ci competono ne per capacità ne per altro.

Un agente immobiliare, a mio aprere, fa incontrare le parti, fa da regista della trattativa, si preoccupa di raccogliere la dodumentazione MA NON di certificare come in REGOLA una casa.

Specialmente basandosi solo sul sister.

Il catasto non è probatorio, si va all'ufficio urbanistica del comune a controllare il tutto, e in conservatoria per vedere il resto, ma i notai sono molto piàù attrezzati di noi in questo...

FAcciamo fare le RTN per il bene dei nostri clienti.

 

[m.dolores.cometto]

so bene che il catasto ad eccezione del trentino alto adige non è probatorio, ma non mi fermo solo a quello.
e se parliamo di cose che sfuggono a noi ti assicuro che ne sfuggono molte anche ai notai, in breve ti racconto cosa ha conbinato un notaio, da me scoperto:
vecchia bifamiliare, vendo a impresa, proprietario per succesione del 50% e il restante 50% l'ha acquistato da 4 suoi parenti. il notaio ha venduto al mio cliente il 50% già di sua proprietà.
Il notaio alla mia segnalazione, prima si è offeso, poi si è giustificato, poi a sue spese ha ratificato il suo atto attivandosi anche per far rifirmare i 4 parenti, che tra loro si odiavano.
forse ho avuto fortuna.
quante ognuno di noi potrebbe raccontartene di disaventure del genere.
resta comunque il fatto che da noi non è in uso l'RTN, e mi piacerebbe conoscere in quante altre città o regioni si fa.
ciao

 

[Oris]

Sono poche purtoppo, troppe poche, resta il fatto che come percorso è il più garantista in assoluto, fatte salve le eccezioni e le particolarità.

Io penso che non vi sia un percorso più sicuro, analizziamolo passo passo.

1)proposta (vera, precontrattuale) con penale
Per mette di poter attivare tutta una seriedi controlli e spese (perizie ecc.) con la sicurezza ch ela controparte non possa ritirarsi senza danno ma nel contempo con un "impegno economico" equiparato al momento e alla importanza degli impegni sottoscritti, assurdo trovarsi con un atto eseguibile con in gioco 5mila euro e senza aver effettuato i controlli adeguati ch epotrebbero essere portatori di ritardi non dovuti alla controparte ma molto dannosi non avendoli conosciuti prima....

Ma se le cose vanno male il danno rimane LIMITATO alla penale (a favore della adempiente e dell'agente) senza alcuna altra conseguenza!

2) controlli da parte di tecnico di parte->rtn

Non esiste miglior garanzia per un acquirente di far controllatre da un tecnico a sua scelta le cose: che poi esista la fallibilità umana è ovvio, ma non è inficiante per la validità del processo.
Un Agente imobiliar eal quale viene donata la fiducia incondizionata dell'acquirente anch eriguardo alla regolarità del bene a me mi lascia perplesso, l'occasione fa l'uomo ladro (non tutti per carità, ma qualcuno..) ed è meglio, secondo me, non creare punti deboli nella nostra "imparzialità".

3) compromesso o rogito.
Ecco, ci siamo, qui si matura il tutto, l'affare è concluso, nel modo migliore possibile e con le maggiori garanzie possibili, senza che nessuno prima abbia potutto anch eminimamente scalfire la possibilità delle parti di ottenere la maggior tutela possibile.

Non facendo così cosa facciamo?

1) Proposta che all'accettazione diventa compromesso e rimanda al rogito (valida legalmente ed eseguibile).
Qui abbiamo un caso nel quale chi compra e chi vende sono legati come iun un compromesso facendolo su un prestampato o qundo va bene su una proposta scritta contenente tuti gli elementi (e questo è ok). Si versa come caparra 2-5mila euro ch ediventa CONFIRMATORIA!

Nasce un problema, che non inficia la validità del contratto ma crea danno notevole a una delle parti (un ritardo forzato nella consegna dovuta all'ufficio tecnico, la mancata restizione dell'ipoteca a causa della inedia del funzionario bancario e chi più ne ha più ne metta) cosa evitabile se si fosse seguito l'iter "garantista".

E ora?

Dici si perde la caparra e ci si ritira, ma non è così semplice, la confirmatoria da diritti forti, non solo l'eseguibilità ma anche il danno emergente, perfino l'esistenziale, risultato: si legano due perone per 5mila euro a rovinarsi la vita, cosa evitabile avendo fatto i controlli prima della firma.

La soluzione in effetti c'è, basta far fare i controlli ai tecnici prima della firma di qualsiasi cosa, am a quel punto devi rinunciare alla PDA perchè una volta fatti i controlli si fa il COMPROMESSO VERO

Insomma, la PDA è quello che è, e se viene usat aper quello che è diventa utile e valida, altrimenti diventa un danno potenziale.

Se poi si fa la proposta che diventa compromesso che rimanda a compromesso non mi pronuncio nemmeno... ho già dato.

Sempre il mio parere...

 

[m.dolores.cometto]

RTN, relazione tecnica notarile: confrontiamoci

Oris e i colleghi toscani a mio avviso, hanno sollevato una questione che da noi non si pone, il rilascio della Relazione Tecnica da parte di tecnico qualificato, che i notai toscani pretendono per rogitare, quanti colleghi e in quali città si conosce.
cosa ne pensate?

 

[Roby]

MA la Fimaa non adottava la scrittura privata integrativa non chiamandola preliminare di compravendita?

Quanti fanno una scrittura privata integrativa dopo la pda?

Dolores, come ho già detto in effetti la rtn è una bella questione e dovrebbe diventare prassi che qui da noi non è.
Vediamo cosa dicono nelle altre regioni.

 

[elio lucarini]

fino ad alcuni anni addietro,tutti i preliminari li scrivevo io, poi ho compreso che è importantissima l'autentica di firma, in caso di controversia, dall'ora se è possibile porto i clienti dal notaio, anche se non tutti lo fanno gratis, molti notai pretendono intorno 800-1.000€ per redigere un preliminare abbastanza importante

 

[m.dolores.cometto]

scusatemi, ma temo che con la proliferazione di figure professionali, redazione documenti nuovi o pseudo tali, rischiamo che il nostro lavoro sia svuotato, e rischiamo realmente di diventare mezzi pubblicitari e nient'altro.
buon fine settimana a tutti.