Preliminare privato prima della scadenza del mandato in esclusiva

[Umberto Granducato]

Ciao a tutti,
ho un mandato in esclusiva ad un agenzia per la vendita di un appartamento che scade a fine gennaio 2015. Sono riuscito a trovare io l'acquirente quindi senza alcun intervento dell'agenzia.

E' un incarico probabilmente, non un mandato. E' differente

Sono riuscito a trovare io l'acquirente quindi senza alcun intervento dell'agenzia. Ora mi chiedo se sottoscrivendo subito un preliminare (che NON depositeremmo dal notaio) con l'acquirente e procedendo al rogito solo dopo la scadenza del mandato in esclusiva (i primi di febbraiio 2015) posso incorrere nella richiesta di pagamento di penale (prevista dal contratto) da parte dell'agenzia?.

i preliminari non vanno depositati dai notai, semmai registrati. Non incorrerai in nessuna richiesta di penale-

Il mio ragionamento è il seguente: io di fatto stò lasciando vendibile l'appartamento da parte dell'agente visto che la scrittura privata non pregiudica in alcun modo la possibilità (pagando la caparra) di recedere dal preliminare nel caso in cui l'agente mi presenti nel periodo residuo un acquirente valido. E' corretto secondo voi?

eh certo...

E' chiaro che sarebbe meglio firmare il preliminare dopo la scadenza dell'esclusiva ma temo nel frattempo di perdermi il cliente.

procedi che perdi il cliente, temporeggia così risparmierai i soldi che dovresti dare all'agente che stai facendo lavorare.
In bocca al lupo

 

[ingelman]

Bravo Umberto .... mi sei piaciuto

da dire per completezza al nostro amico che qualora il collega AI trovasse un cliente solvibile durante la validità dell'incarico il nostro amico si troverebbe in una situazione scomoda ...
qualunque decisione prenderà (accettare o non accettare, dare il doppio della caparra al primo acquirente da lui trovato ... etc) come la metti e la metti si troverà in una situazione scomoda.

Primo non è poi cosi scontato che per liberarsi da un preliminare basti solo ridare il doppio di quanto ricevuto .... in base all'impostazione della proposta o preliminare che dir si voglia la parte diciamo lesa potrebbe pretendere l'esecuzione del contratto o in alternativa procedere per il doppio della caparra e il risarcimento del maggior danno subito.

Così come l'AI che ha svolto il suo lavoro ti chiederà i giusti danni subiti in caso di una tua (nostro amico - "nostro" aggettivo maestatis) inadempienza ...

Come la giri e la giri mi sembra una scelta priva di logica che mi ricorda un vecchio detto di una vericità impressionante " chi meno spende più spende"

altro detto " se pur vero che chi non risica non rosica è pur verio che chi troppo vuole nulla stringe "

Consiglio no da AI ma da persona che si dovesse trovare nella tua stessa situazione ....

Contatta il professionista da te incaricato, rendilo edotto del fatto che l'acquirente lo hai trovato tu ma non vuoi escluderlo

pattuisci il giusto rimborzo, usufruisci comunque della sua assistenza ... vedrai che se è una persona intelligente ti verrà incontro e comunque ti offrirà ugualmente il suo supporto professionale

e vissero tutti felici e contenti

 

[ingelman]

Vorrei anche dire un'altra cosa per chiarezza e per giusto spirito d'informazione per giustificare anche se non ha bisogno di giustificazioni il messaggio dato dagli amici AI del forum .. risposte che non ti sono piaciute ma in realtà più che condivisibili.

primo aspetto
tu dici di aver trovato il cliente da solo durante il periodo di validità di un incarico esclusivo conferito ad un agente immobiliare

La domanda che sorge spontanea è la seguente ...

questo acquirente da te trovato è piovuto dal cielo o si tratta del solito italiano furbacchione che ha individuato l'immobile, e di conseguenza te in qualità di proprietario, grazie ad azioni (operato) messe in atto dal professionista tipo pubblicità ...mail informative etc?

lo stesso personaggio (acquirente benedetto piovuto dal cielo) che ti ha poi contattato privatamente prendendo le disoneste scorciatioie con l'intento di eludere il pagamento di un compenso dovuto a chi sta lavorando ?

Ps. chi fà il nostro lavaoro in genere non lo fà per hobby e una persona che per mestiere si sbatte dalla mattina alla sera sacrificandosi ed investendo per cercare di onorare un incarico ...
Chi non riconosce tale oggettiva realtà è il solito convinto furbacchione ma povero di spirito
(comportamento disonesto insido nel dna dell'italiano)

Sai ... questi interrogativi sorgono spontanei anche per il fatto che chi dà un esclusiva si presuppone non riesca per voglia o capacità e tempo, a dedicarsi alla vendita della casa .... (da dire anche che chi dà un incarico è perche ha scelto la persona, fisica o giuridica che sia, come riferimento)

Seguendo questa logica il provvidenziale improvviso acquirente sorto dal nulla e privatamente qualche sospetto lo infonde ...

Però io personalmente credo nella buona fede (sono un idealista puro) ...

Tolte queste considerazioni il consiglio mio personale rimane il precedente
ovvero:

Contatta il professionista da te incaricato, rendilo edotto del fatto che l'acquirente lo hai trovato tu ma non vuoi escluderlo

per me questa è la strada migliore

 

[alessandro66]

Ciao a tutti,
ho un mandato in esclusiva ad un agenzia per la vendita di un appartamento che scade a fine gennaio 2015. Sono riuscito a trovare io l'acquirente quindi senza alcun intervento dell'agenzia. Ora mi chiedo se sottoscrivendo subito un preliminare (che NON depositeremmo dal notaio) con l'acquirente e procedendo al rogito solo dopo la scadenza del mandato in esclusiva (i primi di febbraiio 2015) posso incorrere nella richiesta di pagamento di penale (prevista dal contratto) da parte dell'agenzia?.

Il mio ragionamento è il seguente: io di fatto stò lasciando vendibile l'appartamento da parte dell'agente visto che la scrittura privata non pregiudica in alcun modo la possibilità (pagando la caparra) di recedere dal preliminare nel caso in cui l'agente mi presenti nel periodo residuo un acquirente valido. E' corretto secondo voi?

E' chiaro che sarebbe meglio firmare il preliminare dopo la scadenza dell'esclusiva ma temo nel frattempo di perdermi il cliente.

Grazie!
Marco

Capisco la paura di perdere l'acquirente ma non fai prima a pagare la penale all'agenzia e concludere la vendita in tranquillità e alla luce del sole?

 

[alessandro66]

una che sostiene che l'acquirente non possa recedere da un preliminare pagando il doppio della penale mi pare che dovrebbe cambiare mestiere. Inoltre se leggi bene il mio post stavo in sostanza chiedendo se il preliminare come scrittura privata può essere legalmente inteso come revoca anticipata di un mandato in esclusiva e quindi soggetto a penale? se non sei in grado di rispondere taci e non offendere... grazie.

Ti sei reso conto di come ti sei espresso?
1) una che sostiene che l'acquirente non possa recedere da un preliminare pagando il doppio della penale mi pare che dovrebbe cambiare mestiere
Intanto educazione, please...e poi, se l'acquirente si tira indietro perde la caparra versata, è il venditore che paga il doppio della caparra se inadempiente.
2) chiedendo se il preliminare come scrittura privata può essere legalmente inteso come revoca anticipata di un mandato in esclusiva e quindi soggetto a penale?
Hai violato l'esclusiva nel momento stesso in cui hai fatto vedere l'appartamento alla persona interessata senza comunicarlo all'agenzia. Il preliminare è la prova provata e quindi devi pagare la penale.
3) se non sei in grado di rispondere taci e non offendere... grazie.
Se le cose nun le sai...salle! Altimenti...."il silenzio è d'oro!"

 

[alessandro66]

non credo che la registrazione presso l'AdE imponga qualche vincolo legale sull'immobile tale da ostacolare la vendita a soggetti diversi a quello indicato nel preliminare a mio avviso rimane comunque libero da vincoli...quindi vendibile dall'agente. Ma sarebbe interessante ricevere altre opinioni. Grazie.

....e non aggiungo altro...che bel popolo gli "itaGLIani"!

 

[alessandro66]

Vogli sapere come muovermi per poter chiamare l'agente e dirgli che l'immobile rimane a sua disposizione fino al 31 gennaio 2015 ma se non trova un acquirente lui, io firmerò un preliminare il 1 febbraio 2015 con una persona che ho trovato io....

Perchè non lo chiedo direttamente all'agente? perchè è chiaro che la sua risposta sarebbe interessata...

Deciditi.....[DOUBLEPOST=1414835984,1414835804][/DOUBLEPOST]

io ho pienamente rispettato il patto sottoscritto.

E qui che casca l'asino (Cit.)

 

[alessandro66]

mi rendo conto di aver chiesto ai coccodrilli se gradivano della carne ma ho fatto l'errore di tuffarmi.... Grazie comunque ma mi sposto su un forum meno di parte....[DOUBLEPOST=1414779334,1414779145][/DOUBLEPOST]
se attendo la scadenza non cagiono alcun danno....ci mancherebbe altro.... qui state cercando di farmi credere che dovrei, a prescindere dalla scadenza, pagare l'agente....scusate ma è demenziale!

No Marco, qui stanno cercando di farti capire che a norma di legge, avendo violato il vincolo dell'esclusiva, devi pagare la penale....ripeto, non lo dicono gli agenti immobiliari, lo dice il codice civile...

 

[elisabettam]

il cliente che tutti gli ai vorrebbero avere leale, disponibile, collaborativo, corretto ......

 

[andrea b]

Scusa, ma quando hai firmato l'esclusiva, non ti sei tenuto libero se trovavi tu il cliente? Io stavo per mettere in vendita casa mia, in esclusiva per mia scelta, ma avevo chiesto chiaramente di lasciarmi libero in caso di cliente trovato da me. A quel punto avrei anche potuto usufruire, volendo, della consulenza dell'ai e farmi seguire fino al rogito, stabilendo una parcella per il servizio. Alla mia richiesta in tal senso non c'è stata nessuna rimostranza, credo sia abbastanza frequente.