Preliminare scaduto, termini rogito non rispettati

[Antonello]

Se Nicola recede perde la caparra.
Se l'impresa non può adempiere a quanto stabilito nel compromesso, restituirà il doppio di quanto ricevuto.
Nicola non potrà pretendere l'esecuzione o i danni, proprio perchè è penitenziale e basta.

 

[Bagudi]

Ho guardato il Codice Civile: hai ragione.

Silvana

 

[studiopci]

Si è cosi... Ecco perchè lui è l'esperto ... però ( mi è sembrato di capire fin ora ) nel caso specifico non stiamo parlando di recesso del contratto bensì di scioglimento ecco perchè ci ha tratto in inganno.

 

[Antonello]

Nicola ha accennato a questo:

Ma scusate il termine ultimo indicato per il rogito non è vincolante? Io non devo recedere da nessun contratto, il contratto non può allo stato attuale essere rispettato perchè mancano mesi alla fine dei lavori e inoltre è un ufficio..

ed a questo:

E' possibile che oltre al ritardo, alla truffa dell'A3-A10, la legge non mi permetta di considerare il contratto non rispettato e richiedere il doppio della caparra?

(Fabrizio, sulla valenza della penitenziale ho vinto una cena ed a pagare è stato un avvocato, giovane ma in ogni caso avvocato.)

 

[Bagudi]

Se nel compromesso ha la clausola della possibilità di ritardo per cause di forza maggiore, non si può considerare tout court il contratto non rispettato...

E' diverso dal comprare un immobile usato...

 

[Nicola Carbone]

Non c'è nessuna clausola per ritardo per cause di forza maggiore.
E' accatastato A10 perchè è una ristrutturazione in cui hanno mantenuto solo la struttura portante di un fabbricato composto precedentemente da uffici. Hanno praticamente costruito da zero ma il numero civico e le destinazioni d'uso rimangono le precedenti.
Impossibile che possano cambiare la destinazione d'uso prima del rogito perchè la data era il 31-5-2011.
Inoltre alla fine lavori mancano se va bene 6-8 mesi, manca tutto, hanno ultimato solo la struttura dell'edificio.
L'allegato B parla del terrazzo e il C del Box. Oltre a ciò ho anche la fattura della provvigione dell'agenzia immobiliare che attesta chiaramente che si tratta di un appartamento, non di un ufficio o uso ufficio.
Sul fatto della caparra penitenziale ero anch'io sicuro della restituzione del doppio in caso di inadempienza del propietario.
Possibile che non possa far niente oltre che recuperare i soldi?
Tipo se io chiedessi di rogitare ufficialmente? Loro non si troverebbero nella condizione di dover recedere dal contratto perchè lo stabile non è minimamente finito..
Trovo abbastanza deprimente che si possa truffare un onesto cittadino e passarla completamente liscia..
Ringrazio tutti delle risposte celeri, sto passando come potete immaginare un brutto periodo, sono anche invalido civile..non ho solo questo di problema purtroppo..

Aggiunto dopo 3 minuti :

Questa scusa non l'ho capita, cosa cambia tra impresa e privato facoltoso, legalmente niente

Beh se un'impresa dichiara fallimento voglio vedere come recupero i soldi..
Un individuo facoltoso che so di per certo possedere molti altri beni non può fallire..
Era semplicemente questo che volevo dire..

 

[Marinopelato]

Caro Nicola, guarda che in edilizia vendere un A10 che poi diventa un A3 come vendere dei sottotetti per agibile non abitabile che diventano zona notte ecc è usuale, giusto o non giusto è così, i ritardi nella consegna di un immobile se non è prevista una penale ben precisa ti imbarchi in una causa che ti dura 10 anni come minimo, per poi forse incassare meno di quanto ti costa come legali (tieni presente che in Italia i tribunali non sono come nei film per la serie "vostro onore mi oppongo" quando si inizia una causa è come una partita di calcio anche l'Inter è il Milan sono forti e magari poi perdono col Lecce o col Chievo) ricordati che i giudici danno sempre la compensazione delle spese quindi ti dovrai pagare i tuoi avvocati e le spese anche se vinci. Inoltre se c'è una categoria che ti dirà sempre questa causa è vinta in partenza sono proprio gli avvocati, è comprensibile verranno pagati sia se vincono sia se perdono. Ho poi l'impressione che tu ci voglia marciare sul fatto che il codice civile dice della restituzione del doppio della caparra... guarda in tanti anni non ho mai visto un giudice condannare a farlo, si rende conto da solo che è un'esagerazione. Consiglio della prima mattina: o sei interessato veramente all'immobile come lo eri 8 mesi fa e allora porta pazienza e aspetta, altrimenti "Carmensita prendi i soldi e vieni via..." Auguri

 

[Nicola Carbone]

Sono consapevole del fatto che un'eventuale causa durerebbe anni, ma se io accettassi la solo restituzione della caparra, firmando quindi una risoluzione consensuale col propietario, come recupererei i circa 12 mila euro versati come provvigione all'agenzia? Anch'essa mi ha truffato, in quanto la fattura è stata fatta per una compravendita di un A3.
E' vero che spesso si vendono anche A10 o C3, ma l'acquirente deve essere informato di questo..
Se poi a Milano, dato che non hanno ancora pubblicato il Pgt, non concedono il cambio di destinazione d'uso per quel determinato caso, o se ci vogliono anni per averlo? Come faccio a chiedere la residenza? Dove trovo i soldi per pagare l'IVA, dato che non è più al 3% come prima casa?
Non mi sto attaccando al codice civile per lucrarci, credetemi, sto solo cercando di contenere le perdite..

 

[Antonello]

Fossi in te, io invierei una diffida ad adempiere al proprietario e, per conoscenza, all'Agente Immobiliare.
In essa farei presente che l'interesse ad acquistare l'appartamento, come meglio descritto nel compromesso, è ancora valido.
Farei anche presente della necessità impellente di concludere l'acquisto in quanto al momento si sopportano spese non preventivate e documentabili dal 31 maggio u.s., data indicata nel compromesso per il rogito.
Farei inoltre presente che l'acquisto dell'appartamento, per motivi economici, dovrà essere assoggettato alle agevolazioni fiscali sulla prima casa, così come è stato concordato, sin dal primo incontro, con l'Agente Immobiliare.
Dopo detta premessa, diffiderei la proprietà a fissare la data per il rogito presso il mio notaio di fiducia entro e non oltre 20 giorni dalla data di ricezione della presente
In difetto chiederei la restituzione della caparra nelle forme di legge.
Il tutto ai sensi dell'art. 1454 c.c.

 

[Nicola Carbone]

Perfetto! E' questo che volevo sapere..
Mi sembrava impossibile dover per forza scappare e prendere quello che mi veniva concesso così senza discutere..
Grazie mille Antonello!
Contatto il mio legale e procedo così come mi hai indicato.