Prima di firmare una proposta di acquisto: chiarimenti

[giuseppebiu]

Salve a tutti, ho trovato un immobile tramite AI, lo stesso inizialmente mi fa vedere una pda con condizione sospensiva come avevo detto dato che devo chiedere mutuo ma dopo 10 giorni mi sottopone una pda con condizione risolutiva, l'AI mi vede interessato ma crede sia sprovveduto ( non sono preparatissimo ma grazie a questo forum un po di cose le ho imparate sulla pda!).
La condizione risolutiva da origine alla provvigione dell'AI anche se non ottenessi il mutuo, corretto? ( l'AI tenta forse di fregarmi?).
Nella pda che farò riscrivere con condizione sospensiva ho bisogno di capire:
- dato che siamo io e mia moglie a chiedere il mutuo e a cointestarci la casa la dobbiamo firmare entrambi la pda, dobbiamo perciò specificare che siamo tutti e due ad essere interessati all'acquisto della casa, o va bene anche solo uno dei due? L'assegno a caparra va bene se lo emette solo uno dei due?
- è utile o necessario inserire una clausola che preveda la stipula di un successivo preliminare?
- dato che ho bisogno di un mutuo e la banca mi indica genericamente che impiega uno o due mesi per l'istruttoria quale data devo inserire o far inserire nella pda per la sospensiva mutuo? la stessa sospensiva vale anche per i controlli sulla regolarità dei documenti della casa o basta solo la sospensiva mututo dato che ci sarà il perito della banca a fare le verifiche?
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Inserendo questa clausola: La validità della presente proposta è subordinata alla verifica con scadenza in data .............dell’assenza di elementi ostativi alla vendita tramite controlli effettuati da professionisti scelti a cura del Proponente, che data dovrei indicare qui dato che il mio tecnico sta cercando ultimi documenti (l'immobile è ante 1967, al catasto risulta variazione del 1990, c'è una foto aerea della variazione del 1968, il tecnico sta cercando una foto aerea ante 1967 presso assesorato al territorio che giustifichi la non necessità di concessione edilizia dato che è una costruzione ante 1967 che l'agenzia al momento non ha....
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La proposta d’acquisto, è un atto unilaterale che vincola soltanto il potenziale acquirente e, se si tratta di una proposta irrevocabile di acquisto, non può essere ritirata. Il venditore nel frattempo potrà valutare altre opzioni, quando una pda si intende proposta irrevocabile di acquisto?

- Firmata la pda una copia a me e una all'AI, si deve protocollare o cosa per essere sicuri non venga modificata a mia insaputa?
Lo so, qui sul forum ci sono decine di pagine dedicate alla pda, ma io ho bisogno di chiarimenti per non sbagliare, si tratta della mia prima pda per la potenziale prima casa.
Ringrazio in anticipo e accetto ogni consiglio utile al mio fine.

 

[Zagonara Emanuele]

Benchè tu e tua moglie siate entrambi interessati all'acquisto, puoi benissimo sottoscrivere la proposta solo tu (o comunque uno solo dei due) in quanto l'immobile sarà intestato successivamente (in caso di accettazione e buon fine dell'operazione) a persona, persone da designarsi alla firma dell'atto notarile di acquisto.
Conseguentemente, la persona che firma la proposta può essere la sola che materialmente compila e consegna l'assegno.

In quanto alla sospensiva fossi in te mi terrei abbondante e perciò indicherei un termine di 2 - 3 mesi per l'ottenimento del mutuo.

Meglio inoltre che sottoscrivi una proposta con clausola "sospensiva" ai fini dell'ottenimento del mutuo, piuttosto che risolutiva.
Precisa inoltre che tale sospensiva è da intendersi efficace e relativa al mutuo che entrambi (tu e tua moglie) chiederete.
Comunque in ogni caso, per evitare equivoci metterei nero su bianco (anche nel caso tu sottoscrivessi una proposta risolutiva) che la provvigione all'AI sarà dovuta solamente nel caso in cui la banca conceda il mutuo (meglio ancora se anche l'agente firma questo patto).

Inserisci anche che ti riservi di eseguire e/o fare eseguire gli opportuni accertamenti sull'immobile che intendi acquistare al fine di verificarne la regolarità e che òa suddetta proposta è subordinata anche a tale verifica.

Si tratta quindi di 2 distinte condizioni sospensive.

Non è necessario "protocollare" la proposta in quanto si presume che venga compilata in duplice copia e firmata da entrambe le parti (tu e l'AI) ed entrambi ne abbiate quindi una copia.

Infine, come hai scritto, solo tu sei "vincolato" alla proposta che sottoscriverai, poichè il venditore potrebbe accettarla con riserva, o temporeggiare nell'accettarla.

 

[giuseppebiu]

Mille grazie per la risposta, in questa fase ho bisogno di più chiarimenti e consigli possibili.

Benchè tu e tua moglie siate entrambi interessati all'acquisto, puoi benissimo sottoscrivere la proposta solo tu (o comunque uno solo dei due) in quanto l'immobile sarà intestato successivamente (in caso di accettazione e buon fine dell'operazione) a persona, persone da designarsi alla firma dell'atto notarile di acquisto.
Conseguentemente, la persona che firma la proposta può essere la sola che materialmente compila e consegna l'assegno.

In quanto alla sospensiva fossi in te mi terrei abbondante e perciò indicherei un termine di 2 - 3 mesi per l'ottenimento del mutuo.

Meglio inoltre che sottoscrivi una proposta con clausola "sospensiva" ai fini dell'ottenimento del mutuo, piuttosto che risolutiva.
Precisa inoltre che tale sospensiva è da intendersi efficace e relativa al mutuo che entrambi (tu e tua moglie) chiederete.
Comunque in ogni caso, per evitare equivoci metterei nero su bianco (anche nel caso tu sottoscrivessi una proposta risolutiva) che la provvigione all'AI sarà dovuta solamente nel caso in cui la banca conceda il mutuo (meglio ancora se anche l'agente firma questo patto).

Inserisci anche che ti riservi di eseguire e/o fare eseguire gli opportuni accertamenti sull'immobile che intendi acquistare al fine di verificarne la regolarità e che òa suddetta proposta è subordinata anche a tale verifica.

Si tratta quindi di 2 distinte condizioni sospensive.

Non è necessario "protocollare" la proposta in quanto si presume che venga compilata in duplice copia e firmata da entrambe le parti (tu e l'AI) ed entrambi ne abbiate quindi una copia.

Infine, come hai scritto, solo tu sei "vincolato" alla proposta che sottoscriverai, poichè il venditore potrebbe accettarla con riserva, o temporeggiare nell'accettarla.

 

[PyerSilvio]

Mille grazie per la risposta, in questa fase ho bisogno di più chiarimenti e consigli possibili.

Quelli che hai ricevuto sono sufficienti.
Pure fin troppo.

Atteso che non serve a nulla, inserire una sospensiva a condizione che si verifichi un evento, che resta a cura e onere del venditore.
Che garantisce la confomirta' del bene che intende trasferire.

La logica ti imporrebbe di pensare, piu che ai meccanismi per non comperare, a quelli che ti possono avvantaggiare nella tua azione di acquisto.
Che si presume essere il tuo obbiettivo principale.

A questo fine, bene faresti a concentrarti maggiormente sul requisito piu importante del contratto, che e' il prezzo.

Una minima caparra, che rimanda ad un altro contratto, quello preliminare e che precedera' il definitivo.
Dove integrerai la caparra costituendone una di buona entita' a titolo di anticipo.

Cio' solo dopo, aver concluso tutto l'iter necessario, per l'ottimento del finanziamento.
Che avvverra' solamente con l'impegno di quella tua minima caparra.
Che ti consentira' di avere il punto fermo, dato dall'accettazione del venditore, per condurre e manovrare incidendo, in tutta la tua azione di compera.

Pure i rapporti con l'intermediario a quel punto saranno rinviati ai contratti successivi.
Come il compromesso e il rogito.

Rapporti che potrebbero pure addirittura regolarsi per corrispondenza.
Tanto da che sono marginali, rispetto alla fusione dell'accordo, che hai gia' ottenuto dal proprietario.

Lasciare un margine temporale al venditore per convergere al rogito, e' sempre un buon biglietto da visita, per un acquirente.

Specie se lascia una caparra, che il venditore potra' utilizzare nella sua successiva ed eventuale azione di compera.

Una gentilezza che puo' incidere sul saldo prezzo offerto.

Se il "Quanto" e' il Re dei requisiti fondamentali del contratto.
Il "Come" e il "Quando" sono i suoi alfieri.

Clausole e clausolette sono solo comparse.

 

[giuseppebiu]

Interessante il tuo punto di vista, grazie.
Questa casa ha tre piani con tre appartamenti, uno per me e due li voglio dedicare agli shorts rents, il mio dubbio principale oltre che per la proposta di acquisto che adesso ho piu chiara, riguarda l' incognita banca.
Vedremo.

Quelli che hai ricevuto sono sufficienti.
Pure fin troppo.

Atteso che non serve a nulla, inserire una sospensiva a condizione che si verifichi un evento, che resta a cura e onere del venditore.
Che garantisce la confomirta' del bene che intende trasferire.

La logica ti imporrebbe di pensare, piu che ai meccanismi per non comperare, a quelli che ti possono avvantaggiare nella tua azione di acquisto.
Che si presume essere il tuo obbiettivo principale.

A questo fine, bene faresti a concentrarti maggiormente sul requisito piu importante del contratto, che e' il prezzo.

Una minima caparra, che rimanda ad un altro contratto, quello preliminare e che precedera' il definitivo.
Dove integrerai la caparra costituendone una di buona entita' a titolo di anticipo.

Cio' solo dopo, aver concluso tutto l'iter necessario, per l'ottimento del finanziamento.
Che avvverra' solamente con l'impegno di quella tua minima caparra.
Che ti consentira' di avere il punto fermo, dato dall'accettazione del venditore, per condurre e manovrare incidendo, in tutta la tua azione di compera.

Pure i rapporti con l'intermediario a quel punto saranno rinviati ai contratti successivi.
Come il compromesso e il rogito.

Rapporti che potrebbero pure addirittura regolarsi per corrispondenza.
Tanto da che sono marginali, rispetto alla fusione dell'accordo, che hai gia' ottenuto dal proprietario.

Lasciare un margine temporale al venditore per convergere al rogito, e' sempre un buon biglietto da visita, per un acquirente.

Specie se lascia una caparra, che il venditore potra' utilizzare nella sua successiva ed eventuale azione di compera.

Una gentilezza che puo' incidere sul saldo prezzo offerto.

Se il "Quanto" e' il Re dei requisiti fondamentali del contratto.
Il "Come" e il "Quando" sono i suoi alfieri.

Clausole e clausolette sono solo comparse.

 

[giuseppebiu]

Viene fuori che nel terrazzo c'è una copertura in eternit, l' AI dice che sarà cura del venditore rimuoverla e smaltirla, nella pda questo va indicato? Si può aggiungere nelle note? Inoltre sempre nelle note si deve indicare se i mobili verranno lasciato dentro dal proprietario ( vecchi mobili!), E anche la caldaia e i sanitari? Queste cose vanno specificate già nella pda?
Una cosa che non mi è chiara è la tempistica della banca, non mi danno una data ma solo info generica.

 

[Zagonara Emanuele]

Viene fuori che nel terrazzo c'è una copertura in eternit, l' AI dice che sarà cura del venditore rimuoverla e smaltirla, nella pda questo va indicato? Si può aggiungere nelle note? Inoltre sempre nelle note si deve indicare se i mobili verranno lasciato dentro dal proprietario ( vecchi mobili!), E anche la caldaia e i sanitari? Queste cose vanno specificate già nella pda?
Una cosa che non mi è chiara è la tempistica della banca, non mi danno una data ma solo info generica.

Sanitari e caldaia del riscaldamento fanno parte integrante dell'immobile in quanto elementi essenziali, quindi non serve specificare che restano e sono inclusi, anche se negli anni "ho visto cose che voi umani non potete neppure immaginare", ad esempio gente che li smonta e se li porta via (cose da pazzi).

Per quanto concerne l'eternit direi che sarebbe meglio inserire il patto nella proposta d'acquisto, sia perchè si tratta di un lavoro delicato che costoso, sia perchè è un lavoro da farsi (quindi meglio precisarlo).
Stessa cosa dicasi per i mobili che eventualmente restano, specie se a te interessano o hanno un discreto valore.

Per quanto riguarda il mutuo invece, generalemnte le banche impiegano 7 - 10 giorni per una risposta di massima e 1 - 2 mesi per una delibera ufficiale.

 

[francesca63]

Hai considerato che se acquisti 3 appartamenti solo per uno dei tre potrai acquistare come prima casa? (a meno che sia possibile una fusione in un unico immobile).
Questo problema ci sarebbe per le imposte di acquisto,e per il mutuo.

 

[giuseppebiu]

Grazie per l' informazione, per me era scontato che fosse un unico immobile catastalmente, l' AI non mi.ha parlato.di 3 immobili distinti, devo approfondire.

Hai considerato che se acquisti 3 appartamenti solo per uno dei tre potrai acquistare come prima casa? (a meno che sia possibile una fusione in un unico immobile).
Questo problema ci sarebbe per le imposte di acquisto,e per il mutuo.

 

[giuseppebiu]

Dato che non ho fiducia verso l'AI con il mio tecnico abbiamo scritto un allegato da inserire nella proposta di acquisto ( si tratta di un immobile ante 1967 ma mancano i documenti o un progetto che giustifichi la non necessita di una concessione edilizia e un altro documento che dica che si tratta di immobile fuori centro abitato, l' AI continua però a ripetere che c'è tutto e che non devo assolutamente preoccuparmi....!!) Che contiene appunto la subordinazione della proposta di acquisto alla presentazione dei suddetti documenti.
Ora mi chiedo:
1) se l' AI firmerà la presente subordinazione in allegato;
2)se è possibile inserire in una proposta di acquisto una doppia subordinazione ossia sospensiva mutuo e sospensiva per verifica documentale in allegato;
3) nel caso specifico darei all' AI 60 giorni per fornire i documenti ma nella sospensiva mutuo devo inserire una tempistica più lunga?90 giorni?? Ovvero porterei la proposta in banca solo al verificarsi della prima condizione ( per il mutuo so di. In avere problemi per discorso merito creditizio.).
Perplesso.