Avrei bisogno di avere informazioni di base su quali siano i passaggi obbligati per me che sto per mettere in affitto il mio immobile. Sono alla prima esperienza pertanto ho bisogno dell'ABC.
Ciao rofelugi!
Se per ABC intendi riferirti all’iter fiscale per la registrazione dell’appartamento in affitto (che deve essere dotato di attestato di prestazione energetica, di cui occorre fare obbligatoriamente menzione nel contratto), con la firma del medesimo (per essere valido deve essere obbligatoriamente scritto), non si esauriscono tutti gli adempimenti relativi alla locazione: il contratto (che oggi viaggia su due binari: in forma libera o concordata, con durata e canoni diversi), una volta sottoscritto, va registrato (la registrazione assorbe l’obbligo di comunicazione di cessione fabbricato all’Autorità di pubblica sicurezza, salvo nel caso di conduttori extracomunitari o apolidi) e va pagato all’Erario la relativa imposta, pari al 2% del canone annuo (sono previsti degli sconti se si paga in una sola volta l’importo per l’intera durata): sfuggono a questa regola solo i contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno.
Se stipuli un contratto concordato in una zona ad alta tensione abitativa, in genere le grandi città e comuni limitrofi, sono previsti, limitatamente ai contratti 3+2 e per studenti universitari, alcuni benefici fiscali: l’imposta di registro va pagata sul 70% del canone annuo e il reddito IRPEF viene tassato solo al 66,5%.
Entro 30 giorni dalla stipula del contratto di locazione (o, dalla sua decorrenza se anteriore) occorre versare l’imposta di registro. Entro la stessa scadenza vanno consegnate due copie del contratto all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non sei obbligato a scegliere quello della tua città o della località ove sorge l’immobile, ma i successivi adempimenti e versamenti dovranno avere la stessa intestazione dell’ufficio). L’eventuale deposito cauzionale non è soggetto ad imposta di registro, se pagato direttamente dall’inquilino. Inoltre, su ogni copia del contratto va applicata una marca da bollo da 16 euro ogni quattro facciate o 100 righe di testo.
Prima di presentare agli uffici del Registro le copie bollate del contratto per la registrazione, occorre pagare l’imposta di registro in banca o in posta, utilizzando il modello F24 ELIDE ovvero il modello F23 (fino al 31 dicembre di quest’anno) oppure, utilizzando un nuovo sistema di riscossione delle imposte che ha preso il via quest’anno, tramite segnalazione delle proprie coordinate bancarie, direttamente allo sportello (sarà l’ufficio stesso a compilare in via telematica il modello RLI): tutti gli importi devono essere arrotondati all’unità di euro.
La copia dell’eventuale attestato di pagamento deve poi accompagnare la documentazione da presentare alla registrazione:
° l’originale e almeno una copia (o più originali) del contratto;
° il modello RLI per la richiesta di registrazione.
Allo sportello ottieni la ricevuta dell’avvenuta consegna del contratto, gli estremi di registrazione dell’atto e un promemoria riguardante gli adempimenti successivi.
Il contratto di locazione può essere registrato anche in via telematica. Chi sceglie la via telematica (obbligatoria per chi possiede più di 10 immobili) effettua on-line anche il versamento e tutti i relativi pagamenti (imposta di registro, imposta di bollo, eventuali sanzioni e interessi). Puoi effettuare la registrazione direttamente dal tuo computer o tramite un intermediario abilitato (CAF, organizzazioni della proprietà edilizia, agenti immobiliari ecc.). Se scegli la via telematica del fai da te, ti devi collegare al sito dell’Agenzia delle Entrate per chiedere il codice personale (PIN) che consente di accedere al servizio Fisconline o le chiavi per l’utilizzo di Entratel.
Per gli immobili concessi in locazione ad uso abitativo è possibile scegliere il regime di tassazione della cedolare secca (alternativo all’IRPEF) e lo si deve fare nel momento in cui si registra il contratto (oppure, successivamente, in decorrenza dell’annualità contrattuale, sobbarcandosi l’onere di comunicazione di tale scelta all’inquilino a mezzo lettera raccomandata): è un’imposta sostitutiva che sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, l’imposta di bollo e di registro (tranne in caso di cessione di contratto).
Questi sono, a grandi linee, gli adempimenti fiscali richiesti alla stipula di un contratto di locazione ad uso abitativo in Italia, rofelugi: un labirinto normativo dove è facile perdersi, un inestricabile groviglio di norme infide, spesso mal coordinate tra loro, studiate apposta per essere interpretate in un modo o, a piacere, nel suo esatto contrario (vi ricordate il “pasticciaccio brutto” del 2012 del modello 69 a conferma della cedolare secca?), in un diluvio di circolari, di ulteriori chiarimenti di chiarimenti, di norme previste, poi cancellate, previste di nuovo e poi sospese (vedi la storia infinita della nullità dei contratti di locazione senza APE), a conferma che lo sforzo di semplificare le cose in Italia "
è simile al tentativo di inchiodare un budino ad una parete" (cit.).
Se ti capiterà di staccare il ticket per l’attesa del tuo turno in Agenzia, preparati: spesso (molto spesso) è un percorso ad ostacoli (il traguardo non è affatto assicurato) e una “battaglia” contro il cretinismo amministrativo (figlio di quello legislativo)
e l’ottusità di funzionari prigionieri del loro ruolo fino al punto di non poter prendere atto neppure delle cose più semplici.
Se hai problemi, scrivici, apri una discussione, segnalaci le anomalie sulla tua strada. Noi facciamo del nostro meglio, e lo faremo sempre di più per aiutarti con le “armi” buone della divulgazione e della conoscenza.
Penny
