Problema accettazione proposta immobiliare

[francesca63]

P
er acquistare una proprietà in Brasile come faccio il pagamento e i documenti

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[IL TRUCE]

Dunque cari..corretto cio che dice @francesca63 .
Diciamo che Tizio e Caio che firmino ANCGE per conto di Sempronio..risponderanno si...ma in pratica no..Gli "avevo capito" "forse pensavo" "magari credeva" si sprecherebbero dando vita ad un ginepraio dal quale NON uscirete..
LA vendita di cose altrui che al profano parrebbe riguardare il caso in questione, IN REALTA' parla di tutt altro . Piu assimilabile ad una vendita allo scoperto per dirla in gergo...
Le vera verita' e' che SINO A CHE VA BENE VA BENE..ma il giorno che andasse qualcosa storto in assenza di procura ALL ATTO PRATICO quel giorno NON saccherete.
Questo andava detto.
Birichini..birichini..vi ho beccato a confondere il 1478 eh,..?
Birichini...

 

[specialist]

Grazie mille, mi sono allarmato perché l'agenzia appena ricevute queste due firme è stata subito molto insistente, quasi aggressiva nel richiedere immediatamente la sua percentuale. Al momento ho solo una mail di questa proposta accettata perché i 3 eredi vivono in un altra città.

Perché il terzo erede non ha firmato? Non può, non vuole o tutte e due le cose?

 

[francesca63]

puoi spiegarmi perche non si applica se la prop è intestata a tutti i proprietari....

Provo a spiegarmi con un paio di esempi:

Esempio 1, proprietà intestata a marito A e moglie B al 50%:
Se la proposta è indirizzata solo ad A , per l'acquisto di tutta la proprietà, ed A accetta, si è in presenza di un contratto preliminare di vendita di cosa altrui ( nello specifico, di cosa anche parzialmente altrui).
Il solo A è responsabile nei confronti dell'acquirente, e solo A subirà le conseguenze dell’ inadempimento, se B non volesse vendere .

Esempio 2, sempre proprietà intestata a marito A e moglie B al 50%:
Se la proposta è indirizzata ad entrambi, per l'acquisto dell'intera proprietà, affinché si concluda un contratto preliminare di compravendita serve la firma di entrambi per accettazione.
La firma del solo A , pur con la specifica che accetta anche per conto di B non ha alcun valore, in assenza di procura.
In questo caso, con firma del solo A che dice di accettare anche per B, nessuno dei due si può considerare impegnato contrattualmente.
Non A, perché la proposta non era indirizzata solo a lui, non B, perché non ha espresso alcuna volontà in merito.
Con un'accettazione parziale del genere, non formalmente in grado di portare alla chiusura del contratto, l'acquirente non avrebbe alcuna certezza, l'agente non potrebbe consegnare a nessuno la caparra, e probabilmente la banca non procederebbe con l'eventuale pratica di mutuo.
Se davvero B avesse intenzione di accettare, non si capisce perché non farlo direttamente, con i metodi che attualmente la tecnologia mette a disposizione facilmente ( e anche senza tecnologia, basterebbe un telegramma).
Così stando le cose, il dubbio legittimo è che B non voglia vendere, o non sia in grado di firmare validamente, magari perché incapace di intendere e volere; mi pare rischioso inoltrarsi in un percorso del genere.

Per accettare per conto di altri serve una procura, meglio ma non per forza notarile; sicuramente però per iscritto.

 

[specialist]

Così stando le cose, il dubbio legittimo è che B non voglia vendere, o non sia in grado di firmare validamente, magari perché incapace di intendere e volere; mi pare rischioso inoltrarsi in un percorso del genere.

E' la prima cosa che viene in mente.

Per accettare per conto di altri serve una procura, meglio ma non per forza notarile; sicuramente però per iscritto.

Non deve comunque essere autenticata in comune in presenza dell'interessato?

 

[francesca63]

Non deve comunque essere autenticata in comune in presenza dell'interessato?

Per la procura serve come forma minima
quella necessaria per l’atto che il rappresentante deve eseguire in nome del rappresentato: per un contratto preliminare che abbia ad oggetto un bene immobile, redatto come scrittura privata, basta la forma scritta.

 

[sgaravagli]

Provo a spiegarmi con un paio di esempi:

Esempio 1, proprietà intestata a marito A e moglie B al 50%:
Se la proposta è indirizzata solo ad A , per l'acquisto di tutta la proprietà, ed A accetta, si è in presenza di un contratto preliminare di vendita di cosa altrui ( nello specifico, di cosa anche parzialmente altrui).
Il solo A è responsabile nei confronti dell'acquirente, e solo A subirà le conseguenze dell’ inadempimento, se B non volesse vendere .

Esempio 2, sempre proprietà intestata a marito A e moglie B al 50%:
Se la proposta è indirizzata ad entrambi, per l'acquisto dell'intera proprietà, affinché si concluda un contratto preliminare di compravendita serve la firma di entrambi per accettazione.
La firma del solo A , pur con la specifica che accetta anche per conto di B non ha alcun valore, in assenza di procura.
In questo caso, con firma del solo A che dice di accettare anche per B, nessuno dei due si può considerare impegnato contrattualmente.
Non A, perché la proposta non era indirizzata solo a lui, non B, perché non ha espresso alcuna volontà in merito.
Con un'accettazione parziale del genere, non formalmente in grado di portare alla chiusura del contratto, l'acquirente non avrebbe alcuna certezza, l'agente non potrebbe consegnare a nessuno la caparra, e probabilmente la banca non procederebbe con l'eventuale pratica di mutuo.
Se davvero B avesse intenzione di accettare, non si capisce perché non farlo direttamente, con i metodi che attualmente la tecnologia mette a disposizione facilmente ( e anche senza tecnologia, basterebbe un telegramma).
Così stando le cose, il dubbio legittimo è che B non voglia vendere, o non sia in grado di firmare validamente, magari perché incapace di intendere e volere; mi pare rischioso inoltrarsi in un percorso del genere.

Per accettare per conto di altri serve una procura, meglio ma non per forza notarile; sicuramente però per iscritto.

scusa @francesca63 se continuo a chiedere, quindi la differenza "giuridica" la fa il destinatario della proposta? es. immobile di più eredi, destinatario solo uno, egli puo' obbligarsi a vendere per tutti?

proposta destinata a tutti gli eredi devono firmare tutti?

quindi il 1478 in quali occasioni lo uso? solo se a priori so' che qualche venditore no può sottoscrivere il contratto e quindi non lo inserisco come destinatario?? ragazzi mi state demolendo certezze

 

[specialist]

Per la procura serve come forma minima
quella necessaria per l’atto che il rappresentante deve eseguire in nome del rappresentato: per un contratto preliminare che abbia ad oggetto un bene immobile, redatto come scrittura privata, basta la forma scritta.

E chi controlla se la firma è veramente del mandante in presenza?

 

[francesca63]

quindi la differenza "giuridica" la fa il destinatario della proposta?

Si può dire di si, nel senso che il contratto è concluso solo se firma per accettazione il destinatario indicato nella proposta.

immobile di più eredi, destinatario solo uno, egli puo' obbligarsi a vendere per tutti?

Egli può obbligare se stesso a procurare al promissario acquirente la proprietà dell'intero immobile; ma se non riesce, perché uno (o più) dei comproprietari per qualsiasi motivo non volesse vendere, ne risponde solo lui.
Naturalmente deve risultare che la proprietà non è solo sua; cioè il proponente deve sapere che si sta addentrando in una situazione perlomeno incerta, seppur perfettamente lecita (cioè la vendita di cosa altrui, o di cosa anche parzialmente altrui).

quindi il 1478 in quali occasioni lo uso?

Quando sei certo che il promittente venditore di cosa altrui sia davvero in grado di procurare al promissario acquirente la proprietà del bene promesso.
Va tenuto presente che il contratto preliminare di vendita di cosa altrui non è suscettibile di esecuzione in forma specifica per via giudiziale ai sensi dell'art. 2932 c.c., quindi , se il contratto non viene rispettato, resta la risoluzione per inadempimento, con obbligo restituzione del doppio della caparra ricevuta, o la richiesta di risarcimento danni.
Ovvero, rispetto ad un preliminare "normale" è sicuramente un contratto più...aleatorio.

solo se a priori so' che qualche venditore no può sottoscrivere il contratto e quindi non lo inserisco come destinatario??

Se sai che non può sottoscrivere il contratto per impedimenti fisici, non potrà nemmeno trasferire la proprietà senza un tutore o amministratore di sostegno...
Se invece è per lontananza, meglio una procura speciale fin dall'inizio.
Secondo me è un contratto da maneggiare con cura.

 

[francesca63]

E chi controlla se la firma è veramente del mandante in presenza?

Nessuno; solo il "proprietario" della firma potrebbe contestare che la firma sia la sua.