Problema condominio senza amministratore.

[auromeli]

Sono d'accordo e sono consapevole della vita di condominio perché ci ho sempre vissuto. Quello che mi interessa è essere legalmente e fiscalmente a posto.

 

[Bastimento]

Quello che mi interessa è essere legalmente e fiscalmente a posto.

Qui ti do ragione: e a volte il fai da te può riservare sorprese.
Per correttezza mi sento il dovere di precisare alcune mie prese di posizione, che in qualche modo hanno attinenza con quanto vorresti.

Ho contestato alcune conclusioni, perchè non credo corretto prendere al contrario i problemi. Purtroppo a volte per brevità gli interventi, miei e degli altri, possono apparire tali.

vedi discussione sul codice fiscale, o sulle irregolarità fiscali:

per fare una sorta di esempio (lo so che ha i suoi limiti...), può star bene dire che tutti quelli coi capelli rossi hanno le lentiggini, ma questo non autorizza a sostenere che tutti quelli con le lentiggini hanno i capelli rossi.

veniamo al tuo caso.

Sono convinto, dopo aver provato a cercare riferimenti, vedi il DL sulla anagrafe fiscale ed istituzione CF, che non sia scritto nella legge che è obbligatorio avere il CF e chiederlo. E' obbligatorio usarlo (quindi averlo, quindi chiederlo) se si devono adempiere determinati atti.

Adesso applichiamolo al condominio: ho rintracciato, sollecitato da questa discussione, molti articoli che perentoriamente indicavano la obbligatorietà per il condominio di richiedere il CF:

Anche questa mi è parsa una sorta di disinformazione, o meglio una informazione parziale: è sicuramente vero che nella generalità dei casi è un adempimento dovuto ed espletato.

Ma possono pur esserci delle eccezioni: o meglio, non è detto che alcune prescrizioni non possano essere eluse (non sempre è un illecito), senza che si compia un illecito.

Mi pare che la discussione si era focalizzata su lavori di manutenzione su una parte condominiale (il cancello comune).

E' vero che la legge prescrive che i lavori su parti condominiali siano soggetti a ritenuta d'acconto. La stessa legge dice però che gli stessi lavori su parti comuni (in una comunione ereditaria o contrattuale) non hanno questo obbligo. Saremmo nel primo caso, ma in fondo non è l'intervento a discriminare, ma chi è il soggetto che paga.
Indubbiamente il fisco ha individuato nel condominio un soggetto che si prestava ad essere considerato come sostituto d'imposta, ed ad esso ha imposto alcuni adempimenti al fine di limitare la possibile evasione fiscale.

Ora per applicare la ritenuta certamente occorre avere il CF, ed il condominio deve pure far fare poi la dichiarazione sul 770 dei fornitori e delle ritenute applicate.

Ma se i 4 condomini non fanno fatturare al condominio, ed ognuno liquida direttamente la sua parte di competenza al fornitore, siamo di fronte ad una elusione della norma, ma non ad una evasione di imposte (almeno da parte dei condomini che pagheranno l'IVA).

Questo comportamento è perseguibile e sanzionabile? Non so rispondere per certo sul punto di diritto. Ma certamente ha una probabilità di 0, 0001% che venga contestato dal fisco, che non ha modo di interferire in questa transazione e/o venirne direttamente a conoscenza.

Certo prima o poi sarà inevitabile dover compiere atti che richiedono di essere trattati come da norma. ad esempio quando si delibereranno lavori di cui si vuole chiedere la detrazione fiscale, si assumerà un dipendente, si stipulerà un contratto a nome del condominio....Fino a quel momento potrà durare un fai da te semplificando gli adempimenti ed i costi indotti.

Dopo sarà obbligatorio trattare professionalmente la questione: il che non significa che non si possa continuare a non avere un amministratore esterno. Ma chiunque amministri, dovrà avere le medesime competenze e le medesime regole.

 

[auromeli]

Ti ringrazio molto per il tuo interessamento e spero che possa servire anche agli altri frequentatori del forum.

 

[Utente Cancellato 65257]

comunione è quella particolare forma di proprietà nella quale due o più persone sono proprietarie dello stesso bene (casa, automobile, ecc.).Il condominio è quella particolare forma di comunione nella quale accanto a parti di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) di distinti soggetti, vi sono delle parti di proprietà comune a tutti la cui funzione essenziale è quella di consentire il godimento delle prime.In sostanza un immobile è in comunione quando due o più persone sono proprietarie dell'intero stabile in ragione della loro quota, mentre un edificio si dirà in condominio quando più persone sono proprietarie individualmente di singoli appartamenti e di conseguenza comproprietari delle parti comuni.In definitiva uno stabile con cento unità immobiliari può essere in comunione così come un fabbricato con due appartamenti può essere in condominio.Questa, semplificandola al massimo, la differenza tra comunione e condominio.Continuando in un'opera di differenziazione dei due istituti che per dirla diversamente sono in un rapporto di genere a specie le diversità si fanno ancora più evidenti.Vale la pena, sinteticamente e senza addentrarci in specifici tecnicismi, individuare leprincipali diversità tra le due discipline.In primo luogo una differenza semantica: i partecipanti alla comunione sono detti comunisti mentre i partecipanti al condominio, condomini.Oggetto della comunione e del condominioLacomunione può avere ad oggetto la proprietà di una qualsiasi cosa mobile o immobile. Può essere, o cadere, in comunione un'autovettura, un'imbarcazione o un immobile.Il condominio, come ci dice tra l'altro lo stesso codice civile, può configurarsi solo nel caso di edifici.Quote di partecipazioneNellacomunione le quote di partecipazione si presumono uguali, salva diversa disposizione del titolo.Ciò vuol dire che se ci sono due proprietari ognuno sarà titolare di una quota che rappresenta il 50% della proprietà, se sono quattro il 25% e così via.Nelcondominio, invece, il diritto di ogni comproprietario sulle cose comuni è il frutto un rapporto di proporzione tra l'unità immobiliare di proprietà esclusiva e le cose comuni.Tale rapporto di vale viene espresso in millesimi contenuti nelle così dette tabelle millesimali.Solamente un diverso accordo può portare ad una diversa valutazione del valore delle proprietà esclusive rispetto alle parti condominiali.Sostanzialmente, quindi, l'esatto contrario rispetto alla comunione.Ripartizione delle speseNella comunione, salvo patto contrario, i comunisti saranno tenuti a partecipare in modo uguale alle spesenecessarie alla conservazione della cosa comune, laddove, invece, è risaputo, nel condominio la suddivisione in parti uguali è prevista solo in caso d'accordo tra tutte le parti cosicche in assenza di esso i costi dovranno essere ripartiti sulla base dei millesimi di proprietà.Obbligazioni condominiali e per la comunioneNel caso di comunione vige il principio di solidarietà (ognuno può pagare per tutti salvo rivalsa) mentre nel caso delcondominio, le Sezioni Unite della Cassazione (n. 9148/08) hanno escluso la solidarietà delle obbligazioni in favore della parziarietà delle stesse (cioè ognuno paga per se l.AmministratoreNella comunione la nomina dell'amministratore è sempre facoltativa,

 

[Bastimento]

Grazie anche a @bit100 per aver riportato la differenza fra i due istituti: certamente diversi, per questo avevo sentito il dovere di aggiungere il lungo post # 33. Conscio del fatto che per il condominio è previsto si comporti da sostituto d'imposta, a differenza della comunione.

Come non nego di aver a mia volta rovesciato i termini:
- vero che il condominio è sostituto d'imposta
- ma anche vero che se a figurare sono le persone, (i comproprietari) la norma viene aggirata. Sanzionabile e perseguibile? Tutto può capitare, ma credo ci siano migliori cause. E mi parrebbe una forzatura, visto che non comporta benefici per gli appaltatori.

 

[PorraH]

Buongiorno a tutti, grazie mille per l'interessamento e le risposte, e scusatemi per aver postato solo ora ma sono stato davvero impegnato in questi giorni.
Tornando alla mia situazione, negli anni non ci sono stati lavori di nessun genere o altro (anche se servirebbero, il condominio è piuttosto "messo male"), e per le piccole cose se ne è sempre occupato uno dei condomini che è una sorta di tuttofare, l'unica spesa è la bolletta dell'enel (che è sempre stata pagata, non abbiamo debiti).
Seguendo la vostra discussione mi pare di capire che nel caso di eventuali lavori come nel cassituazione, ancmeli , se avessimo ognuno una fattura intestata a sè non sarebbe formalmente impeccabile ma comunque non sarebbe evasione giusto?
E soprattutto non mi è chiara la questione delle sanzioni in percentuale sulle ritenute non versate, nel nostro caso l enel giá trattiene le varie tasse quindi non dovremmo avere sanzioni?
La situazione è un po' complicata dal fatto che ad oggi su 5 appartamenti 3 sono vuoti, e i vari condomini tendono ad un totale disinteresse. Oggi volendo cercare di vendere casa volevo capire come sistemare la situazione, speravo peró in una soluzione che non comportasse peró il dover pagare un amministratore che seguisse queste faccende solo per una bolletta della luce, e soprattutto sono sicuro che nessuno degli altri condomini sarebbe d'accordo (nessuno vuole mai spendere niente, se ne fregano totalmente in quanto non abitandoci credono di potersene fregare)...l agente immobiliare continua a dirmi di sentire l'agenzia delle entrate ed estinguere il CF, ma mi pare di aver capito che non è possibile farlo, e quindi sono al punto di partenza, cosa posso fare da solo senza il consenso di nessun altro condominio? (Piccola parentesi negli anni ho fatto davvero di tutto per mantere una sorta di armonia con gli altri, non è stato facile "gestirli" e vorrei davvero evitare di doverci litigare) Possiamo dire che comunque fino a che non ci sará un lavoro fatturato al condominio ad oggi non dovremmo essere sanzionati? In caso di vendita della casa l'omissione di questa faccenda cosa comporterebbe? Grazie ancora per l'aiuto e scusate la fatica a starvi dietro ma sono davvero argomenti di cui so poco nulla, ero convinto fino a poco tempi fa che fosse tutti a posto perchè non era obbligatorio l amministratore (come ritengono tuttora tutti gli altri condomini)

 

[Bastimento]

Qualche incongruenza nel tuo racconto traspare.
Gli alloggi sono 4 o 5?
A che pro la agenzia immobiliare spinge per cancellare il CF?

Sorvolando su questi dettagli, non vwdo oggi di che ti preoccupi.
Enel non è soggetta a ritenute.
Il 770 si dwve fare solo se ci sono state forniture di beni e servizi, escuse le forniture dellw societa erogatrici. In sostanza solo per manutenzioni, pulizie, parcelle professionali ecc

Quando deciderete di affrontare lavori sulle parti comuni, chiunque amministri, dovrà conoscere gli adempimenti , non solo fiscali

 

[PorraH]

Ciao @Bastimento e grazie della risposta immediata, allora...

Qualche incongruenza nel tuo racconto traspare.
Gli alloggi sono 4 o 5?

Gli alloggi sono 5, errore mio, ma comunque il limite per l'amministratore è di 8 giusto? non dovrebbe cambiare nulla vero?

A che pro la agenzia immobiliare spinge per cancellare il CF?

Perchè avendo firmato per vendere casa (anche se non ancora su piazza) ho raccontato per filo e per segno le varie questioni all'agente, e quando gli ho raccontato di come la bolletta della corrente fosse intestata al condominio con relativo CF mi ha subito detto che conviene estinguerlo per non avere problemi in futuro in caso di vendita, mi ha detto che avrebbe sentito il suo commercialista per sapere come comportarsi visto che anche per lui era un "caso particolare". Qualche giorno dopo mi chiama e sostiene che il commercialista ha detto che non c'è problema che basta andare all'agenzia delle entrate ed estinguerlo.
Io ho letto molto qui e in altri forum e mi pare di aver capito che estinguerlo è l'unica cosa che non posso fare, ma l'agente sostiene che delle informazioni recuperate "sull'internet" non sono affidabili, e continua a dirmi di sentire l'agenzia delle entrate, cosa che non ci tengo a fare.

Morale posso stare tranquillo finchè non ci sarà bisogno di fare lavori sulle parti comuni, ora devo solo convincere l'agente.

(da notare l'impegno per imparare ad usare correttamente il forum )

 

[Bastimento]

il commercialista ha detto che non c'è problema che basta andare all'agenzia delle entrate ed estinguerlo.

Curioso parere: era per caso associato anche alla soppressione del contratto luce?

Formalmente che il contratto luce scala sia intestato al condominio è l'unica possibilità corretta. Intestarlo ad un condomino potrebbe essere vietato dal gestore (che però non contesta fin che non salta fuori qualche grana).

leggi le condizioni contrattuali Enel, e falle vedere a quel fenomeno di commercialista.

 

[Bastimento]

(da notare l'impegno per imparare ad usare correttamente il forum )

Ottimo!