Preliminare con procura per ristrutturazione e vendita immobile

[Fabio83]

Buonasera avrei bisogno di un parere autorevole sulla fattibilità di questo tipo di operazioni immobiliari:
vedo un immobile in vendita che rispetta i canoni da me definiti,contatto il proprietario o l'agenzia e tratto l'immobile, firmo un compromesso a garanzia dove verso tutto l'importo da lui richiesto per l'immobile. Il proprietario nel frattempo mi firma una procura per ristrutturate e vendere l'appartamento, venduto l'appartamento mi tengo tutto l'incasso ed emetto fattura al vecchio proprietario per la differenza tra prezzo di vendita -spese sostenute intestate al proprietario ma da me pagate - prezzo anticipato a garanzia nel primo compromesso. E un'attività fiscalmente ammessa? A mio parere si, il contrario sarebbe contro la libertà d'impresa.
Il compromesso iniziale purtroppo deve essere stipulato con il versamento dell' intero importo a mia garanzia.
In attesa ringrazio

 

[Rosa1968]

Sono curiosa di sapere quali sono le spese da te sostenute da fatturare al proprietario .....

 

[Manzoni Maurizio]

No così non è possibile.

 

[Fabio83]

Buongiorno Rosa1968, io pago le spese di ristrutturazione e vendita dell'immobile.
Dando al venditore tutto l'importo al compromesso in modo da essere tutelato, ristrutturo e vendo a mie spese l'immobile in forza della procura.
Quando incasso la vendita sempre in forza della procura, al venditore non devo più nulla, inquanto gli ho già dato tutta la somma da lui richiesta in trattativa, pertanto la differenza tra l'incasso della vendita e le spese sostenute è il mio guadagno che fatturo al venditore come compenso procuratore.
Intanto ringrazio per le risposte.

 

[DIEGO BIR]

quindi di fatto tu vendi per conto del proprietario in qualità di procuratore, non cedi il tuo preliminare.

 

[Rosa1968]

Buongiorno Rosa1968, io pago le spese di ristrutturazione e vendita dell'immobile.

c'è qualcosa che non è chiaro nel discorso. Mi sembra tu ti stia rifacendo al contratto di mandato ma mancano dei tasselli che servono al fisco soprattutto. Se tu acquisti per preliminare un immobile, saldi il prezzo stabilito con il proprietario. Tu ti assumi il rischio di impresa, non capisco cos'altro devi fatturare al proprietario. A lui non interessa se tu ristrutturi e rivendi, a meno che cambiano i rapporti e lui rischia con te.

 

[DIEGO BIR]

mi lascia perplesso una cosa, come fai a giustificare il giro dei soldi tra te ed il venditore e tra te e l'acquirente....

 

[Fabio83]

Buongiorno Diego, con la procura giustifico i movimenti di soldi tra me proprietario e acquirente e mi lascia aperte 2 strade in vendita, o procuratore o cessione di compromesso. Scusate ma il caso è un po' complesso da spiegare

 

[Fabio83]

Rosa per farti capire ti faccio un esempio numerico.

Trovo un immobile da ristrutturare a 100(valore mercato 120) faccio un preliminare con il proprietario per acquistare l'immobile a 100 e gli verso tutto al preliminare e allo stesso tempo mi firma una procura per ristrutturare per suo conto e poi vendere l'immobile; lui e tranquillo perché ha tutti i soldoni in mano e io pure perché ho un preliminare registrato. A nome del proprietario ristrutturo e spendo di tasca mia 20 per la ristrutturazione, fatture intestate al proprietario e pagate da me. (Rispetto anche l'iter per la detrazione fiscale a nome del proprietario).

Vendo poi l'immobile per 150 con insieme 10.000 euro di detrazioni fiscali spalmare in 10 anni.

A questo punto se agisco da procuratore io ho incassato 150, dato 100 al venditore, cifra che lui voleva, è speso 20 di ristrutturazione. Ho in mano 30 che sarebbero del venditore, ma in virtù degli accordi io emetto a lui fattura come compenso procuratore per 30 così giustifico fiscalmente questi soldi che rimangono a me. ( il proprietario non mi deve più niente)

Altra soluzione sarebbe quella di cedere il compromesso, ma sarebbe più svantaggiosa perché a questo punto il mio utile imponibile sarebbe 50, le spese di ristrutturazione su un immobile che non è mio non posso dedurle.

Vi ringrazio ancora per gli interventi, è importante sapere se questa strada a un po' tortuosa sia percorribile.

 

[cafelab]

non capisco, ma l'esposizione economica?
ma le tasse?