marcobo

Membro Junior
Privato Cittadino
Se la modifica non comporta una variazione ai fini fiscali della rendita non occorre aggiornare la planimetria ma basta una certificazione tecnica da allegare al rogito, ovviamente tale modifica deve essere supportata dall'apposita dia di modifiche interne oppure dalla variante depositata al comune.

Per capirci se la parete (non chiamamolo muro perche potrebbe essere confuso per manufatto portante) se in realtà è posta adistanza di esempio m 3 rispetto alla parete di fronte alla stessa, mentre nella planimetria la distanza corrisponde a misure poco discordanti quali 3,10 m o 2,9 m, la variazione docfa non va presentata. il tutto deve essere supportato dell'avvenuta variante depositata o di comunicazione dia di aver variato l'ubicazione della parete, parimenti per la porta poco importa se è a dx, a sx, o centrale rispetto ad una parete tra realtà e planimetria catastale.

Purtroppo la posizione della parte é diversa per circa 1 metro, mentre la porta collega un ripostiglio alla cucina invece che all'ingresso.
Quello che non capisco e come faccio a dichiarare di aver variato la posizione di qualcosa che non é mai stata toccata, ma solamente costruita diversa dal progetto iniziale....
Invece il notaio non lo posso cambiare: lo sceglie la parte acquirente che vuole l'appartamento in regola con le norme urbanistiche.

Comunque grazie per i pareri assolutamene competenti che mi state dando!
 

marcobo

Membro Junior
Privato Cittadino
Ho contattato il notaio che ha fatto il rogito con cui ho comperato, ed asserisce che questo tipo di ricerca (conformità dei progetti depositati in Comune con le piantine catastali) non viene fatta dai notai. Probabilmente quindi la parte acquirente di sua iniziativa ha incaricato un tecnico per fare una verifica in Comune.
Il notaio mi ha detto anche che nelle case esistono parecchie difformità di questo tipo, ma si tratta di difformità lievi che non sono rilevanti per la validità dell'atto e che io non sarei a mia volta tenuto a mettere a posto perché cosí ho a mia volta comperato.

Peró, la parte compratrice ha messo sulla proposta di acquisto che condiziona la proposta alla regolarità urbanistica e catastale ed immagino che non voglia a sua volta correre il rischio che se un domani dovesse vendere dovrebbe eventualmente a sua volta regolarizzare…..

Insomma non riesco ancora a venirne a capo!
 

SALVES

Membro Senior
Professionista
Se proprio l'acquirente chiede la conformità, unica soluzione è trovare la variante in comune così come è adesso oppure procedere a sanare l'attuale dsposizione con quanto prevede l'art. 6 del d.p.r. 380/01, e dopo procedere a docfa.
 

Ponz

Membro sognante
Agente Immobiliare
ma la conformitá urbanistica è obbligatoria, mi risulta, quindi non è l'acquirente a volerla, ma la legge... mi sbaglio?
 

SALVES

Membro Senior
Professionista
ma la conformitá urbanistica è obbligatoria, mi risulta, quindi non è l'acquirente a volerla, ma la legge... mi sbaglio?

La legge prevede l'obbligo di trascrivere nell'atto gli estremi di protocollo della planimetria presente in cataso e che la stessa è conforme a quanto in realtà esiste, il che non è la conformità urbanistica.

Peró, la parte compratrice ha messo sulla proposta di acquisto che condiziona la proposta alla regolarità urbanistica e catastale ed immagino che non voglia a sua volta correre il rischio che se un domani dovesse vendere dovrebbe eventualmente a sua volta regolarizzare…..

La conformità urbanistica si ha con la citazione della provenienza dell'immobile ossia la citazione degli estremi del provvedimento di concessione che ha reso possibile la realizzazione dell'immobile in conformità alle leggi urbanistiche, sanitarie e sismiche, e irrisorio considerare non conforme un immobile che al comune risulta con una parete spostata di un metro e che una porta comunichi il riposiglio alla cucina anzicchè all'ingresso, in quanto tali modifiche non vanno in difformita a nessuna norma sanitaria ma soltanto a quanto prescrive l'art. 6 d.p.r. 380/01, sanabile pagando una sanzione di € 250, inoltre per l'epoca del rogito l'articolo da osservare era il 26 della l.47/85.
Ma l'art. 8 della L.47/85 annovera le opere che non costituiscono variazioni essenziali ed il comma 2 è a tuo favore, così come anche l'art. 32 del d.p.r. 380/01 comma 2 che ha abrogato e recepto l'articolo della legge 47/85.

Quindi quanto in difformità rilevato dagli acquirenti non sono elementi di futura incommerciabilità del bene cosi coome ti ha suggerito il notaio.
fai notare dell'esistenza dell'articolo 32 del d.p.r.380/01 a chi pone dubbi sulla regolarità urbanistica, ultima soluzione in alternativa a quella di sanare ai sensi dell'art. 6 d.p.r. 380/01.
 

marcobo

Membro Junior
Privato Cittadino
L'agenzia che cura la vendita mi suggerisce un geometra che ha emesso un preventivo in cui afferma di vole eseguire:
1) C.I.L. a sanatoria: Rilievo Pratica edilizia (CIL a sanatoria con oblazione di 258+35 euro diritti di segreteria)
2) Variazione catastale (DOCFA) : elaborazione di nuova variazione catastale presentata presso UTE con 50 euro diritti segreteria.

Per dette prestazione si richiedono 1300 euro comprese le spese (circa 400 euro) +21% IVA +4% cassa geometri.
A me sembra un po'caro. Voi cosa ne pensate? Ho inoltrato il preventivo al mio vecchio notatio per un consiglio, ma non mi risponde ancora.
Ma il notaio proprio non ha nessuna responsabilitá in tutto questo?

grazie ancora per i pareri estremamente competenti!!
 

SALVES

Membro Senior
Professionista
Ma il notaio proprio non ha nessuna responsabilitá in tutto questo?

no la conformità urbanistica la dichiara il venditore sia adesso che all'epoca del tuo rogito.

Il consiglio che ti do è di consultarti con un'altro tecnico per vedere se risparmi qulcosa e suggerirgli l'esistenza dell'art 32 del d.p.r. 380/01
 

marcobo

Membro Junior
Privato Cittadino
Ho consultato un architetto, che sostiene che: secondo il RUE del mio comune gli abusi edilizi minori (come il mio caso) sono prescritti dopo 5 anni (dal 1955 sono passati oltre 50 anni!)
Per dimostrare il fatto che l'irregolaritá risale a olter 5 anni é sufficiente la documentazione catastale (1955), che é appunto difforme dal progetto del 1953
In questo caso mi ha detto che al massimo potrebbe essere necessario effettaure le misure che attestino che la piantina catastale é conforme all'appartamento (in questo caso me la caverei con circa 500 euri)
Un altro geometra sostiene invece che in assenza di corrispondenza fra progetto e piantina catastale sarebbe nullo l'atto di vendita (affermazione smentita in modo categorico dal mio notaio!)
Forse il geometra cercava di fare un guadagno extra?
 

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