Proposta accettata e recesso del venditore

[emanuel2]

Buonasera,

Ad ottobre ho firmato una proposta irrevocabile di acquisto, vincolata all'ottenimento del mutuo entro il 15 Novembre 2011, la proposta diventa preliminare all'accettazione.

Tale proposta è stata accettata e firmata dal venditore due settimane fa, abbiamo controfirmato l'accettazione.

Ieri l'agente immobliare che segue la pratica mi telefona e mi dice a voce che il venditore ha deciso di vendere ad un'altro acquirente, questa scelta dipende dal fatto che questo nuovo acquirente paga senza bisogno di un mutuo ed il venditore (impresa edile) ha bisogno di soldi e non si fida del nostro ottenimento mutuo.

Ad oggi ho ricevuto la delibera reddituale e non quella definitiva, mancando la perizia dell'immobile e la relazione notarile.

L'agente immobiliare mi ha detto, che devo pagare le provvigioni (circa 6 mila euro) e poi mi potrò rifare legalmente sul venditore inadempiente, visto che l'affare si è concluso all'accettazione.

è molto probabile che se la perizia venga fatta io ottenga il mutuo, facendo saltare anche il vincolo e quindi finalizzando del tutto il contatto, tutto questo anche se a voce so benissimo che il venditore non rogiterà mai con me...

come mi consigliate di agire??? Il mio obiettivo è togliermi del tutto da questa situazione assurda, in cui senza che io abbia colpa alcuna potrei dover pagare 6 mila euro di provvigioni subito, perdere la casa e poi dover dennciare una impresa edile in rischio fallimento sperando che mi ridia il doppio della caparra e mi rimborsi le provvigioni che io avrò già pagato...

Aiutatemi... non dormo la notte è mai possibile che l'agenzia si debba rifare su di me che non ho alcuna colpa?

Grazie mille,
Emanuel.

 

[gcaval]

Tu hai diritto all'acquisto, perché il venditore si è obbligato a vendere. Puoi chiedere l'esecuzione specifica al giudice, e senza dubbio, anche se passerà un po' di tempo, otterrai l'acquisto.

La provvigione deve essere pagata, non è colpa dell'AI se una delle due parti si tira indietro. Sta a voi prendere delle precauzioni prima, eventualmente (tipo fissare la caparra almeno al valore della provvigione, o usare delle clausole in cui si specifica che in caso una delle parti si tira indietro, pagherà la provvigione dell'AI anche per l'altra parte).

Mi pare di capire, però ,che ti va bene uscirne, purché non ci rimetta nulla. Allora, manda una bella raccomandata al venditore, in cui dici che sei disposto ad annullare il preliminare purché lui direttamente vada a pagare subito la provvigione che tu devi all'agenzia (nel caso in cui sia più alta della caparra, altrimenti chiedi subito il doppio della caparra, e con parte di questa, paghi l'AI). Puoi chiaramente dirgli che se non accetta, chiederai al giudice l'esecuzione specifica.

Chiedi all'agenzia di portare un po' di pazienza.

Buona fortuna

 

[piero castagner]

Buongiorno a tutti,
Il diritto alla provvigione sorge all'avveramento della condizione sospensiva, pertanto qualora entro il termine concordato fornirai al venditore la conferma di delibera del mutuo e quest'ultimo deciderà comunque di non adempiere agli obblighi assunti nei tuoi confronti, sarai in grado di pretendere l'esecuzione del contratto oppure pretendere il doppio della caparra versata.
In ogni caso, l'affare si ritìene concluso all'avveramento della condizione sospensiva, pertanto il mediatore avrà diritto al proprio compenso provvigionale.

 

[Wile]

Basterebbe che la banca non ti concedesse il mutuo...
A quel punto l'AI nulla avrebbe da pretendere, in quanto interviene la sospensiva del mutuo. caparra restituita e no provvigione.
Tieni presente che adesso come adesso le banche sono felicissime di non concedere mutui... parla con il direttore di come farlo apparire "rifiuto per perizia non sufficiente" o altre gabole che le banche s'inventano per non concederlo (anche l'improvviso aumento degli spread potrebbe essere una buona causa, l'importo diventa insostenibile). Se l'AI protesta, gli intimi di trovarti lui una banca disposta a concedertelo, se proprio vuole la provvigione. In questo periodo mi sa che e' proprio dura.

Viceversa, se il mutuo e' concesso e la casa comunque ti interessa, paga la provvigione (e cosi' lui te lo levi dai piedi, non dopo aver contrattato a mani in faccia, visto che ti ha presentato un inaffidabile) e cita in giudizio il costruttore, esigendo il doppio della caparra come risarcimento (se riesce a ripianare le spese di agenzia) oppure esigendo l'esecuzione specifica del contratto.
E' altamente probabile che se chiedi doppia caparra al costruttore inadempiente se questo come affermi e' in via di fallimento sara' dura rivedere i soldi. Rischia di fallire prima della sentenza.
Viceversa, chiedendo l'esecuzione del contratto, se lui ha venduto la casa ad altri e' costretto ad annullare il rogito e venderla a te. Se si va in giudizio, l'immobile viene "bloccato" e ogni procedura su di esso bloccata fino alla sentenza (nessun rogito, nessuna vendita).

In ogni caso, se il costruttore nel frattempo fallisce, beh, non ce n'e' piu' per nessuno.

Tempi lunghi, in ogni caso, e di esito incerto, tranne quello della negazione del mutuo. Ma serve giocarsela bene.

Pero', pero'... chi te lo fa fare dal comprare casa da uno in odore di fallimento?!? Sai che rischi corri? Te l'avrebbe fatta la fidejussione? Lo sai che se compri a forte sconto (quello lo decide l'AdE a seconda della necessita' di soldi che ha...) ed e' dimostrabile la tua conoscenza dello stato di sofferenza del venditore e' uno dei pochi casi in cui agisce la revocatoria anche in caso di prima casa?

 

[gcaval]

PS: d'accordo con quanto detto da Piero. Ho letto male e avevo capito che la banca aveva già dato l'assenso per il mutuo. Il mio ragionamento vale, ovviamente, a condizione sospensiva risolta.

 

[emanuel2]

Ciao a tutti, grazie delle risposte.

Io vorrei davvero quella casa, non ho intezione di sfruttare il caso per ritirarmi, il punto è che quelli sono i soldi di una vita, e fare affari con una persona che si ritira all'ultimo momento, incorrendo in possibili cause perchè ha bisogno di soldi mi pare prorprio un sucidio (vedi tema fiejiussione ecc), è solo per questo che NON ho intenzione di esigere che mi venda ancora la casa.

vorrei anche evitare di lasciare la cosa al caso (ovvero sperare che non mi diano il mutuo), visto che il rischio è pagare la provvigione e imbastire una causa che non saprò mai come andrà a finire, il tutto per cause non mie...

se scaduto il termine di ottenimento mutuo (15 Novembre), io comunichi tramite raccomandata che scaduto il termine previsto per il mutuo (che magari poi arriverà comunque) NON intendo procedere all'acquisto sarei imputabile e potrei passare dalla parte del torto?.

Grazie.

 

[Bagudi]

Prima di fare qualunque mossa, ricordati che il venditore non ti ha comunicato ufficialmente la sua intenzione di recedere, ma l'ha fatto telefonicamente l'agente.

Ormai siamo al 9 novembre, aspetta il 15 e comunica ufficialmente, tramite raccomandata al costruttore e all'agente immobiliare, che sono scaduti i tempi per il rilascio del mutuo e non l'hai ottenuto, per cui decade la proposta, con tutti i vincoli relativi.

Silvana

 

[emanuel2]

Ciao Silvana,

grazie per la risposta.

A proposito di questo tema, ho bisogno del rifiuto ufficiale della banca (molto improbabile) o mi basta dire che essendo scaduto il limite temporale ed indipendenemtente dal fatto che la banca poi me lo darà o meno intendo ritirarmi?

il tema della banca purtroppo è complicato, per affrontare un tema alla volta ho omesso un dettaglio, il mio rapporto con la banca è intermediato da un consulente finanziario proposto dall'agente (che mi ha proposto un'ottimo mutuo, per questo ho accettato).

Quanto sopra significa che non sarebbe credibile o veritiero affermre che la banca mi ha RIFIUTATO il muto, mi dovrebbe poter bastare che non mel'abbia ANCORA concesso per poter richiedere di ritirare la porposta di acquisto e quindi salvare il salvabile.

Tutto questo giro assurdo, ripeto, è perchè preferisco uscire senza perdere niente (provvigioni) piuttosto che pagare provvigioni e "sperare" di portare a casa riscarcimenti in futuro.

Il fatto di essere io a ritirarmi, avendo la protezione del vincolo del mutuo, mi garantisce anche di poter gestire la cosa, visto che il venditore non vuole firmare la rinuncia, l'agenzia è ferma in attesa di sviluppi e mi sta proponendo assurdità (tipo di comprare la casa a fianco sempre dello stesso costruttore facendo finta di aver sbagliato a mandare la cartina catastale...).

Insomma vorrei fuggire da questi folli, anche perdendo eventuali danni che mi dovrebbero (ho perso mesi e mesi di telefonate, notti insonni e gli ultimi spread decenti sui mutui).
Grazie,
Emanuel.

 

[Bagudi]

mi dovrebbe poter bastare che non mel'abbia ANCORA concesso per poter richiedere di ritirare la porposta di acquisto e quindi salvare il salvabile.

Si, direi che la strada potrebbe essere questa e, purtroppo, l'unica a perderci sarebbe l'agenzia immobiliare, che si spera si potrà rifare in ogni caso sul venditore, avendogli tenuto mano nel giochetto del recesso "telefonico"....

 

[emanuel2]

Tralasciando opinioni personali sui singoli agenti con cui ho avuto a che fare devo dire che mi sembra giusto che sia (nel mondo ideale) l'intermediario a fare da garante (l'agente) , visto che il controllo delle parti dovrebbe essere parte integrante del lavoro che ha svolto (e quindi dell'eventuale provvigione).

Se l'intermediario fa da tramite e il venditore viene meno è lui che deve rivalersi su di esso e non il compratore... in caso contrario, obiettivamente, non saprei proprio contestualizzare perhcè dovrei pagare 6 mila euro, se non pagare pegno per tutti gli acquirenti disonesti sui quali l'agenzia si deve rifare su di me...