Proposta, compromesso rogito: un po' di ordine

[pozz]

La proposta d'acquisto, se firmata dall'acquirente, dal venditore per accettazione e dall'acquirente nuovamente per presa visione dell'accettazione, è un contratto tra privati che ha la sua validità, soprattutto di irrevocabilità.

Se non si fa compromesso, cosa succede se una delle parti prima del rogito cambia idea? Ho letto che l'acquirente perde la caparra e il venditore è costretto a pagare il doppio della caparra. Però alla proposta si parla di piccole cifre per la caparra (1k-5k). In teoria, se un venditore trova un altro acquirente che è disposto a pagare 10k o oltre in più o l'acquirente trova nel frattempo una casa che gli piace di più, si fa poco a mandare le cose all'aria senza altre conseguenze. Mi sbaglio?

Il compromesso, fatto davanti ad un notaio, ha un carattere di irrevocabilità migliore? Quello che mi viene in mente è che al compromesso si versa una caparra maggiore (tipo 10k o il 10% del valore dell'immobile) e quindi tirarsi indietro diventa molto più oneroso.

Quando ha senso registrare il compromesso? Ho capito che serve per evitare che un farabutto possa fare due compromessi contemporaneamente con due venditori diversi, ma mi sembra veramente l'assurdo.
E' meglio registrare il compromesso?

 

[Giuseppe Di Massa]

La proposta d'acquisto, se firmata dall'acquirente, dal venditore per accettazione e dall'acquirente nuovamente per presa visione dell'accettazione, è un contratto tra privati che ha la sua validità, soprattutto di irrevocabilità.

Se non si fa compromesso, cosa succede se una delle parti prima del rogito cambia idea? Ho letto che l'acquirente perde la caparra e il venditore è costretto a pagare il doppio della caparra. Però alla proposta si parla di piccole cifre per la caparra (1k-5k). In teoria, se un venditore trova un altro acquirente che è disposto a pagare 10k o oltre in più o l'acquirente trova nel frattempo una casa che gli piace di più, si fa poco a mandare le cose all'aria senza altre conseguenze. Mi sbaglio?

Il compromesso, fatto davanti ad un notaio, ha un carattere di irrevocabilità migliore? Quello che mi viene in mente è che al compromesso si versa una caparra maggiore (tipo 10k o il 10% del valore dell'immobile) e quindi tirarsi indietro diventa molto più oneroso.

Quando ha senso registrare il compromesso? Ho capito che serve per evitare che un farabutto possa fare due compromessi contemporaneamente con due venditori diversi, ma mi sembra veramente l'assurdo.
E' meglio registrare il compromesso?

Allora, vedo un miscuglio preoccupante, facciamo davvero chiarezza.

Qualsiasi contratto stipulato prima del rogito è un contratto preliminare per definizione, come ogni contratto esserne inadempiente ha delle conseguenze.
Nel caso della prima fase, in cui il contratto preliminare tra le parti è la proposta accettata con relativa comunicazione di avvenuta accettazione, la garanzia è relativa all'assegno versato fino a quel momento, indipendentemente dalla caparra complessiva pattuita.
Ma se tale cifra è versata (ma anche tenuta in agenzia) come caparra confirmatoria, allora i diritti dell'adempiente contro l'inadempiente sono maggiori, ad esempio risarcimento danni al posto del doppio della caparra (se si è acquirenti) fino alla sentenza sostitutiva del rogito.

Per comodità, chiarezza espositiva e per meglio precisare alcuni elementi, si fa solitamente un secondo preliminare, quello tutto stampato che si usa definire gergalmente ed impropriamente compromesso. Qui le garanzie sono superiori solo perchè, normalmente, è superiore la caparra versata, è la caparra a determinare la "sicurezza", non la tipologia di preliminare.

La registrazione col notaio non c'entra nulla

La registrazione è un obbligo fiscale, che non aggiunge nulla ai contratti, va registrato ogni preliminare a seguito del quale ci sia passaggio di denaro, per questo spesso relativamente al primo preliminare (proposta accettata) anche se si parla di caparra confirmatoria, resta in agenzia, così si registrerà solo il secondo preliminare.

Dal notaio si fanno i preliminari che si possono trascrivere, questo da maggior sicurezza perchè la trascrizione nei registri immobiliari è opponibile a terzi, ovvero nessuno potrà fare un atto al posto tuo perchè quella trascrizione lo impedirà, è costosa e si consiglia solo se si ha motivo di dubitare in qualche modo della parte venditrice, o se ci sono particolari accordi, magari molto lunghi nel tempo.

Immagino tu stia comprando tramite agenzia, chiedi tutto anche a loro, li pagherai, usali.

 

[brina82]

Aggiungo solo che proprio perchè il primo contratto ha valenza a tutti gli effetti (giuridica, fiscale ecc.), spesso si salta il compromesso e di va direttamente a rogito.

 

[Michela_]

La proposta di acquisto è irrevocabile per tot tempo. Se viene accettata e comunicata l’accettazione della proposta nel tempo, tale proposta diventa a tutti gli effetti un contratto preliminare.

La somma lasciata a titolo di deposito (dalla data di presentazione della proposta fino alla scadenza del tempo per accettazione) all’agente immobiliare, viene consegnata al venditore se accetta la proposta e così tale somma diventa caparra confirmatoria. Se la proposta non viene accettata nei tempi, la somma viene resa al proponente e ognuno è libero.

Quindi la proposta accettata divenuta preliminare, deve essere registrata presso l’agenzia delle entrate (adempimento fiscale) entro 30gg, se registrata in ritardo si pagano le sanzioni (comunque poca roba) e tale costo è a carico di parte acquirente.

È possibile fare una integrazione al preliminare per specificare meglio altri accordi non presenti nel preliminare, ma non è possibile fare due preliminari con le stesse parti, per lo stesso immobile. Va fatta una integrazione.

Per gli immobili di nuova costruzione (obbligatorio) o per immobili in cui la caparra/acconto è una somma importante (consigliato), il preliminare si stipula dal notaio, il quale procede con la trascrizione del preliminare di compravendita nei pubblici registri per “bloccare” tale immobile e renderlo opponibile a terzi.

Nel periodo tra stipula del preliminare e rogito notarile, in base anche alla “titolarità” delle somme consegnate al venditore, se l’acquirente non procede con l’acquisto, perde quanto dato in precedenza, se invece la parte impossibilitata a procedere è il venditore, in quel caso è possibile che debba rendere il doppio della caparra ricevuta ed eventuale acconto ricevuto.

 

[Miciogatto]

Penso che adesso sarà ancora più confuso.

 

[Michela_]

Penso che adesso sarà ancora più confuso.

Ma perché? Non ci siamo spiegati bene?

Per completezza ed in poche parole, se la proposta fosse vincolata alla richiesta di mutuo, la proposta accettata e comunicata l’accettazione è comunque valida ed efficace ma i suoi effetti sono “sospesi” fino a quando non si ha esito positivo della richiesta di mutuo.

 

[Miciogatto]

Allora qualche piccola inesattezza l'ho letta in questo thread.
Ma se ora mi metto a fare il pignolo pure io il nostro amico impazzisce!

 

[brina82]

Allora qualche piccola inesattezza l'ho letta in questo thread.
Ma se ora mi metto a fare il pignolo pure io il nostro amico impazzisce!

Ora ci lasci (o mi lasci) sulle spine però...

 

[Bagudi]

Penso che adesso sarà ancora più confuso.

A me sembra molto chiaro, a te no ?

 

[pozz]

Nel modulo di proposta del mio AI, è scritto che il deposito lasciato in fase di proposta diventa automaticamente una caparra confirmatoria all'accettazione del venditore. Se non ho capito male, questo permette di chiedere all'inadempiente delle penali o addirittura un trasferimento di proprietà (e chiaramente un pagamento) forzoso, tramite vie legali.

Ho capito che la proposta firmata da entrambe le parti diventa automaticamente un contratto preliminare che va obbligatoriamente registrato in AdE, anche se alcune volte non lo si fa per evitare di pagare delle spese (visto che le multe non sono salate e forse non se ne accorge nessuno).

Quello che non ho capito è quando, per il preliminare, si va dal notaio e perché potrebbe convenire farlo. In questa fase di preliminare, la figura del notaio cosa aggiunge che non si possa fare tra privati?
Qualcuno mi ha detto che in questa fase il notaio potrebbe già dare una consulenza sulla validità della compravendita, controllando già la documentazione se è a posto. Però io ho dei dubbi che il notaio, in fase di preliminare, faccia un lavoro che gli spetta al rogito (controllo ipoteche, visure, ecc).

Infine la trascrizione, che immagino faccia un notaio. Ha senso farla?

L'AI mi dice che in genere non fa nulla. La proposta accettata da entrambe le parti diventa preliminare, inutile registrarla, inutile andare dal notaio per un secondo preliminare, inutile trascriverla. Si va direttamente dal notaio per il rogito.