Proposta con vincoli non soddisfatti, rifiuto a restituzione assegno

[violino11]

Buongiorno a tutti,

sono nuovo del forum e ho deciso di registrarmi in quanto vedo che c'è una bella comunità disposta a aiutare per persone.

Vi espongo il mio problema:
Il 04/05/21 firmo proposta di acquisto per un immobile + dei terreni. Faccio mettere nella proposta d'acquisto, per una mia tranquillità, il vincolo alla vendita della mia attuale prima casa entro il 30/06/21 (avevo già trovato gli acquirenti e ho inserito quella scadenza in quanto venire in possesso del nuovo immobile con delle tempistiche più lunghe, non mi avrebbe permesso il progetto di ristrutturazione con superbonus che avevo programmato entro gli attuali termini).
Tra tempi di recupero documentazione del mio immobile e tempi del mutuo degli acquirenti, fissiamo atto di compravendita del mio immobile a fine luglio (fin qui, nonostante fossero già scaduti i termini, ero ancora intenzionato a proseguire con l'operazione).
Qualche settimana prima, in occasione della produzione dell'APE, il tecnico mi fa notare delle difformità catastali del mio immobile. Io avviso i miei acquirenti e si decide di appurare, tramite accesso agli atti, le effettive difformità presenti. Fatta la richiesta di accesso agli atti, mando mail all'agenzia immobiliare chiedendo la restituzione dell'assegno in quanto non soddisfatto il vincolo della vendita del mio immobile (che allo stato attuale non è stata fatta e non non so neanche se andrà a buon fine) in quanto l'allungamento delle tempistiche avrebbe reso l'immobile che avevo deciso di acquistare, non più interessante (era in programma una demolizione + ricostruzione con superbonus).
Quando ho comunicato all'agente la mia volontà di restituzione dell'assegno, mi ha comunicato che non poteva farlo senza prima avere il consenso della parte venditrice (e sinceramente non ho capito il perché).
Lunedì 23/08 ricevo mail dall'agente in cui mi gira riposta del legale dei venditori (loro parente) in cui intima l'agente a non riconsegnare l'assegno a me e anzi di consegnarlo ai venditori citando alcuni articoli del cc.
Sono poi riuscito a parlare con queste persone (il legale parente) dove ho spiegato le mie ragioni e in ultima battuta mi ha proposto di chiudere la questione con 2.000 euro.

Per quando non stiamo parlando di grosse cifre, perdere soldi per nulla non mi pare corretto e ho il sospetto che mirino a mettermi paura con una eventuale causa legale (non so fondata su cosa), visto che loro hanno i legali "in casa".

Cosa ne ne pensate? Mi riuscite a dare un consiglio sul da farsi?

Vi allego copia della proposta di acquisto e copia della mail ricevuta.


Grazie a tutti quelli che mi risponderanno.

 

[fabio80mil]

letta la proposta e la risposta dell'avvocato, ti stanno obiettando la validità della condizione sospensiva della vendita della tua casa. Diciamo che hanno firmato la condizione e quindi sapevano che era un'offerta che era condizionata alla vendita della tua, per me valevole alla pari di una sospensiva per il mutuo (la condizione è più o meno la stessa, ossia senza quella vendita tu non avresti la provvista finanziaria per proseguire nell'acquisto del nuovo immobile). Se posso, quanto è la richiesta transattiva che ti hanno fatto (2000 euro) sul totale della caparra che è in mano all'agente, in %? Io non cederei, visto che cmq quando hai formulato la richiesta, sapevano già di essere una con una gamba un pò corta...

 

[francesca63]

Tutto molto discutibile: la condizione è formulata in modo molto superficiale, e già il fatto di vincolare un’acquisto a una vendita è abbastanza assurdo, e quasi sempre foriero di problemi.
La mail dell’avvocato secondo me è ancora peggio, perché la condizione non è illecita, e , se fosse ritenuta impossibile addirittura il contratto sarebbe nullo (quindi la restituzione dell’assegno sarebbe dovuta).
Ma tu sei sicuramente nel torto, non avendo verificato per tempo che il tuo immobile non fosse perfettamente in regola, e quindi vendibile in fretta.
Onestamente, se te la cavi con 2000 euro, forse sarebbe da accettare la transazione; anche se andrebbe chiarito se l’agenzia ha diritto al le provvigioni, cosa normale se si ritenesse efficace il contratto (cioè se si ritenesse avverata la condizione , come da art. 1359 cc). Insomma, affare mal gestito, che andava chiarito già appena dopo la scadenza della condizione, non secondo i tuoi “comodi”.

 

[violino11]

L'assegno in deposito è di 5.000 euro.

Quando è scaduta la condizione pensavamo comunque ti proseguire in quando non a conoscenza del problema esistente sul mio immobile, infatti abbiamo fissato l'atto a fine luglio e se non ci fosse stata il problema si sarebbe continuato lo stesso con l'acquisto.
Vero che non ho verificato che il mio immobile fosse in regola ma sinceramente con 2 perizie di mutuo fatte (la mia e quella dei miei acquirenti) e nessuno che ha rilevato mai nulla di anomalo (io avevo acquistato da costruttore che in atto ha dichiarato la conformità urbanistico catastale dell'immobile) non mi sono proprio posto il problema...

 

[francesca63]

Quando è scaduta la condizione pensavamo comunque ti proseguire in quando non a conoscenza del problema esistente sul mio immobile, infatti abbiamo fissato l'atto

Quindi potrebbe sembrare che hai praticamente rinunciato alla condizione; come detto situazione complessa, mal gestita.
Dovevate comunicare formalmente le vostre intenzioni, e firmare un'integrazione al contratto in essere, per specificare la nuova situazione (ovvero condizione non concretamente avverata entro i termini, ma scelta di procedere comunque senza condizione).
Diciamo che, per cifre tutto sommato piuttosto modeste, una causa sarebbe davvero tempo perso per tutti ; ma non è detto che la vinceresti, anzi...
Ma la mail dell'avvocato resta ancora più incomprensibile ...

 

[fabio80mil]

ah ok adesso è un pò più chiaro... effettivamente con l'intento di voler proseguire e l'intenzione di fissare atto a fine luglio (penso sia stato comunicato a voce senza alcuna integrazione scritta al contratto) i venditori avranno pensato che la condizione fosse stata abbandonata. Anche io visti gli importi, e il suo comportamento, a questo punto penso sia preferibile cercare una transazione con i venditori, anche se l'acconto di caparra per fortuna è relativamente basso, quindi la transazione deve tenerne conto. Il rischio, come fatto ben presente da Francesca, è che l'agenzia potrebbe pure chiederle il pagamento della commissione, anche se il grosso del problema in cui si trova adesso è afferente al comportamento dell'agenzia, quindi anche con loro farei due belle chiacchiere!

 

[sgaravagli]

attenzione!!!! una condizione sospensiva pura deve dipendere dall'operato solo di terzi, quando una clausola sospensiva dipende anche dalle azioni dell'interessato si parla di condizione mista (mi sembra il tuo caso) potrebbe quindi essere resa nulla o parzialmente nulla.... rendere la tua casa vendibile è un onere che spetta a te e non è una giustificazione aver scoperto che il tuo immobile è difforme solo in sede di certificazione energetica.... perché non hai controllato prima di mettere in vendita? non mi pare tu sia esente da errori.... forse una soluzione transattiva con scioglimento del contratto è la via giusta da percorrere

 

[violino11]

A fine giugno, quando sapevo che non avremmo concluso la vendita entro la data indicata in proposta, ho sentito l'agente il qualche mi ha detto che le date indicate nelle proposte non sono perentorie e che quindi se la vendita fosse avvenuto poco dopo (come sembrava fosse possibile) la proposta non sarebbe stata nulla. Questo è un ulteriore motivo per il quale non ho formalmente comunicato nulla.

Per quanto riguarda il controllo della conformità della mia abitazione, da inesperto mi sono fidato, come scritto sopra, di un atto di compravendita e di 2 perizie bancarie in cui non è stato rilevato nulla di anomalo.

Nel mio so che non ho fatto nulla per provocare danno a nessuno, anzi, adesso mi trovo inguaiato con la vendita del mio immobile che non so se riuscirò a portare a buon fine. Il legale mi ha accusato di aver architettato tutto appositamente per rendere nulla la proposta visto che la casa non mi interessava più ma non è così.

Se dite che probabilmente la strada transattiva sia comunque la più indolore la valuterò, ma solo perché come dite, la strada legale sarebbe dispendiosa di tempo e denaro...

Chiedo una ulteriore cosa. La proposta della transazione a 2.000 euro mi è stata fatta al telefono, dandomi un termine per l'accettazione di 3 giorni. Vi sembra normale?
Devo pretendere una richiesta scritta?

 

[Bagudi]

proposta della transazione a 2.000 euro mi è stata fatta al telefono, dandomi un termine per l'accettazione di 3 giorni. Vi sembra normale?
Devo pretendere una richiesta scritta?

Sicuramente sì.

 

[fabio80mil]

Assolutamente proposta transatriv riportata per iscritto, indicando anche che nulla potrà piu a pretendere la controparte, che cmq mi sembra abbastanza sgamata e poco seria. Inoltre ti direi di capire da agenzia se così facendo, non ti chiedano anche la provvigione, visto che se valutate un accordo transattivo, potrebbe star ad indicare che cmq la proposta fosse valida ma solo dopo un accordo tra le parti avete deciso di renderla inefficace..